“双轮驱动”半年收入428亿，新城穿越“暴风雨”

文/ 霁月

行业经历深度调整后，具备优质商业模式和财务稳健性的房企，将打开更大的成长空间。

依托“住宅+商业”双轮驱动的战略优势，新城控股（601155.SH）彰显出韧性和稳定性。

2022年上半年，其营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.10亿元。实现合同销售金额651.60亿元，累计销售面积约657.20万平方米。

而且，新城坚持做“有回款的销售、有归集的销售”，维护现金流安全。上半年，其回款金额达760.30亿元，回款率117%，位于行业前列。中报也显示，新城控股的“三道红线”稳居绿档，经营性现金流为正，并实现了债务结构的持续优化。

从新城控股交出的半年度业绩单来看，其秉持的双轮驱动战略，不仅助力企业活下去，而且活得好。

相比于聚焦商业运营的公司，新城的住宅开发具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，新城在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流，助力穿越周期。

构建护城河

随着住宅市场规模缩量，开发商转型服务商成为趋势。在诸多转型方向中，商业地产的市场容量远远超过物流、长租公寓等业务。

盯上商业地产的房企很多，但成功者不多。“住宅开发和商业地产完全是两个世界。”一名华东商业地产圈人士表示，七八年间，见证了很多房企商业团队的失败案例，都是源于用做住宅的思维去做商业地产。

“比如，有的企业表示，我要用两个月实现招租率100%。也许Ta能完成这个指标，但是Ta根本不知道商业的特点，其招租的定位不符合项目本身以及周边的环境。很多项目一昧追求满租率，但没有以顾客、提振消费为导向，后续还是死掉了，这个学费交得特别贵。”

中国城镇化促进会城乡统筹委副秘书长孙文华指出：“商业靠运营，需要有强大的招商能力和商业项目运营能力。商业运营人才需要有行业经验和人脉，这是需要时间沉淀的。”

新城在商业地产方面，闯出了特色。

“新城在商业地产领域已走过13年，拥有一支具备全面的商业资源统筹及管理能力的专业的商业运营管理团队。”在2021财年业绩会上，新城控股董事兼联席总裁曲德君表示，新城商业的核心竞争力体现在三个方面，一是商业模式，二是先发优势，三是商业开发运营的能力。

新城控股的2022年中报披露，已在全国范围内布局 189座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场达 131 座，商场开业数量位居中国境内外上市公司首位。

商业运营收入增长

十四年前种下的种子，如今已长成茂密的森林。“住宅+商业”双轮驱动的模式，为新城带来显性回报。

近年来，融资端、销售端以及成本端都在挤压房企利润空间，房企“增收不增利”现象普遍。而新城凭借商业勾地，有效降低土地成本。

一名房企投拓人士表示，有些房企意欲加码商业地产，但没有足够数量、独立运营的项目，在商业勾地时不具备议价权。而在某些新一线城市，拥有众多商业项目作品的新城，在商业勾地时几乎没有对手。

财报数据也印证了上述人士的说法，新城控股的商业综合体楼面均价，从2017年的2126元/平方米，降至2020年的1596元/平方米。2021年，新城控股所有新获取土地（含住宅用地与商住用地）的平均楼面地价为 3555.37 元/平方米，处于行业低位。

另一方面，商业地产贡献了稳定的现金流，商业运营收入已成为新城控股营收的重要组成部分。

中报数据显示，截止2022年上半年，新城的吾悦广场开业面积达 1189.06 万平方米，出租率达 96.01%。报告期内，新城控股实现商业运营总收入47.18亿，同比增长19.8%，对公司业绩贡献逐步提高。

新城控股方面披露，今年下半年，计划竣工面积 1763 万平方米，其中，住宅项目 951万平方米，商业综合体项目 812万平方米。计划新开工建筑面积 625万平方米，其中，住宅项目 405万平方米，商业综合体项目 220 万平方米。

财务状况稳健

地产行业流动性紧缩已超一年，民营房企难言轻松。好在，不躺平的房企，正迎来更多融资支持。

监管层在5月份指示金融机构创设信用保护工具，为5家“示范房企”发债保驾护航，新城即占据其中一席。

5月底，新城控股成功发行10亿元中票，为银行间推出的首单房企信用风险缓释凭证。同时，新城发出了今年房企首笔无增信美元债，总金额1亿美元。此外，其在上交所也有61.72亿元小公募于5月30日提交注册。

8月，房企发债再迎利好。监管部门指示中债信用增进对房企发行中期票据，开展全额无条件不可撤销连带责任担保。

一名熟悉新城的机构投资者表示，新政策下，新城计划于9月发行不超过10亿元中票，利率较低，目前正在推进阶段。

此外，新城控股正在加大商业地产的盘活力度，获得期限较长的商业地产抵押贷款。今年前8个月，已有近20座已开业的吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案，累计获得融资62亿元。

8月8日，新城控股按时兑付2亿美元债，完成后，新城控股在今年内已无到期美元债。新城发展也在中期业绩会上透露，公司已准备好兑付两笔9月、10月到期在离岸债券所需的资金。

新城控股看好下半年的行业走势，“预计房企下半年的融资和销售环境都将好于上半年，随着政策支持房企合理融资需求的逐步落实，信贷方面给予有力支持，房企下半年的境况将会逐步好转。”

一名房企高管也表达了相似观点，9月至10月，库存和去化率数据会有较大改善。

（本文仅供参考，不作为任何投资建议。）