别墅开放成旅游景点，好吗？

买栋沾着地气的上海别墅·完

《中国股市十七年》附录·2002年

“旧”别墅，宜思量

让我们回到占地一二亩的非豪宅化的别墅上来。为了便于对目前新开发的别墅价值有个正确的评估，不妨考察这轮别墅热起来之前造的“旧”别墅。所谓“旧”，其实也就是五六年甚至三四年前的。

为什么这么几年的功夫，给人的感觉就是“旧”的了呢？这颇费思量。

有篇广告式的报道说有些“老”别墅的价位只有目前新别墅价位的2/3，所以颇有投资价值。根据我前几期提到的上海别墅市场是个有效市场的观点，这种别墅肯定有明显的不如人意之处。还有一点，以报道举的别墅例子，它们是“旧”别墅而不是“老”别墅。

有些“旧”别墅尤其是徐汇区边上的别墅，确实升值了，但并不是因为它有什么特点或吸引力，而是它周边的土地升值了。

我曾在浦东看过一些“旧”别墅，心得如下：

第一，有些旧别墅属于“外销房”，物业管理费按当时的标准制订，与今天实际的服务相比看来是高的。有的属于带装修的房子，式样确实老旧了。

第二，有的独栋旧别墅房型还不错，但基本没有私家花园，规模也小。规模小的好处是开发商自己能扛得住价格，慢慢卖；但对客户来说，不管是从服务还是价格来说，都不是福音。

第三，有的别墅空空落落的，根本没卖掉几幢，那也就罢了，有的别墅据说是以投资客户为主，不少人偶尔一住；有的人当初投资后只剩分期付款的钱，再也无力装修，只能将房子空置着。

最后一点尤其值得注意，因为很多开发商都会对你说这儿有多少投资客，有的人甚至买了几套，似乎在证明他的别墅多么物有所值。我却另有看法：

首先，太多的房主以纯投资为主，在房产熊市时不是好事，因为他们可以较为轻松地割肉套现。若以居住为主投资为辅，客户由于出于装修成本尤其是习惯性考虑，就不会轻易抛售，这和股市中套得太深的人不愿意抛售股票是一样的心理。

其次，不要说低密度的别墅，哪怕是多层高层小区，只有几家人住，黑灯瞎火的，心理感觉会很不好。而且，不管开发商是多么诚信，只有几家客户常住的话，物业管理服务的热情和周到肯定大打折扣。

在浦东机场附近有一块华夏旅游区，有个旧别墅业主告诉我附近几公里将有迪斯尼乐园落脚，很有利好之意。但若真的变成了旅游热点，周遭几公里商铺云集，别墅大隐于市好不好？这与东方夏威夷大门外就是大卖场一样，很费琢磨。

最让人摸不着头脑的是，有家新别墅的开发商很认真地对我说，他要把别墅的一部分开放作为旅游景点，这很有创意，但若真实行起来，里面的住户肯定不乐意。

两个故事：寓言还是预言

从2001年年底到2002年5月，笔者利用每周的双休日跑遍了上海的东南西北，有时一天车程150公里，从松江佘山到浦东金桥，近半年下来，实地察看了四十多个上海的低密度楼盘和别墅，加之在各种房展会向售楼人员咨询，我至少对七十多个上海别墅楼盘有了些底。

由于我在察看的过程中，绝大多数时间以普遍购房者的身份与开发商和售楼人员打交道，所见所闻非常真实和贴近。

原本我对沪上的房地产是很陌生的，也许是跑得多看得多了，尤其是反复看反复跑、研究和讨论，渐渐对上海别墅有了些感性常识。

最后，我有两个颇为可乐的故事献给大家，前一个给住户，后一个是给开发商的。

第一个故事说的是某上海别墅主人见自己的私家花园大大的，心生一计，将花园深挖成池塘，颇为得意。没想邻居别墅见状，修条小道，在池塘边搭一平台，既有私家花园可溜狗种树，又可花港观鱼，不亦乐乎。

第二个故事是我在浦东龙东大道上来来回回地跑，几次见路边有一大片别墅无人居住，大门紧闭。我绕道寻去，也不见正门何在。好奇心大发，在此地段为何有如此景象，有日停车径直往龙东大道锈迹斑斑的铁门走去，往里窥视，得知这儿是正门。里面杂乱荒芜，只有一鲁滨逊状男人和一条狗。细看门前空地杂草茂盛，不免有些感叹。

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