用改革来挽救房地产

无论以什么标准来看，目前房地产的发展遇到了1998年以来最大的危机，因为房地产在中国经济的份量，这次危机也给整个国民经济带来了巨大的负面影响。

为什么会发生这样的危机？从现象上看，是房地产公司的盲目无序扩张和杠杆率过高，流动性不足引起的；本质上却是房地产领域市场化不足，改革不彻底引起的。从1998年以来的房地产市场发展是建立在现行土地出让制度和相关金融支持上的，加上城市化进程，让二十余年来中国的房地产市场突飞猛进，用二十几年时间将城市化率从20%多推进到60%多，城市人均住房面积从不到20平米到2020年的40余平米，建设出一个个现代化城市。毫无疑问，过去二十几年来的房地产改革和政策是成功的。但是，土地领域的市场化改革不足，城市化进程的局限和金融领域的改革滞后，带来了目前房地产市场的这次危机。要走出危机，转危为机，必须继续改革。

首先，彻底改革现行的土地出让制度。随着土地出让金收入的急剧降低，土地出让制度的改革也变得可行了。地方政府对土地出让的垄断，是高房价的根源，也是地方官员腐败的高发领域，近些年查处的地方官员腐败，几乎没有不和房地产相关的，这就说明了土地出让过程中寻租的机会和额度都是很大的。按照十八届三中全会的要求，把土地出让完全市场化，地方政府退出土地交易市场，不再作为土地出让主体。取消土地出让金，改为征收非建设用地转为建设用地的城市建设配套费和土地增值税。

同时完全放开农村建设用地的出让，让农村建设用地全面走向市场，包括工商业和住宅用地。事实上全国人大法律已经修改了，只是地方政府不愿意执行而已。最近农村宅基地转让也有地方试点，但是利益的博弈和政策的障碍使得这些法律和政策的推行举步维艰。

其次，下决心推出房地产税。推出房地产税，首先要解决的是土地使用年限和所有权使用权的理论之争，解决这个问题的办法是土地使用权长期化，以此作为收取房地产税的对价，相信是会获得社会认可的。房地产税的推行是大势所趋，因为中国已经到了小康阶段即将进入初步发达经济体，税收确实应该向财产税过渡了。城市土地使用权长期化，农村农业用地的承包经营权也长期化，这样对18亿亩耕地的保护会更加有力度。

再次要改革住房保障制度，用政策性住宅银行取代现行的保障性住房。房地产的开发一律市场化以减少寻租，但是低收入居民的住房保障用低息贷款或贴息贷款来保障。

中国的城市化率目前还只有60%多一点，实际上按户口的城市化率还不到40%。也就是说还有20%约3亿人住在城市却不是城市人，他们不享受城市的福利和保障，但是却为城市的发展贡献着劳动和税收，他们不能成为完全的市民。目前的户口政策扭曲了中国的城市化进程，现在也在阻碍着中国的城市化进程，是该取消了。户口政策的取消将使中国的城市化继续20年并为市场再贡献有效需求20年。

过去四十年，中国在不断的改革中高速发展，十八大以来的十年，改革也是主旋律。未来房地产的复苏和发展，同样寄希望于改革。