央行降息是指央行降低其公开市场操作利率或存款准备金率，以刺激经济增长。对于个人房贷来说，央行降息通常会对房贷利率产生影响，进而影响住房购买和抵押贷款市场。

1. 对于固定利率房贷

如果个人选择了固定利率房贷，则央行降息不会对其造成直接影响，因为利率已经被固定了。但是，如果央行连续降息，未来可能会导致相应银行调整未来的固定利率水平。

1. 对于浮动利率房贷

如果个人选择了浮动利率房贷，则央行降息通常会降低贷款利率。因为银行通过向央行借款来给客户提供贷款。降低央行利率也会降低银行的借款成本。银行因此也能够降低借贷利率给客户，比如降低房贷利率。

1. 间接影响

即便个人的房贷并不直接受到央行降息的影响，但央行降息通常会刺激经济增长，导致通货膨胀率上升。从而银行可能会加强紧缩政策，以抑制通货膨胀。如果银行实施更紧形的货币政策，贷款成本也可能会增加，从而导致贷款利率升高。

总之，央行降息对个人房贷影响是复杂的，影响因素包括个人选择的房贷类型，银行的货币政策，通货膨胀水平和市场竞争等。如果您正在考虑购买房屋或申请抵押贷款，应该密切关注货币政策的变化以及银行贷款利率的改变。

央行降息：

　　降息是央行对基准利率的调整，基准利率一般为0.25的倍数。例如，五年期或以上的当期贷款利率为4.9%。如果央行宣布降息0.25个百分点，调整后，五年或以上的贷款利率为4.65%。

　　央行降准：

　　降准是中央银行调整大银行的存款准备金率，这意味着每次银行吸收存款时，都可以向中央银行支付较少的准备金，可以使用的资金会增加，然后是市场上的资金会变得更加宽裕。

　　央行降息对个人房贷有什么影响?

　　1.如果央行宣布降息，所有银行的基准贷款利率将下降，新申请房贷贷款利率肯定会降低。

　　2.至于先前申请的房贷贷款，利率也将下降。例如，中央银行目前五年或更长时间的房贷贷款利率为4.9%。如果某人在银行申请的房贷贷款已实施20%的浮动利率，则实际贷款利率为5.88%。如果他贷款100万，为期30年，等额本息还款，每个月要还的钱就是5，918.57元。

　　如果央行宣布降息0.25个百分点且五年或更长时间的房贷贷款的基准利率变为4.65%，则之前的抵押贷款利率不会改变，但参考基准利率将进行调整。调整后，抵押贷款的实际利率为4.65%*1.2=5.58%。如果你的房贷贷款已经还了两年，则剩余本金为972，000。按最新利率计算后，实际月还款约为5015元。

2019年1月15日央行就要降准了，对此相信有房贷的人都比较关心降准会对自己的房贷有什么影响。但是大家需要注意了，这次是降准，而不是降息！

央行降息，那个人房贷也会跟着下降，但如果央行降准，那个人房贷就不一定跟着下降了！

首先我们需要区别一下降息跟降准的区别。

2019年1月4日，央行宣布降准一个百分点，分别于1月15日执行降准0.5%，1月20日执行降准0.5%，今天是1月14日，也就是说明天开始央行就会正式降准。

看到央行降准，可能大家都把这个降准跟降息混在一起，所以很多人认为央行本次降准之后，大家的房贷利率肯定会跟着降低。

实际上央行的降准跟降息是有很大的区别的，降息是央行调整基准利率，一般都是以0.25的倍数进行操作，比如目前五年期以上的贷款利率是4.9%，如果央行宣布降息0.25个百分点，那调整之后，五年期以上的贷款利率就是4.65%。

而降准是央行调整各大银行的存款准备金率，也就是说银行每吸收一笔存款，就可以少交一些准备金到央行，自己可以利用的资金就会增加，然后市场的资金就会变得更加宽裕。

央行降息，那房贷肯定会跟着下降。

降息就是调整央行的基准利率，如果央行宣布降息，那所有银行的基准贷款利率都会跟着下降，新办理的房贷利率肯定比较低。

至于之前办理的贷款，那利率也会跟着下降。比如现在央行五年期以上的贷款利率是4.9%，某个人在a银行办理房贷执行20%的上浮利率，那实际的贷款利率就是5.88%，假如他办的是100万贷款30年期，等额本息还款，每个月要还的钱就是5918.57元。

如果央行宣布降息0.25个百分点，五年期以上的基准利率变为4.65%，那之前的房贷上浮比例不会改变，但是参考的基准利率会做调整，调整之后，房贷实际执行的利率是4.65%*1.2=5.58%。

假如你房贷已经还了两年，那剩余的本金是97.2万，按照最新利率进行计算之后，实际每个月要还的钱大概是5015元左右。

如果是央行降准，那新买的房贷款可能会下降，但是已经办理的贷款利息不会做调整。

央行降准之后，对新办理的房贷和之前已经存在的房贷影响是完全不一样。

比如2019年1月20号之后，央行整体降准一个百分点，大概可以向市场释放8000个亿的资金，到时银行的资金会变得更加宽裕，那银行在办理房贷的过程中，利率可能会下浮，目前全国房贷的平均利率大概是在5.68%，1月20号之后银行资金宽裕了，那部分银行的利率有可能下调到5.58%，甚至更低。

