湖南长沙

湖南省的经济发展非常稳健。

根据国家统计局的数据，在近20年里，湖南省仅在2003年和2021年的GDP实际增速小于全国增速，排名也从全国第13位上升到第9位。

稳扎稳打的湖南在房价上也控制得不错，2021年全省房均价6481元/平米，全国排名第25位，同年的人均收入为全国第12位。

跟随大环境整体下行，在今年上半年，湖南省楼市交易跌幅还和全国持平，然而在7-8月份却出现了大跳水。

这会是房价大跌的前兆吗？

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1-8月湖南楼市的跌幅小于全国

根据国家统计局新商品住宅成交数据：

• 湖南房价下跌4.1%，全国下跌4.9%
• 湖南交易面积下跌24%，全国跌27%
• 湖南交易额下跌27%，全国下跌30%

三个维度，湖南的楼市的跌幅都要小于全国，乍一看还挺好，但实际上7月份已经出现了拐点。

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7-8月湖南楼市成交量大跳水

从单月的同比涨跌来看，7月、8月的成交面积下滑了45.7%和37%，成交金额更是下滑了46.9%和38.2%，较之前今年前5个月的跌幅有明显加深。

从单月的绝对值来看，7-8月的成交面积仅为279万平米和308万平米，成交金额为184亿元和207亿元，连3月份的一半还不到。

把7-8月和上半年对比更为明显：

上半年成交面积跌幅19.3%，7-8月41.4%

上半年成交金额跌幅22.7%，7-8月42.6%

“量在价先”，如果交易量突然收缩，价格就会顺应下跌。

湖南的房价会大跌吗？

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湖南房价走势分析

湖南房价还有较大的下跌空间，并且会长时间持续小幅下滑。

1）房价收入比高

以湖南省2021年的数据来看：

• 房均价6481元/平米
• 人均年收入31993元
• 城镇人均居住面积41.77平米

房价收入比=房价*居住面积/年收入，以此公式算出湖南省房价收入比是8.46，即不吃不喝的前提下，买一套房需要8.46年。

国际通用的标准是3-6倍为合理值，所以湖南的房价水平仍然偏高。

长沙街头

2）人口断崖式下降

人口规模是支撑房价的核心要素。

过去10年，湖南省的人口增长非常有限，这也是房价一直没有大规模上涨的重要原因。但在2021年，人口首次下降，减少了23万人。

更值得注意的是，湖南省的人口自然增长率已经是负数，2021年出生人口为47.3万，出生率7.13‰；死亡人口为54.93万，死亡率8.28‰；人口自然增长率-1.15‰。也就是说，湖南人口规模也在自然减少。

如果再加上人口流出，未来湖南省的人口规模将快速下降。

3）经济发展减缓

如文章开头所提，2021年湖南的GDP实际增速为7.7%，是至2004年来首次低于全国实际增速。

在今年上半年，湖南的GDP增速为4.3%，虽比全国增速2.5%要高，但全国主要受上海、北京等重要城市的严重疫情拖累。

总体来说，湖南经济发展的速度不再具有优势，各类产业发展步伐也会慢下来，包括房地产行业。

4）对年轻人的吸引力不足

湖南的产业格局太偏向制造业，在湖南百强企业中绝大部分是制造型公司，排名前三的是华菱钢铁、中建第五工程局、三一集团，步步高投资第十三、芒果超媒第三十二。

所以湖南不可能提供大量高新和高薪职位，年轻人留不下来。

例如，中南大学2019年毕业生就业质量报告指出湖南仅有27.6%的本科生留在省内；湖南大学2019级本科毕业生留在华中三省（湖南、湖北、河南）中的毕业生仅为22.9%。

结语：

湖南已经呢失去了楼市的两大支撑——“经济增速”和“人口增长”

即然7-8月份的交易量已经向下拐，那么，接下来的房价大幅下滑就难以避免

准备投资和买房的网友们需要注意

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