这是熊猫贝贝的第1206篇原创文章：

道理没人听，现实教做人。

中国的房地产经济和地方政府的土地财政玩法，从未如此明确而又清晰，站在了一个时代的分水岭之上：

进入2022年下半年首月，上半年各项统计数据陆续公布，经济运行轮廓逐渐清晰。

7月14日，财政部公布了2022年上半年财政收支情况。

数据显示，国有土地使用权出让收入为23622亿元，比上年同期下降31.4%。

这保持了此前的趋势，根据财政部的数据来看：

2022年1月-2月国有土地使用权出让收入7922亿元，同比下降29.5%；

1月-3月国有土地使用权出让收入11958亿元，同比下降27.4%；

1月-4月，国有土地使用权出让收入15012亿元，同比下降29.8%；

1月-5月国有土地使用权出让收入18613亿元，同比下降28.7%。

根据以上数据可以看出，相比于2021年国有土地出让收入87051亿元，同比增长3.5%的情况，2022年上半年国有土地出让收入持续减少。

土地财政历来是个备受关注的话题，今年更是如此。

一方面，今年以来，土地财政锐减。土地财政收入锐减不仅加大地方财政收支压力、约束城投平台杠杆，还对稳经济造成部分影响。

在这种情况下，国企、央企再次出手解围。在2022年萧条的土地拍卖市场中，国企、央企又一次冲在了前头。今年以来，中建系旗下多家公司逆势在京沪等城市大举拿地，年初至今拿地总金额已超500亿元。

此外，保利发展、华润置地等央企也一改过往谨慎作风，高调拿地，保利发展还提出“进三争一”的目标。

另一方面，土地财政一直被认为是推高房价的帮凶之一，备受争议。

但是争议背后，是各地政府的管理成本，社会治安维护，公共福利和城市配套成本，以及……在追求GDP增量的年代，欠下的各种地方债务。

不当家不知柴米油盐贵，当家不易，不足为外人知也。

时代变了，但是惯性还在，这就是所谓经济转型的阵痛根源所在。

这篇文章，基于现实和官方数据，和各位读者朋友们一起，有态度，有专业，有依有据地讨论以下几个问题：

2022年下半年，土地财政是否有反弹回暖的可能？

土地财政的缩水，对中国经济的复苏是否有影响？

如果未来土地财政难以为继，地方财政有什么替代方案？

土地财政的衰减，是否预示了中国房地产经济的衰退？

深入探讨，挖掘本质，发现趋势，把握方向，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

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土地出让金关联的土地财政，对地方财政而言，有多重要？

中国地方政府的经济逻辑，其实并不复杂。但是弄明白这个经济逻辑，才能把土地财政和土地出让金的问题说清楚。

地方财政大头主要要分两部分：

• 首先是一般公共预算收入，这部分主要是税收，一般用于民生支出，公务员的工资来源也是这个。
• 另一部分就是政府性基金收入，这部分主要是卖地收入，地方会拿着这部分钱， 然后再大规模举债，用于大基建。

一般来说，正常情况下，公共预算收入和政府性基金收入规模大致是差不多的。

土地出让金，直白一点就是地方政府调用土地支配的权利，在国家的监督和监管下，创造“城市经营收租生意”以外的独立经营账户“小金库”。

土地出让金的缩水主要影响的就是政府性基金收入。

如果地方的基金支出比较保守，负债并不高，那基金收入减少的情况下只要减缓支出速度（暂停基建），就可以维持稳定的运转。

如果基金支出比较激进，有着很高的负债率，那么这个负债有两个渠道还款，一个是基建本身的运营可以带来回报，比如过路费、景区门票这些，如果基建本身质量较高，即使地卖不出去，这部分负债也不会出问题。

