华润置地回收吴向东的作品

@房财经 李琦

戏剧性的一幕即将拉开。

最近，市场传出消息，华润置地要收购华夏幸福武汉长江中心项目。

这是一个半拉子工程，有很深的华润置地色彩。它的操盘者，正是从华润置地跳槽至华夏幸福的吴向东。

如果交易成功，华润置地算是收回了“版权”。

在2019年2月，吴向东带领一批华润置地旧部，在华夏幸福再造一个"万象城"，而武汉长江中心就是他是首秀，总建筑面积163万平方米，总投资300亿元。

但十分不走运，到了2020年底，华夏幸福出现债务危机，2021年的净利润为-390.3亿元，而一年前是36.65亿元。

2022年初，吴向东离职。如今，他在华夏幸福尚未完成的作品也要被抛售，令业界唏嘘不已。

跳槽风险太高。

尤其是这类从央企出来的高管，他们没有搞清楚，当离开成熟体系的平台之后，自己的能力会大打折扣，不适应民营企业的"野路子"。包括从华润置地出来的迟峰，在蓝光发展也只待了一年半。

十分有讽刺意义的是，吴向东给华润置地的那封告别信。他热烈欢迎同事们从大解放区到他领导下的新根据地来。

现在，他的根据地要被华润置地“解放”了。

文化基因冲撞

执掌过华润置地，吴向东出手就是大作品。

2019年9月，华夏幸福斥巨资116.25亿元，拿下武汉武昌区巨无霸的商业综合体项目。

根据规划，项目总建筑面积163万平方米，拟建设25万平方米购物中心、近400米高的写字楼、行政公寓、高端住宅等，计划总投资300亿元。

这是吴向东进入华夏幸福的第一个大动作。当时，距离他离开华润置地约7个月。

“我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一，这是我们的目标。”吴向东2019年在华夏幸福的业绩发布会上表示，布局北上广深等8大核心城市。

此后，华夏幸福还先后拿下了南京大校场项目、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城、广州白鹅潭等多个商办综合体项目。

从住宅开发到产业新城运营商，华夏幸福跨入了一个新的领域。而这个新领域，华夏幸福全仰仗吴向东及他从华润置地带来的团队。

在地产圈，有一个职场最忌讳的现象。一个大佬跳槽，一批马仔跟随，可以很快速地扯旗干活。

但很快，老板会发现，这种集体式加入，会冲击原有的文化。吴向东的人马在华夏幸福南方总部，基本是独立王国。

再如，弘阳地产老板曾焕沙，曾经礼贤下士，把旭辉的蒋达强、张良，以及龙湖的袁春挖来，一批旭辉和龙湖的中层也紧随其后。

曾老板感觉不妙，后来紧急喊停了，他害怕这批人把弘阳积淀的原有文化搞没了。

吴向东的华润系队伍，与华夏幸福老板王文学的文化格格不入，王老板旁边站着孟惊、陈怀洲等老人，掌管着原有的产业新城和住宅板块。

“北京+深圳”南北双总部的格局，两张皮，隐患重重。

每一个创新业务，都可能是个牺牲品。

当2020年底华夏幸福出现资金链问题，平安方面表示“后续将不再出钱”时，已经注定了吴向东出局的命运。他的第一个作品，并没有呈现出来。

截至6月30日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元，已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计104.44亿元。

华夏幸福转型问号

金主爸爸中国平安集团的到来，加速了华夏幸福的危机爆发。

在2016年、2017年、2018年，华夏幸福拿地金额分别为140亿元、299.5亿元、102.47亿元。到了2019年，拿地金额大幅增长至311.05亿元，截至年末持有待开发的规划计容面积是1058万平方米。