但是央行本次降准，对之前已经存在的贷款不会有任何影响，如果大家之间办理贷款，是在4.9%的基础利率上上浮20%，也就是5.88%的利率，那在央行降准之后，大家的房贷利率还是按照5.88%来计算，不会有改变。

降息，无论是对企业还是对个人，影响都特别别别别别别大！

我们先来谈谈降息可能的影响

1.月供上的差距

我们以100万举例——

之前央行的年基准利率是6.55%，如果按最长的30年来贷款，采用等额本息的还贷方式，那么月供就是6354元。

现在央行的年基准利率是6.15%，同样按最长的30年来贷款，采用等额本息的还贷方式，那么月供就是6092元。

计算之后发现降息之后每个月的月供降低262元，平均每贷款1万元月供降低2.62元。

2.贷款能力

大家别以为月供六千月薪一万就一定能贷款了，因为银行的计算方法跟你不一样。

银行要求，你的收入需要至少大于等于月供的2.1倍才符合条件，也就是说如果要贷款100万，月供是6092，那你的年平均月收入至少要高于12793，而且这还是不能有其他债务的前提下。

是不是很坑爹？别急，这个收入是按家庭来算的，也就是说你们家庭加起来有这个收入就行了

收敛一下兴奋的情绪，让我们来整理一下，你的可贷款金额怎么计算呢？

比较简单的算法如下：

（降息后）可贷款金额=（家庭月收入*10000）/（2.1*60.92）≈月收入*78

比如你月薪是1万，那你最多可以贷到78万。那么降息前呢？

（降息前）可贷款金额=（家庭月收入*10000）/（2.1*63.54）≈月收入*75

看见了么？同样是月薪1万，降息前只能贷75万，降息后就可以贷78万了，提高3万！所以，央行降息，对个人贷款的营销就是这么大！（3万块啊，四舍五入就是一百万了....）

下面再讲讲绝大多数人关心的，是否要提前还款。

3.是贷款还是不贷款？

先说结论：个人是不推荐提前还款的。

我现在分析一下两个极端状况下-30年贷款和全款-的分别。

假设房子价格1000万，首付最低300万，可贷款700万，A和B现在手里都有1000万，两个人在签约时都先付了300万首付。

不过A选择了在之后的一年内把余款付齐，B选择贷款30年。我们来看一看除了首付之外，两人对于剩下700万的利用情况。

A.全款、分期付款或提前还款

700万都在第一时间给了给开发商或者提前还给银行，从此再也不欠任何人钱，心里十分轻松，从此内心一片平静祥和。

B.贷款30年按时还月供

30年一共要还多少钱？

年利率6.15%，贷款额700万，30年下来本息加起来共需还款1535万，利息835万元。（利息比本金还高）

同时他将留下的700万存进了银行，按三年定存，调息后三年定存的年息是4%，然后每三年按时取出然后本息再都存进去，那么三十年后的本息总额为：700*（1+4%*3）^10=2174万

里外里B共赚了2174（存款余额）-1535（贷款本息总额）=639万（接近本金了）

是不是有点不明白了，贷款是年利率6.15%，存款是年息4%，怎么算到最后存款的本息反而更多呢？

很简单，因为贷款时本金基数一直在减少，存款时本金基数一直在增加。

我们重新算一下同一本金下（700万）贷和存的年息是多少——

贷-年息：（1535-700）÷700÷30年=3.98%
存-年息：（2174-700）÷700÷30年=7.02%

这回明白了吧？平均贷款年息只比平均存款年息的一半多一点。

而且做定存应该是我知道的利息最低的投资了，现在随便一个理财产品的利息都比这个高，我们假设B能够找到一个的稳定年赚10%的投资渠道，然后看一看结果：

700*（1+10%）^30=12215万（……上亿了）

刨去贷款总额后净赚：12215-1535=10680万（零头都快赶上本金了）

还有更厉害的，如果B是一个金融头脑比较强的人，甚至能找到年赚30%以上的项目投资，结果是什么样大家也都心知肚明了吧。

所以，你还想提前还款或者是全额付清吗？

央行降息对房贷利率的高低会有直接影响，各大银行贷款利率虽然不相同，但贷款利率的多少是根据存款利息来定的，央行降息直接降低的是各大银行的基本存款利率，半年期，一年期，三年期，五年期等各种存款期限的利率相应都做调整，但各大银行有上浮的选择权，可以上调存款利率，幅度一般在15%至30%左右，五大银行上浮相对小，商业银行为吸引存款上浮空间大。

因为贷利率参照存款利率，所以降息必定会导致贷款利率的下降，目前房地产市场温和企稳，大家对房贷需求旺盛，再加上房地产属于被严控行业，所以各地银行会倾向于在房贷利率上加点，获得更多收益，导致贷款利率下降不明显，对个人房贷而言，房贷交的少了，但只是少交很小一部分，而且一般是年后调整利率。

最后总结下，央行降息对存款利率影响较大，对贷款利率和房贷利率影响较小，除非央行降息幅度较大。

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