这是熊猫贝贝的第1222篇原创文章：

8月5日，为探索城市住房空置情况，贝壳研究院重点研究国内28个城市的3万个小区，发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（以下简称报告），首次盘点了主要城市住房空置率水平。调研结果显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。

总的来说，从一个行业从业者，经济研究和房企发展策略是本质工作的角度出发，这是一份不错的报告，信息量很大，采样饱满，论证有据。

外行看热闹，内行看门道，虽然舆论环境充斥各种国内国外经济热点时间的喧嚣，但是这份报告所揭示的一些内容，值得说道，研究，还有分享。

中国的商品房过剩，已经不是什么秘密。

但各城市的住房空置率究竟有多高，一直都是个秘密。

虽然官方可以精确统计出这个数据，很简单，用电量，用水量，用气量，行政手段统计（下沉到街道级别的行政管理以及人口普查工作都可以实现）

然而出于对楼市的影响考虑，不会公布。所以对于楼市和民众而言，长期以来一直无法精准知晓。但是不要忽视民众的智慧和观察能力，晚上数亮灯这种一目了然的办法还真的不少。

这份最新的住房空置率报告，揭示了中国房地产哪些真实的情况？

这篇文章，将基于贝壳研究院这份最新的住房空置率报告的专题，深入解读，从专业，有依有据的角度，为各位朋友揭示这份报告所揭示的，一些关于当下中国楼市，不同城市商品房市场的，重要现实。

当然，不止于解读，更重要的是挖掘本质，抓住现实，看清趋势，指导行动，给出一些具有建设性的总结和观点。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

图片来源：头条图库

1

贝壳研究院这份住房空置率调查报告，有哪些值得关注的亮点？

地产人说地产事儿，从时代语境的变化，能够看到很多重要的趋势信号。

住房空置率，其实长期以来，从行业的角度出发，都是非常敏感，不会轻易触碰的话题和内容，原因很简单，空置率的指标，会对市场的信心和预期，以及对房地产经济多个维度的利益关联群体，产生负面影响，没有正向利益价值的东西，没有人回去关注和分析。

但是这一次，贝壳研究院提出的这份报告，角度和方向不可谓不刁钻，相关的研究和分析选择的时间和时代背景，不可谓不巧妙。

8月5日，贝壳研究院《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，披露了28个主要城市的住房空置率。

贝壳研究院此次选取的28个城市包括北上广深4个一线城市，重庆、天津、厦门、苏州、大连、济南、青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、郑州、昆明、西安、武汉、合肥、南昌、佛山、廊坊、无锡、南通24个热点城市，总计28个。

采用的方法是抽样调查法，统计了3万个样本小区3个月以上无人居住的住房，得出的这份结果。

图片来源：报告原文

需要特别注明的是，此次统计的样本只是存量二手房，没有将期房和已建成待售的现房纳入。

这就意味着，此次的抽样调查结果的空置率，比真实的空置率会小很多。其参考价值，也缩水不少。如果将期房和建成待售的房子也纳入，各城市的空置率会在现有基础上增加不少。

但是这份报告，对于当下现实的空置率进行的调查和排名，对于市场，对于购房者，对于价值投资群体，甚至是炒房套利的资金和群体来说，是有着重要参考意义的。

本报告几个亮点值得梳理：

1、28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。

其中一线城市住房空置率平均为7%，二线城市平均为12%，三线城市平均为16%。

其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

国际上认为合理的空置率水平，通常在10-15%。调研的结果，28个大中城市平均住房空置率为12%。虽然还在国际认可的合理区间，但离15%已经非常接近。

图片来源：报告原文

和其他国家相比，内地28个城市的空置率水平还是超过了巴西、美国、澳大利亚、法国等国家，仅次于日本的13.6%。

之所以国外的空置率水平较低，主要在于房屋空置的成本太高，尤其是空置税的存在。

包括法国、英国、加拿大、澳大利亚，甚至在香港都有空置税。比如法国规定，每个家庭只能有一个主要居所，其他住房都将纳入空置税的征收范围。

而中国空置率较高，空置税的缺位也是主要原因之一。

当然，旁征博引必不可少，从多个维度的统计来看，中国的住房空置率，不容乐观：

目前所知道的几个版本，数据虽然相差很大，但是结合起来看，空置率情况只高不低：

• 国家电网调查数据：空置率超过10%。
• 腾讯调查数据：主要城市空置率超过22%。其中一线城市空置率22%，二线城市24%，三线城市26%。
• 中金公司《数说中国存量住房》报告数据：2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。
• 西南财大《2017中国城镇住房空置分析》报告数据：2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%。
• 2014《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告数据：2013年中国城镇空置率22.4%，远高于其他国家和地区。其中，一线城市空置率18%，二线城市空置率27%，三线城市27%。
• 甚至，2018年时住建部前副部长仇保兴还给出了另一组数据：鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。