有危险的是，负债搞流量小的地铁公路、水司楼这类的回报很小的项目，那地方就需要从土地财政来还钱了。

对于这部分，如果像水司楼这种及早暴露，那还可能通过转移支付，向上级单位求救的方式解决，暴露晚的，大面积暴露的，那就没办法还款了。

地方政府没办法还款，上级单位也直接给不了钱来帮助，那就进入下一阶段。

地方负债搞的基建项目，负债主要来源是地方银行直接负债，以及向社会发行债券，或者打包进债基里发行给社会。

中国的政府是没有破产的说法的，所以如果出现地方债务出现事实的违约风险或者系统性风险，那么国家是一定会出手进行类似于托底，或者保本偿还的。

但是走到这一步，对于很多管理群体而言，事实上就已经宣告了政治发展生涯已经划上了句号。

这很好理解，就好比集团公司下属分公司的负责人，长期经营都是亏损，还想升职加薪？

所以逻辑其实并不复杂，全看不同城市的地方政府，在土地财政这个地方小金库的经营管理上面的经营水平了，这才有了“土地财政依赖度”的说法，毕竟对于不事生产的国家政府单位来说，土地出让，是为数不多立竿见影，又具备规模创收的选择。

对于很多城市而言，土地出让收入是地方财政的重要收入来源，贡献了地方政府性基金约九成的收入。

高土地财政依赖的城市和地区，作为主要财政收入渠道土地出让收入的重要性，不言而喻。

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趋势预判：关于2022年土地财政的几个提问与分析

第一个问题：2022年下半年，土地财政是否有回暖的可能？

基于当下中国房地产经济去杠杆依然在持续，民营房企的风险释放还在进行，各地楼市去化周转情况低迷的现实情况来看，作为撬动中国房地产经济的源头，土地财政，难言乐观。

一方面，踏入7月，土地市场表现依然不热。

以7月14日成都第二批次土拍为例，从交易的总体情况看，交易的55宗土地中，有35宗土地是底价成交的。成都是全国唯一一个拥有两千万人口的省会城市，土拍市场呈较温和的态势。

另一方面，即使2022年中国的楼市从疫情缓和就开始密集出台刺激政策，五花八门，眼花缭乱。但是楼市给出的表现就是：二次探底。

说明真正的底部，还没有得到确认。

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需求端的拉胯，供应端又怎么可能拉得起来？这是非常简单的商业因果关系和逻辑所在。

从2021年开始被轮番抽耳光，楼市的信心和预期要实现复苏，岂是朝夕之间？特别是进入下半年以来，快速蔓延的烂尾楼业主“抱团停贷”风潮有可能对期房市场造成非常严重的打击，使得楼市尤其是新房市场很难在短期内恢复。

第二个问题：土地财政的缩水，对中国经济的复苏是否有影响？

这是一个充满矛盾和对立的问题，2022年的疫情反复让人们消不了费，房地产让很多人不消费。

房地产经济挤压居民现金流是一个原因，所以很多人想让房地产死而后快，但是生意人知道房地产不转了，整个经济也转不起来，这样下去估计更痛苦。

从国家的角度来看，房地产的底线是稳，因为盘子太大，一旦剧烈波动，那就不会是小问题。

土地财政缩水，意味着地方政府的政府性基金收入缩水，更进一步就是对公务体系和社会运行成本的挤压，事实上，2022年以来公务员系统薪酬下调，福利缩水，已经不是什么新闻。

中国有句古话，叫做“救民先救官”，公务系统是秩序和规则的维护者，也是激活地方经济的主要驱动力量，仅仅从这一点，就能看到对后续中国整体经济复苏的负面效应。

公务系统可以转移支付，借钱度日，那么地方经济呢？

第三个问题：如果未来土地财政难以为继，地方财政有什么替代方案？

当然，以上分析并不是为土地财政模式说话，而是一种基于经济逻辑的理性分析。

按照国家意志和经济趋势来看，土地财政的玩法和经济模式，实际上未来的走向并没有什么值得想象的空间，一方面土地是不可再生资源，另一方面，不管是房价，购买力，还是杠杆率各个维度来看，继续以房产撬动居民财富，透支居民生产价值的做法，在很多城市，实际上已经没有多少空间了。

这还是说得比较客气，类似于鹤岗，牡丹江，双鸭山、石嘴山、七台河、张掖、朔州、阜新、博州、铁岭、哈密……这样的基数庞大的城市，什么情况，实际上已经没有必要多加分析了吧？

