农村集体土地“同权同价”入市，会压垮市场信心吗？

9月6日，中央深改委审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》的文件。

会议强调，推进农村集体经营性建设用地入市改革，事关农民切身利益，涉及各方面利益重大调整，必须审慎稳妥推进。

1、试点县（市、区）数量要稳妥可控。

2、要坚持同地同权同责，在符合规划、用途管制和依法取得前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，适用相同规则，接受市场监管。

3、要坚持节约集约用地，坚持先规划后建设，合理布局各用途土地。

4、要严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求。

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土地供应制度改革、农地入市，是近几年房地产市场关注的重点之一，本公众号也一直保持关注。

早在2013年11月，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出建立城乡统一的建设用地市场，首次将“同等入市、同权同价”写进中央文件。

2015年2月，全国人大常委会授权国务院在33个地区试点这一改革。

2018年1月，当时的国土资源部部长姜大明发表了引爆房地产市场的讲话，他表示：

“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。”

当时我们认为姜大明所说的内容如果实施，是中国房地产基本制度和基本逻辑的颠覆性变化。

种种迹象表明，山雨欲来风满楼。甚至有人认为，中国房地产市场处于巨变的前夜。

2018年1月，央视《新闻1+1》节目与丁建刚连线，就国土部部长谈话透露出的“政府将不再是居住用地唯一提供者”的话题进行深度讨论。

丁建刚表示：

“有迹象显示，中央政府正着力推进住房制度的改革。可以看出，中国房地产市场化20年的发展，取得了巨大成就，但的确存在一些问题。

中国房地产市场原有的基本制度是土地由国土资源部门统一收储，独家垄断出让。同时，很多地方政府对土地财政高度依赖。

国土部部长的讲话，透露出中央政府试图打破当前房地产市场的格局，从更高的层面上来解决目前中国房地产市场面临的问题。”

2019年，土地制度改革在法律层面迎来重大突破。

2019年3月，在2019年的立法计划中，关于《土地管理法》的修改赫然在列。

2019年8月，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。

修正案的通过，结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，是从顶层设计层面对国有土地管理制度进行的改革，或是建立房地产市场长效机制的重要举措之一。

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丁建刚评论：

此次中央深改委审议通过文件，提出“农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价”试点。

但遗憾的是，这一政策试点的现阶段，正值中国房地产市场处在极为特殊的历史时期，甚至可以说处于危机之中。

因此，这次中央深改委的会议特别强调了“必须审慎稳妥推进”，“试点县（市、区）数量要稳妥可控”。

这一点非常重要。

农地入市、土地制度改革，事关缩小城乡差距，事关农民切身利益，必须正视。

但无论是从城市化进程，还是从人口规模和增长速度来看，中国的住房短缺时代已经结束了。即使有短缺，也是结构性的短缺和高品质产品的短缺。

除一线和强二线城市以外，绝大多数中国城市住房供应关系可能已经是“供过于求”，而且未来这将成为常态。

现阶段，房地产市场正处在严峻的危机时刻，首要任务是稳市场、稳预期。

不能让这一中长期政策，如同去年的房地产税试点消息一样，成为压垮市场信心的最后一根稻草。