2、采样的28个城市，空置率分化情况明显：

图片来源：报告原文

贝壳给出的空置率合理区间是5%-10%，如果超过10%就意味着住房供给过剩，存在库存积压风险。

如果按照这一标准，28个城市中只有9个城市在合理区间，17个城市的空置风险都比较高，甚至有6个城市高于15%。

其中：

4个一线城市里，北上深空置率都在7%以下，广州9%却成为最高的。

二线城市中，厦门、天津、大连、苏州、济南也都在合理区间。

11个城市的空置率在10-15%区间：

青岛、南京、宁波、长沙、成都、杭州、东莞、沈阳、昆明、郑州、西安、合肥、无锡

6个城市的空置率超过了15%：

武汉、重庆、南昌、南通、佛山、廊坊

最高的南昌，空置率甚至达到了20%。廊坊的空置率也达到了19%。

现实情况表面的遮羞布被掀起，那么风险的警钟，实际上就一定会敲响。

中国商品房市场，也就是楼市，以及居民拥有的房产，存在现实过剩的情况，这是一次很好的披露。值得注意的是，此次报告统计没有涵盖普通县城、更多的三四线城市。

而这些等级较低、人口吸引力较弱的城市，住房空置率会更高。这没有多少悬念，而是必然。

图片来源：头条图库

2

从不同城市的空置率情况中，能够得到哪些重要的结论？又揭示了中国商品房市场哪些真实情况？

数据分析，知道结论其实并不是关键，更重要的，还有两个东西：

一个是形成结果的原因回溯；

一个是结果带来的规律总结。

当然，这是统计学和数理分析比较专业的逻辑，为了便于更多的读者朋友更容易抓住关键，下面的分析会尽量直白简化：

第一、报告给出结论：从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。

房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。

房价越高，空置率越低；

图片来源：报告原文

老龄化程度越高，空置率越高；

租金回报越高，空置率越低；

第二，在微观层面，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。

房子越新，空置率越高：

图片来源：报告原文

住房档次越高，空置率越高：

图片来源：报告原文

很现实的，这份报告其实从宏观到微观完整地勾勒出了中国当前商品房环境中，不同城市，不同房产的资产属性一种比较客观的评估模型。

其实很多地方已经没有兴趣做这种研究了，即便有数据也不会公布。

因为这些数据只会让大家更不愿意买房子，让楼市、土地市场更加低迷，让地方财政压力更大。

不公布基础数据、重要数据，已成为调控的手段。

所以，这份报告最主要的价值，其实是在某种程度上，揭开了中国楼市所谓资产价值的遮羞布，让很多正在失去资产价值，金融属性，包括流动性的所谓房产，被放到了台面上。

很现实的一个价值逻辑推导：任何商品只有真实需求的存在才有价值，不用说太多复杂的资产逻辑和分析，没有真实需求支撑，就没有资产属性。

图片来源：头条图库

3

现实分析：该如何理性科学看待当下及未来的中国商品房市场？

其实报告分析到这个份上，基本上已经该有的深度和本质都挖掘到了，到这个环节，其实更重要的，是需要进行简单的总结和梳理：

1、商品房过剩，是现实存在的情况，就连一线城市都存在。

2、空置率和过剩之间，存在结构性问题，比如贫富分化，体制原因，甚至对外移民这样的因素，不纠结原因，只看结果：越来越多城市的房子，正在失去流动性。

需求支撑流动性，空置就是需求不足，就这么简单粗暴。

3、数据虽然有局限性，但是具有参考意义：

空置率合理的城市，房产具备保值升值的资产属性；

空置率处于正常范围的城市，对应房产只有保值，至于是否升值和流动性，就要跳出房地产经济从城市其他产业和经济的发展可能中去找想象力。

空置率超标，不要有侥幸心理，要看到数据超标背后几个残酷的现实可能：

要么是人口流出；

要么是阶层固化；

要么是体制弊病；

要么是贫富分化；

要么，就是土地财政高度依赖。

……

造成高空置率的原因可能有很多，但是没有一个是正向的，积极的。举个简单的例子，比如江西南昌的那个周劼，典型村长家的傻儿子类型的官宦子弟，名下可以有很多房产，噢，报告里面空置率最高的城市，就是南昌。

这就很妙，值得大家联系体会一下。空置率太高的城市，买房就是被收割，别想什么资产属性和增值意义了。这才是人间真实。

只有在大城市，需求持续存在的城市，房产才是资产。

虽然这话很多人不爱听，难接受，但这就是事实。

图片来源：头条图库

写在最后：

从趋势认知的角度出发，几个观点和行动建议的分享和交流

文章最后，从一个地产人的行业角度出发，从基于数据和报告揭示的现实中挖掘趋势，分享几点个人的观点和行动建议，不一定对，权当抛砖引玉，供各位朋友们讨论参考。

1、中国房地产经济的拐点，老调重弹，反反复复说了这么多年，到2022年，越来越多的信号和数据都在证明到来的真实性。

很多原本的逻辑和思维，需要得到更新和调整了。

2、未来城市的房产，是否具有资产价值，人口数量和真实需求，将成为至关重要的衡量标准，靠吹概念，画大饼的营销包装，推广手段推高房产价值的时代正式结束。

当然这并不妨碍很多城市在惯性驱动下依然会延续这种玩法，不过意义不大，现实教做人，市场会说话。

3、从投资的角度出发：购房投资尽量向少数城市集中，尤其是一线城市和强二线城市的核心城区。

把不动产集中在最有价值的20个城市，甚至是最有价值的10个城市、或者3个城市（深圳、上海、北京），才是最明智的。

而对于绝大多数的普通城市，面对商品房过剩的现实，最大的风险不是什么房价下跌，而是需求持续的坍塌，和周劼那样的人和家族力量在个人和家庭资产层面进行竞争，不是明智的做法。周劼的情况不是孤例，而是普遍存在的现实。

4、要看清时代发展过程中的警示信号，不要和趋势为敌，顺势而为才是正途。

大概就说这么多吧，以上，就是基于最新的这份住房空置率调查报告，进行的专题深入解读和相关分析，和各位读者朋友进行一个分享。

聊地产，要相信熊猫的水平和专业，是不是？

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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