新城控股延安项目“质量门”：一场事先张扬的品质“塌方”

撰文 | 文一刀

新城控股广为流传的标签原本有两个：一个在业内，因其“住宅+商业”的双轮驱动业务模式而被贴上“小万达”标签；

另一个在三年前几乎尽人皆知，其董事长王振华因猥亵幼童案被判5年。

现在，第三个标签正在新城控股头上冉冉升起。其涉足二线、横扫三四五线城市的一系列项目，因质量问题频出，加之销售、交付、售后各环节乱象横生，最终“炼成”一个“质量差、信誉亦不佳”的整体印象。

这可不是随便给其“扣帽子”，是基于全国多地、从南到北、此起彼伏且多集中于近一年来时间段里因种种问题引发的舆论风暴而来。

尤其自今年3月以来，围绕新城控股各地项目的各种“质量门”事件可谓沸沸扬扬，遍及广东、云南、浙江、天津、武汉、太原、青岛、淮安、宿州、济南、平度等多个楼盘，涉及建筑质量差、违建、大幅降价、虚假宣传等问题，还多次被相关单位处罚。

在一些情况严重的地方，场面既尴尬又震撼。比如武汉的新城璞樾门第项目，无奈的业主集体上了楼顶天台；

今年4月，浙江安溪在建的“新城·香悦兰城”项目，在一年前刚刚因建设安全问题被通报之后，又发生地下室顶板坍塌事件，令人触目惊心。

山东青岛，新城控股布局项目集中之地，最终竟落得悉数沦陷于质量问题。

在这场“质量稀烂交响曲”中，新城控股延安项目近期爆发的问题属于一个典型“华彩段落”。

其延安项目分为商业部分即延安新区的吾悦广场与两期住宅，一期为吾悦首府，二期为吾悦半山悦。两年来，一直处于每逢交付就出问题的状态，至二期半山悦交房后，再度集中爆发。

众多工程质量问题当中，被埋在建筑地下深处、不停向上返潮的黏泥，成为一大“特色”。

新城控股延安项目位于延安新区，这里地理情况与一般平原有所不同，此处为削山建城区域，分挖方区与填方区。

延安市地处半湿润、半干旱气候的过渡地带，多数山丘坡面和沟谷川地均为新黄土（马兰黄土）和次生黄土（以水力、重力再搬运沉积的黄土物质）所覆盖，削山填沟过程中遇到雨季，大量新、次生黄土就会因雨水浇淋而成为含水量极大的黏泥。

谁也未曾想到，这些原本应清运处理的黏泥，竟成为潜伏进延安吾悦二期半山悦小区的“最危险”一环。

据该小区不少购房人讲述：去年底开始通知交房，先因逾期问题扯，无奈收房后就直接跳进“接手即修缮”阶段。

注意，不是装修，而是修缮。对于新房业主来说，这是一个相当不妙的开端。

接下来的场景，既是过去剧情再现也因过于惊悚而触目惊心。

首先是房屋、室内、一楼的院内大面积返潮渗水，直至严重积水，地下车库漏水；

进行整理，发现下水道被淤泥堵塞、破裂、甚至压根就没有实现对接；

室外主管道高于住户主管道，致使院子里大量的泥水无法排出形成倒灌堵塞；

再往下进行发现，房屋底下被埋了大量“黏泥”，应该是雨季施工时将淤泥未能清运直接回填至建筑地下所致。填进去的除了黏泥，还有无数建筑垃圾和生活垃圾。

面对如此场面，开发商、物业表现出超常规的互相推诿，也折射出这家企业管理体系与组织架构中存在的低效率。

去年12月底，新城控股曾曝出“旗下的住宅开发事业部和商业开发事业部突然宣布进行大区合并。”

无论什么原因，业主只能无奈自行投入，进行开挖加固，却遭遇物业阻拦，常常是修缮人员车辆被锁在小区大门之外接连数日无法进入。

于是就只能眼睁睁看着黏泥不断返潮侵蚀建筑地基，购买的所谓品质住宅，在通向危房的道路上飞奔。

乱象一方面令人费解，但细究之下也会发现，事实上早在两三年前，危机苗头就已经显现。

2017年3月，新城控股踩着西安楼市火爆的鼓点进入陕西，以吾悦广场落户西咸新区沣东新城打开西安市场，同时频频在陕西各地级市拿地。

对于陕西这些地级市来说，无论从招商业绩，还是激活带动周边地价的角度，当地对吾悦广场的需求与积极性相当高。

新城控股也正是掐准了这些三四五六线城市主管们的脉，开始下沉三四五线城市，以吾悦广场开路低价拿地。

作为一家其“住宅+商业”双轮驱动商业模式几乎完全复制了当年的万达：低价拿到商用地，通过开发住宅回流资金，再把资金用来运营商业广场“以住养商”。

新城控股的商业勾地比万达更凌厉，以吾悦广场招商落地为筹码，新城控股不仅可以拿到远低于同等地块的地价，还能卖出远高于同同区位住宅的售价。

在延安新区，新城控股将这种操作耍到了极致。据公示信息，2018年1月，新城控股摘地的时候成本是这样的：商业用地平均每亩110多万。两块住宅用地分别是162万每亩和169万每亩。

同一时期，临近其地块的一宗以拍卖方式出让的商业用地(编号E1-12-02），平均每亩成交价格为328万元。

连同为陕北老乡的史贵禄，2019年5月赶到延安新区，携荣民集团旗下一会议中心、三酒店项目与“支持延安新区建设”的情怀，勾到的三块住宅，每亩价格也在240万上下。

2020年12月，疫情冲击下楼市火焰渐息之时，延安新区拍出的四宗地，每亩单价还都在500万，最高达到每亩571万。

由此可见，新城控股在楼市最好的时期，用最擅长的方式进入延安新区勾地，它拿到这两块住宅用地的价格，无论是现在还是当时，都已经低到没朋友。

这样的拿地成本，除了以教育小镇勾地的阳光城，能以每亩141万成本与之媲美，其他无人能敌。

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但正应了那句俗话，人心不足蛇吞象，越是占道的便宜多，事情却越是做得摆烂。

新城控股延安项目的情况更是蹊跷，其挑选的建筑施工总包方为江苏圣通建设集团有限公司。这家常州本地企业彼时早已是官司缠身，崩盘前的节奏满满，至目前更是一目了然。

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天眼查信息显示，江苏圣通建设集团涉及法律诉讼高达854条，其被列入失信执行人65次，身负限制消费令也就是俗称的黑名单有162起。

这些风险数据，比2020年6月时均已翻番。

更严重的是，由于江苏圣通的失信，已经牵连吾悦延安项目的开发商——延安市宝塔区亿博房地产开发有限公司一并成为被执行人。

延安亿博被先后关联执行的次数高达10次，公司也多次被列入限制消费黑名单。

这样的企业当建筑施工总包方，整出如此一地鸡毛自然是大概率情况。

奇怪的是，作为开发商，为何在江苏圣通早已显露败相的时候，依然要往火坑里跳。

一份维修联络单显示，江苏圣通作为总包方，又将整个工程拆分为无数环节分包给几十个大大小小建筑单位，垫背的早已拉满一个排。

如今，购房业主又成为第二梯队垫背。

如此一起“事先张扬的摆烂事件”，新城控股甚至没有花心思去掩饰，不知是不是认定延安的“韭菜”更容易收割？

同时，是否属于欺诈，也是一件值得思考的事。