郁亮重申短期市场筑底判断：市场收缩过头会积蓄自发修复动能

澎湃新闻记者 计思敏

8月31日，万科企业股份有限公司（000002.SZ）召开2022年中期业绩推介会。万科董事会主席郁亮，总裁、首席执行官祝九胜，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁刘肖，董事会秘书朱旭等管理层出席会议。

从今年上半年的表现看，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

对于2022年下半年工作方向，朱旭在会上指出，下半年万科将按照年初的部署，继续重点围绕“止跌企稳、稳中提升”开展工作。地产开发方面，促进销售，把握局部竞争关系及市场窗口的快速变化，采取积极的销售策略；营销资源精准投放，快速结佣；各级负责人参战入战，促进权重项目的提速及解题。

郁亮重申短期市场筑底判断：市场收缩过头会积蓄自发修复动能

半年报显示，万科房地产开发业务方面，上半年实现销售面积1290.7万平方米，销售金额2152.9亿元，同比分别下降41.1%和39.3%。所销售的产品中，住宅占85.0%，商办占9.6%，其它配套占5.4%。

今年上半年万科实现房地产开发业务结算面积1310.2万平方米，同比增长17.5%，实现结算收入1788.8亿元，同比增长23.9%，结算毛利率为21.9%（扣除税金及附加后为17.3%）。

投资拿地方面，今年上半年万科获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米。项目总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元。投资金额中，一二线城市的占比为95.6%。

保障项目交付方面，上半年万科实现11.5万套住宅的平稳交付。

会上，面对外界最关心的房地产市场形势问题，郁亮重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程。他认为市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

郁亮认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。

对于万科的投资策略是否有改变，刘肖指出，公司的投资策略长期以来是比较稳定的，坚持量入为出、坚持仓位合理。今年上半年更加重视一句话，确保经营安全比追求规模更重要，因此在投资规模上还是比较克制的。在量入为出、合理仓位的基础上，增加一项“要获得特别好的项目”。

下半年境外已无到期需偿付债务，境内预计有100亿元可发行债券额度

在流动性方面，半年报显示，上半年万科保持“绿档”。报告期内，经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%；剔除预收款项的资产负债率为68.4%。

截至6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。

会上，针对近期美元债价格波动是否会影响到万科的提问，万科财务负责人韩慧华认为，目前美元债价格波动主要还是市场原因所导致的，不是公司基本面问题。

韩慧华称，对于万科而言，境外债务都有永续滚动还款安排，通常公司会提前最少一年到18个月做相应的资金铺排和规划，这样做也是为了有更长的时间做相关安排以及应对任何市场不利变化，所以今年下半年公司在境外已经没有任何到期的要偿付的债务了。

韩慧华表示，从去年年底到今年整个上半年，万科一直做相关债务提前偿付和再融资置换工作。境外债确实是过往公司融资比较重要渠道，但也不是唯一渠道，目前公司在境外银行贷款渠道还是非常畅通，也得到了金融机构持续信任和支持。目前境外贷款通道畅通，万科也会提前做好包括明年4月、5月份以及其他银行贷款的到期提前安排。

对于境内发债计划问题，韩慧华指出，我们希望通过公开市场的信用债发行，进一步帮助优化债务结构，降低融资成本。万科过往境内债占整个有息负债的比例相对来说比较低，按去年年底数据，境内信用债总量大概在270亿元，占整个有息负债比例大概是10%，过往信用债发行遵循“借新还旧”政策，今年在这个政策之外，相关部门给了一定信用债增量发行额度，万科借这个机会在市场上适时增加了信用债发行，以此来置换一些到期银行贷款和其他债务，通过置换，公司整个债务结构得到进一步优化，融资成本也有所降低。

韩慧华表示，今年1-8 月，万科境内发行了信用债194亿元，目前还有20亿元已经注册还没有发行额度，另外还有80亿元小公募正在注册过程中，如果获批之后，大概公司总量会有100亿元可以再发行的额度，接下来万科会根据市场情况以及根据公司债务调整的安排来择机发行。

分拆物业上市不是“卖猪仔”，不在意短期市场估值

在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务进入快速发展阶段，上半年经营服务业务收入241.1亿元，同比增长30.6%。

祝九胜在会上提到，对于经营业务的整体感受，就是“好学生喜欢做难题”，当好学生就应该克服宏观经济、疫情因素的影响，也必须做难而正确的事情。

祝九胜称，当前经营服务业务势头良好，也让万科有基本信心，从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重战略，效果初见成效。

物业服务方面，上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

截至报告期末，万物云在物业及设施管理服务方面签约管理的项目数量达到1929个，在管项目数目达到1706个。值得一提的是，今年7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。

不过，会上有投资者提出“如何看待万物云上市时点以及估值是否会跟预期有所差异”的问题，董事会秘书朱旭回应称，确实去年物业市场估值远远高于现在，但对万科而言，推进业务分拆并不是以资本市场的市值窗口作为考虑因素。万物云无论在哪个时点上市对它而言都是一个新的起点，不是终点，我们并不追求在行业估值顶点去上市，我们希望万物云能够得到市场的理性估值。万物云具体的上市时间表，我们也会按时公告。

同时，郁亮补充回应称，万科分拆物业上市，我们不是“卖猪仔”，通过好的价钱把它卖掉，是想让它通过上市有更好的发展空间，所以短期市场的估值我们不是最在意的，更关心的是通过资本市场来获得更多的力量，支持它进一步发展。

对于2022年下半年工作方向，万物云城加速拓展，计划到2022年末累计落地100个城市服务项目。

另外，租赁住宅方面，上半年，租赁住宅业务实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。

物流仓储服务方面，万纬物流上半年实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链仓储业务同比增长94.7%。

商业开发与运营方面，上半年万科商业业务(含非并表项目)营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元，同比增长12.2%。

责任编辑：王杰 图片编辑：乐浴峰

校对：丁晓