鹤岗最有代表性，率先节流，限制吃体制饭群体的数量，不过要谈开源，谈何容易？

未来城市如果土地财政难以为继，那么必然需要替代方案，从中国的经济模式来看，无外乎就是以下几种可能：

第一种，是合肥模式，也就是政府作为投资主体，引入产业，做大税收的同时也能通过投资回报实现政府地方基金的补充；

第二种，是深圳模式，政府重点扶持竞争力产业，然后通过产业出海，解决收入问题。

第三种，也是对于基数庞大，又缺乏产业优势的普通城市最大的希望，那就是从卖土地赚快钱的模式，转变为经营土地赚慢钱的模式：房地产税。

……当然，办法总比困难多，要相信精英汇聚的政府有的是办法和思路。

不过显然，任何办法，都不如卖地来钱的轻松和效率。

让赚快钱，赚轻松钱的政府，转型赚慢钱，通过经营赚钱，路坚且难，但是势在必行。

第四个问题：土地财政的衰减，是否预示了中国房地产经济的衰退？

土地财政的持续衰减，前景堪忧，是一个重要的经济趋势，但是对于房地产经济的影响，是结构性的。

简单来说，就是行业的萎缩是必然，房地产经济运行逻辑的改变是必然，但是对于楼市和房价这样的终端而言，会造成什么样的长期影响，并不确定。

供给端的萎缩是本质，但是需求端的信心和预期需要得到恢复的趋势也是必然，这就要看不同城市的存量盘情况如何了，难以一言以蔽之吧？

对于人口持续流入，经济基本面稳健的城市，新房供应没有了，在需求挤压下，房价会怎么走？

对于人口持续流出，需求总量不断衰退的城市，能够给市场提供价格锚定的新房减少了，房价能不能稳得住？

总的来说，土地财政的动向，兹事体大，影响关联颇多，还是需要以稳为上。

图片来源：头条图库

写在最后：

属于中国房地产的黄金时代，这一次，是否真正谢幕了？

最近几年，国家和高层对房地产市场出台的多项调控政策一直坚持“住房不炒”的基本原则，以便让市场供求关系真正发挥作用，同时引导资本流向其他产业。

并且要求负有调控主体责任的地方政府精准施策、一城一策，既避免市场过热，又防止大起大落，促进房地产市场平稳健康发展。

这都是身处局内的局限视野，大国做事，从来不会简单粗暴，而是必然有更多的诉求和目标。

实际上，国家针对房地产经济强力去杠杆，降风险，挤泡沫，断依赖的行动背后，是倒逼地方政府加快发展模式转型。

2022年4月12日，中国建银投资有限责任公司和社会科学文献出版社在北京共同发布了《中国投资发展报告》（下称《报告》）。

《报告》指出，尽管房地产市场的全面触顶已经为时不远，但这并不意味着当前中国经济发展不再需要房地产，甚至不意味着对房地产的依赖度快速下降。

在过去十几年中，随着房地产市场的火爆，卖地收入已经成为大多数城市最主要的财政收入来源，而替代土地财政的，只有房地产税一种可能。

在欧美等国，房地产税是最重要的地方财政收入来源。

上述《报告》同时指出，虽然中央已经开始引导土地财政的根本性改革，但需要相当长的一段时间，目前仅能做到抑制地方过度投资的冲动，但斩断地方对于土地财政的依赖还为时尚早。

这个判断，我个人认为是比较务实和贴近现实情况的。

结论就是，属于中国房地产经济在中国经济舞台中央的黄金时代，实际上已经正式结束了。

原来是货币信用放大渠道，社会财富沉淀池，经济火车头，更是经济增量的领头羊，而现在，对于很多地方政府而言，土地财政的延续，是为了解决前期驱动经济发展的债务问题，是为了实现存量市场的平稳落地，是为了保障经济复苏阶段社会经济的稳定大局。

房住不炒，真正已经变为了现实，不能炒作投机的资产，有什么价值爆发的想象力吗？

未来中国的房地产经济，必然走上在存量环境挖掘利润的传统行业的道路，而当下，只是压力测试，只是考验试水，真正的大考和转折，就在未来几年。

勿谓言之不预，看清本质，尊重规律，对于个体而言，如何行动，就不是什么难事了。

人性使然，多说无益，是不是？

以上，就是以2022年全国土地出让金的变化情况作为切入点，对中国房地产经济进行的一次专题分析和研究内容，和各位朋友，做一个分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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