就在2018年7月和2019年1月，中国平安以137.7亿元和43亿元的价格，一共获得华夏幸福总股本的25.25%股权，成为第二大股东。

资本是嗜血的，王文学唯有疯狂地进击。

2020年，华夏幸福的土地支出达到417.92亿元，属于商业地产的金额占了一半以上。

与住宅产业的高周转不同，商业地产比产业新城更重，一个大型商场从拿到开业至少需要3年以上时间。

华夏幸福耗不起，中国平安也等不起。在2020年底，华夏幸福没了中国平安给的“幸福”。

一朝被蛇咬，十年怕井绳。

王文学不断总结与反思，最近讲了一个新故事：从产业新城运营商全面转型成为产业新城服务商。

华夏幸福的产城开发业务要“轻重结合”;住宅业务要“轻重分离”;招商与园区服务要全面向轻资产转型;资产管理业务要“资产交易”与“产营分离”并举。

华夏幸福表示，面对债务化解、经营企稳与转型探索三期叠加的局面，华夏幸福在2022年到2025年的三年内，将以住宅开发和资产管理为基础，以产业新城为平台，全面转型成为产业新城服务商。

业务将分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块。

从现在的时点来看，这些都是口号，或者说，是给资本市场和债主们吃颗定心丸。

有不少机构对华夏幸福这次战略释放，提出了疑虑。

最重要的一点是，为什么出来讲战略的，是一个1988年出生的林成红，华夏幸福的前董秘。7月5日的华夏幸福宣贯大会上，这他换了个新身份，华夏幸福副总裁、战略负责人。

林成红自己负责，融资服务、产业招商、综合运营与城市营销推广等和选址、代建、企业物业、投融资咨询等。

问题是，他之前的履历，和这些工作基本风马牛不相及。有自媒体拿他是清华大学法律系高材生来吹嘘。

干工作，学霸并不一定好使。尤其是，没有经验的学霸。

一个以副总裁身份来主导华夏幸福未来轻资产之路，它的转型成败，需要打个问号。

华润置地一箭双雕

吴向东留下的商业地产摊子，王文学麾下没人会，也不敢再豪赌。

他选择卖掉。

当市场上传出华润置地要买华夏幸福武汉长江中心的新闻，并不出乎意料之外。

因为，最合适的买家，只有华润置地——吴向东的前东家。

吴向东离开华润置地，华润置地给予他很大的面子。但吴向东写的一封告别信，让华润置地很没面子。

里面最让人不爽的一句是：“今天我要奉劝大家绝不要轻易离开华润!除非优秀的人实在太多，英雄无用武之地，或者因故变成“受气包”、工作不开心了，这时候才可以考虑离开;而如果真的要离开，热烈欢迎你们从大解放区到我领导下的新的根据地来，只要你们不嫌局面小、条件差、工资低。”

这等于是在公开挖人。

据称，这封信是2019年华润置地新春年会上，当众念的。很难想象，当时的场面有多尴尬。

后面的事情大家都知道了。华润置地陆陆续续有超过30人追随吴向东到了华夏幸福，涉及城市更新、工程、设计等各条业务线。

这30多人中，职务最高的是华润置地华南大区总经理王笑，主管城市更新的华润置地华南大区副总经理赵荣，以及华润置地商业地产事业部总经理赵炜。

当然了，他的铁杆是华润置地执行董事、高级副总裁、首席财务官俞建，出任华夏幸福联席总裁。

吴向东的挖角，让彼时刚刚上任华润置地主席唐勇十分尴尬。2019年12月17日，唐勇被调往华润电力，出任总裁。这是给华润置地总裁李欣腾出位置的信号。

为了稳定华润置地大局，华润集团董事长王祥明亲自出任华润置地主席。2022年5月，他把华润置地董事会主席位子正式交给了李欣。

这标志着，华润置地从前几年的人事动荡中走上了正轨。

当华夏幸福想卖掉吴向东的作品，于情于理，华润置地是最佳的接盘者。

在华润置地时期，吴向东就是万象城的主要操盘者，而华夏幸福武汉长江中心，一定拥有很强的华润置地基因。

不管是出于战略布局考虑，还是不愿意让商业地产操盘的"版权"外流的考虑，华润置地是最好的买家——如果价格合适的话。

如果这笔交易成功，等于吴向东被狠狠地打了一回脸。

原来，他自己建立的根据地，就要被华润置地给端掉了。

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