最近两年不买房，5年后差距有多大，王健林和马光远看法一致

国内的房地产发展历程，不少人都看在眼里，70后80后、90后、房地产的改革初期是1998年引进了香港的房地产发展模式，从那一年起商品房的时代来临了，内地市场就迎来了大爆发。

1998年国内的房地产平均价格还不足2000元每平米，最高峰的时候全国平均房价去到万元每平米，上涨幅度达到了560%。老百姓普遍地认为平均工资收入水平好像都写高了，平均房价水平好像都写低了，如果能达到平均工资收入水平，那就已经很开心了，如果房价能在平均房价的基础上买到房，那也很开心了。

2016年我国的房价迎来了普涨，平均房价6869元每平米，2021年平均房价最高来到了11,000元左右每平米，平均涨幅达到50%以上。贝壳研究院公开数据显示全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。

中指研究院也公开数据显示，4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。根据诸葛找房数据显示全国百城房价收入比为12.9，房价收入比高于国际发展中国家的标准线，所以国内的房价普遍偏高，这已经成为了事实。

过去的20多年时间，老百姓对于房地产的印象都是房价只涨不跌的，即便是有政策的限制，房价都还是出现大幅度的上涨，所以买房就是稳赚不赔，买房是最好的理财产品。2016年房地产的投资比例达到了最高峰85%，2017年房地产投资比例75%，2020年房地产投资比例不足40%，2021年下半年主要都是以刚需购房者为主。

从房地产的投资比例中就可以看出部分问题，房价并非不会下跌的，到了2021年后，市场发生了翻天覆地的变化。2021年初杭州、重庆、成都、北京、上海等，不管是成交量还是成交价，都出现了不同程度的上涨，让众多老百姓认为整个市场将会迎来一轮新大爆发，整个土地的成交价格持续拉高，想象是美好的，现实是残酷的，市场并没有预期的拉高，反而出现“降温”、“遇冷”，市场也不太景气了。传统的销售旺季“金九银十”新房成交价格居然出现拐点，整体成交价回落到万元内，每平米让众多老百姓认可，下半年的市场价格应该还会持续遇冷吧！

房价的下跌已经不是短暂性，而是长效机制性。

有专家预测，根据过去的经验，看国内的房地产市场冷静期一般最长不超过一年去年6月份房地产开始预览，到今年6月份后市场应该会迎来缓慢地增长，想象是美好的，现实却是那么的残酷，到了6月份整体的市场并没有出现太大的起色，有人说6月份的市场不是出现了“回暖”的迹象吗？

6月份的成交量对比，整个2022年上半年来说确实是好了，那么一丢丢，但是这个好是基于市场政策刺激下才出现轻微的“缓解”。2022年的房地产市场像极了，2014年一样从两方面体现出来：

1、库存压力像极了2014年，2014年的库存压力创下了历史新高，那一年房地产企业都想尽一切办法的“降低库存”。2022年的房地产市场也一样，想尽一切办法降低库存压力，据数据显示，上半年新房待销售面积达到了6.1亿平方米。有两座城市的去库存周期，更是惊呆了众人的下巴，广西防城港，广东肇庆去库存周期都已经超过了10年时间，想想在这里开发楼盘的房地产企业面临的压力有多大，只能选择“以价换量”回笼资金解决当下的问题。

2、政策高度相似，2014年出台的政策有降准、降息、降利率、降首付、棚改安置化货币、调整公积金贷款。2022年房地产市场跟2014年政策可谓是有9成相似度，只要客户想买房，一切问题都是可以解决的，零首付低首付返还首付，赠送停车位、赠送精装修、赠送物业管理费、赠送家私、赠送电器，不要以为这些政策就很厉害更厉害的就是大蒜，换房小麦，换房买房，帮忙收割稻谷。

不同的人对于楼市的观点也不一样，有人说未来5年房价还会翻一倍，原因很简单，房价不上涨，那么经济又有什么东西来支撑呢？也有人说未来5年房价将会面临回落，回落的幅度10%、20%甚至是30%，未来整个房地产市场会回归到相对平稳的状态，那时候买房真的是解决住房问题解决婚姻、教育、医疗、户籍等这些问题了。

最近这两年不买房，5年后有“差距”吗？马光远、王建林看法一致：

未来10年，一二线城市的房价还会持续的上涨，中国城镇化还在持续的往前走，未来农村建造城市的人虽然在大幅度的减少，但是有更多的人从小城市来到大城市生活，所以大城市的房价还是有上涨的空间，中小型城市未来的房价并不乐观。

王健林整体的观点还是比较正确的，2014~2018年三四线城市上涨比较明显，最重要的原因是2014年的棚改安置化货币所推动市场的增长，如今整个房地产市场发生了翻天覆地的变化，棚改也正在快速的退出历史舞台，未来整个房地产行业将会加速分化强的城市，将会变得越来越强弱的城市，也不会有太大可持续发展的空间。

2016年后楼市一直都有“房住不炒”的政策在进行限制，因此通过涨房价来缓解库存压力。王健林也曾表示，没有一个国家的房地产业能兴旺，超过50年，万达正在转型，轻资产行业才是未来可持续发展的长效目标。

马光远认为，未来的房地产会形成三个20%，20%的城市、20%的楼盘、20%的开发商，也从侧面表明市场将会更倾向这20%，剩下的80%也就这样了，市场并不会产生太大的起色，简单的来说就是核心区域一线城市，郊区整体的房价也不会有特别核心的竞争力，比如广州的增城区从化区整体的房价依旧是处于三线城市的水平。

深圳作为全国土地开发率最高的城市，坪山区域的发展潜力也并不是想象中这么大，所以一线城市郊区的房价也就这样的水平了。

5年后核心区域的房价还是处于较高的水平，整体的房价并不会存在太大的波动，而三四线城市的房价就会存在部分因素的影响所波动，未来市场的走势也相当的明朗。

如果在核心区域买的五年后存在的差异就是，找买房的就找享受学校、户籍、医疗等这些成熟的商圈配套。如果是在非重点区域购买房产，5年后可能房价会相对更便宜。