郑州再提1600亿棚改贷款？房价还会涨吗？

最近楼市可谓新闻不断，基本都是可地放开限购的消息，其中不乏一些强二线城市。但目前来看都没有什么反应，上月M2又上到12%以上，M2是广义货币供应量，很容易影响长周期资产的价格，这时候最怕2个条件，一是一线城市全面放松，不再提房住不炒，二是3、4、5线城市再起棚改货币化安置，如果这2个条件出现，房价再叠加高企的M2，那房价必然就会上涨了。

这两天，郑州就传来消息，说已经与国开行签定了3000亿元的协议，其中1600亿用于棚改贷款，这一下市场热闹了。很多人都说这个棚改货币化安置要来了，房子看来又要再涨一波了。那我们就来分析一下。

首先，我们最怕的不是棚改，而是货币化安置，说白了就是拆迁给钱，拆迁户拿到钱就会去当地购买新房，甚至贷款买房，正是货币化安置，在2016年后三、四线城市房价翻倍，说白就是货币集中投放了。

当年定的指标是棚改货币化安置占比不超过50%，也就是说一半拆迁户是给钱的，这就相当一次货币大放水，极大的拉动了当地房地产的销售，也让那几年3、4、5线城市的房价有了猛涨。

其实我们仔细来看，我们排除2016到2018年的数据，3、4、5线城市在这段时间之前和之后，房价基本上没有什么上涨，所以货币化安置极大也极坏的，我们也意识到这个问题了，所以政策才突然转向，纠正错误。2018年到2021年棚改货币化安置的比例也大幅降低，40%、30%、20%、10%，如今已经降到一个很低很低的水平了，抵押补充贷款psl的投放也越来越低，所以现在贷币化安置也还有，但是比例比较低，应该不到10%了，简单来说就是拆迁后不给钱，而是直接给你房子或房票，这样大家手里没钱就没有办法上杠杆，自然3、4、5线城市的房价就熄火了，可是当大家反应过来，已经为时已晚，发现击鼓传花的鼓声已经停止，这房子砸在手里了，现在再卖恐怕就没那么容易了。

其次，郑州的棚改贷款主要用于收购现在的安置房和房票等机制，来缓解开发商的流动性，什么意思呢？就是用这笔钱为开发商提供流动性支持，目的恐怕还是为缓解烂尾楼，保证顺利交楼。郑州目前的货币化安置比例很小，基本上都是用房票安置，但是在执行层那，应该还是有很大难度的，如果项目位置比较偏远，恐怕未必能获得贷款，所以最后能有多大规模落地，还有待观察。

第三，现在楼市比较低迷，开发商十分困难，很多企业都已经是命悬一线，所以对这种棚改项目基本上都不积极，郑州此举就是为了提振信心，告诉开发商，你们安心干吧，我这有钱。所以综合来看，虽然提到了棚改贷币化贷款，但是并不是我们之前所说的货币化安置。大概率是今年不但不会放量，而是缩量。根据统计局的数据显示，棚改货币化安置拉动的销售面积在2018年达到了高峰，差不多是2.2亿平方米，而去年只有7000多万平方米，今年预计是2000多万平方米，也就是相当降到了1/10的水平，那就基本上不会有大波浪了，明年可能会进一步下降，降到700万平方米以下。

所以结合来看，大家也都不要紧张，目前看不到有重启货币化安置的迹象，主要还是房票安置。也就是说拆迁给房子，不再给钱，不让你再加杠杆了，这就是症结所在。

之所以货币化威力巨大，其实原理也很朴素，就是让一些人一下有钱了，而且还让他们加杠杆，原来他们没有什么收入，买不起房，这一拆迁就动辄给我几百万，于是就把这几百万8-9成变成首付，买了很多套房子，留下几十万每月还贷款，期待房价大涨，这样就可以发大财了，这也就是那些炒房博主给不同市场的拆迁户出的精神毒药，现在这些人手里的钱基本上都快耗光了，房子也没涨，反而还跌了，每月动辄大几万的贷款，深深的陷入到各种焦虑当中，关键是现在房子你赔钱也还不一定能卖。所以常言道：靠运气赚来的钱，早晚都会凭实力输掉的。

目前肯定是不建议拿房子去投资了，全国房地产市值超过400万亿RMB，而M2是250多万亿，M1才有60多万亿，居民杠杆率已经加到了极限，所以现在是严重的泡沫化了，未来这房价要大涨几乎不可能的，所以要靠房地产发财的日子已经结束。