作者：子非鱼

01 | 香港房价下跌

近日，多家权威媒体爆料，香港房价跌回到三年半前。

界面新闻的爆料是：

根据差饷物业估价署9月28日数据，8月香港私人住宅售价指数报368.2点，创2019年3月以来的三年半新低，以及自2018年12月以来45个月最大单月跌幅。

9月23日，摩根士丹利发表报告表示：

香港住宅楼价由年初至今已累跌8%，并预计2023年将再跌5%，至目前尚未触底。

其他统计机构披露的数据大体都是如此。进入2022年，香港房价一路下行。

根据美联物业披露的数据显示，当前香港整体均价在14701港元/平方英尺。换算成人民币与平方米的价格为，143038元/平方米。

也就是说，当下香港的整体均价跌到了每平方米14.3万元。

尽管跌回到了三年半前，但这个价格依旧位居国内第一，世界前列。

香港进入21世纪，曾出现过两次下跌，但放在长周期中，香港的房价一直在上涨，中间下跌之后，过不了多久又会再次回到上涨通道中，并创下新高。

香港房价能够长期上涨，主要是金融投资以及土地使用率极低所致。作为全球金融中心，香港是中国内地与世界对接的窗口，其地位没有任何一座城市可以替代。

香港的最主要产业就是金融，在金融产业加持下，香港的房价不断水涨船高。

那么，这一轮香港房价下跌是什么因素导致的？

疫情、经济是最重要的因素，此外还有加息。

02 | 房价下跌的诱导因素

今年上半年，国内疫情多点散发，香港更是一度沦为漩涡之中。

在疫情影响之下，香港的经济出现了负增长。

2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP折合1.12万亿人民币。

更大的影响在于，香港的金融排名后退，被新加坡超越，退居到了全球第四位。新加坡成为了亚洲最大的金融中心。

香港和新加坡都是世界金融枢纽，都是金融自由岛，货币来去自由，两者之间一直在暗暗较劲。

但香港背靠祖国大陆，所以无论是在股市市值还是个股期权交易规模上，香港对新加坡的优势非常明显。当然新加坡在外汇交易与债券交易上，有优势。

新加坡的金融地位今年超越香港，是可以预见的。

毕竟受疫情影响的香港GDP下滑了。而新加坡2021年新加坡全年经济增速达到7.2%，创10年来最快增速。2022年一季度增速3.8%，二季度增速4.4%。

一降一增之间，人才的进出也有了明显对比。

上海社会科学院经济学博士王滢波透露：

近年来，受制于严格的疫情防控和政治因素，香港的人才和资金大量外流。

与此同时，新加坡则在努力吸引全球人才。

《2019年人口简报》显示，新加坡的总人口达到了570万，有430万公民和53万永久居民PR，还有168万非居民，约30%的外国人为新加坡经济发展作出了巨大贡献。

在金融地位被新加坡超越之后，香港也有了新的动作。

近日，香港宣布了新的防疫政策：

9月26日起，香港开放“0+3”入境检疫政策。

除了受疫情影响经济承压外，香港跟随美国加息，也是导致其房价转向的重要因素之一。

港元与美元实行的是联系汇率制，换句话说，香港没有独立的货币政策，是跟随美元政策变动而变动。

今年以来美国前后加息了5次，最近的三次更是创纪录每次都加息了75个基点。

香港今年虽然只进行了一次跟随，在9月份跟随美国加息了75个基点，但香港金管局今年以来持续买入港元。

换句话说，香港的货币政策一直在收紧。

货币政策收紧，对楼市构成利空。叠加经济负增长的影响，最终让香港的房价转头。

就目前的情况来看，美元加息的脚步还不会停止，这也意味着香港后续也有极大概率跟进加息，货币政策仍会持续收紧。

这就意味着，香港房价下行周期还没有结束。

03 | 香港房价长期走势如何

香港地少人多，中国独一无二地位以及全球金融中心的地位，决定了香港的房价长期仍会上涨。

从过去几十年的长周期来看，香港经历过几轮房价下跌，但整体一直都在向上。

香港目前虽然有747万人，面积1113.8平方公里，论人口密度香港还比不上深圳。

从人口和土地面积来看，香港其实不缺地。

香港目前的土地中有66%是闲置。被使用的34%的土地中，用于住宅建设的仅占7%。而在这7%的用于住宅建设的土地中，34%是私宅，21%是公屋，45%是乡郊居所。

有人计算过，香港目前有200多万套住宅，缺口也就40万套左右。其实只增加1%的土地用来住宅，就足以极大缓解香港的社会矛盾。

但香港不会这么做，也做不了，因为既得利益者不会答应。

香港的主要产业是金融，而整个金融体系里面的抵押物是房子与土地，一旦大规模增加住宅土地供应，房价便会应声下跌，届时香港的富裕阶层财富会大缩水，金融体系会触发危机。

香港政府为了破解这个难题，几年前就向内地申请要地。但时至今日，也没有下文。