买房时利率高，现在降利率了怎么办？

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最近接到几位粉丝私信：

“老马。我之前买房的利率5.1呢，现在利率4.1，有没有什么办法？”

“老马，听说最近有转贷的业务，不管之前多高的利率，都能转成现在的4.1利率！靠谱吗？”

……

OK，今天咱们就嘚吧嘚吧这个事儿。

先说结论：

这个转贷的事儿啊，确有其事。是可以操作的。

但是，这里面的道道可不是表面上看起来那么美好！

• 首先大家要注意，转贷后的贷款性质并不是咱想当然的住房按揭贷款，而是抵押贷款。可能很多人不太清楚这两者有什么区别。住房按揭贷款的利率是LPR+BP的浮动利率，而抵押贷款是锁定的固定利率。

咱们简单举个例子：

目前LPR值是4.3，燕郊目前的首套住房按揭利率是LPR-20BP也就是4.3-0.2=4.1的利率。

假设，张三买房时BP加权比较高，咱们按照80BP计算。那么张三目前的房贷利率就是4.3+0.8=5.1。

如果2年后LPR继续下调，达到3。届时，张三的房贷利率就是3+0.8=3.8！如果张三选择转贷，因为抵押贷的利率是固定的，所以两年后张三的利率仍是4.1！因为抵押贷的率会锁死整个贷款周期。

看到这儿，相信您就明白了吧？

如果以后LPR继续降低，只要降幅能够覆盖您加权的BP值的话，那么转贷就并不合适。

（如果还有关于房贷LPR利率的具体解释不太清楚的乡亲们，请移步之前老马的文章《房贷LPR浮动利率究竟怎么回事？》”观看，在这儿，咱就不过多地解释了。）

• 其次，还有一个不容忽视的问题。抵押物是按照评估值的7成左右进行贷款。这就涉及到一个可能存在的问题。

咱们再次举例。

假设张三于17年以30000/平的价格购入天洋城一50平米的一居室，总价150万。按当时30%首付情况来讲，贷款额是150*70%=105万。而现在天洋城一居估值在100万。那么转贷的额度就是100*70=70万。

大家发现了吗？张三结清105万按揭尾款后转贷后只能贷款70万！

所以，咱们可以得出结论：如果您购房时处于高单价时期，那么转贷可能面临一个贷款额度不够的问题。

• 再次，转贷是有成本的。因为转贷前要求需要结清之前房贷尾款。如果手头没有富裕资金，那么就需要考虑到筹措尾款的利息成本。再加上转贷的手续成本。这些也是一笔不算太小的支出哦！

OK，说了这么多，估计会有不少乡亲们问了：“太复杂了，你就直接告诉我到底该不该转就完了！”

好吧，老马直接上结论。

转贷这个事儿，建议满足以下条件的考虑：

1所剩剩尾款较多的（建议100万以上）。

2非高价入手的（保证转贷有足够额度）。

3房贷执行利率较高（建议5.0左右）。

以上属于老马的个人建议，其他情况您自行斟酌考虑是不是有必要转贷。至于上面说的LPR的事嘛。毕竟预测LPR涨跌幅度那是属于神棍干的事儿，老马就不把它作为参考标准了。

OK，今天就嘚吧到这儿吧。有问题或者对转贷有想法的可以私信老马。

咱们下次再聊哈！