我觉得日照人口太少，常住人口260左右:莒县就去了一百多万，加上企业又少，工资又低，房价肯定大涨，涨到八万才是它的正常价值

日照是个沿海城市，旅游景点，周边环境优美，宜人居住，随着经济发展，生活水平不断提高，将会吸引更多人前往，未来五年房价必会上涨，是投资者疗养理想的选择。

2021年日照房价是过去五年最高的，从2016年6月份二手房均价5938元/平方米，涨至2021年6月份的10107元/平方米。上涨4169元/平方米，涨幅70.2%。虽然涨幅较大，但是可以断定说，2021年又是未来五年房价最低的年份。

第一，主城区持续扩大，人口流入增加，对住房需求强烈

过去五年日照和新市区主城区的规划十分明显，日照在老城区周围建设一些住宅小区，而新市区在市政府周围建设的比较密集。五年来，基本上连成一片，从青盐高铁以东，北起山海路、南边至开发区，楼市十分火爆。据第七次人口普查资料显示，日照常住人口为2968365人，高于威海和东营，主城区人员流入较多。现在日照又分出了几大板块，其中高新区、开发区、山海天旅游度假区在土拍和楼房销售占比较大，包括前期拆迁户等，周边百姓在城里购房的意愿很明显。

第二，活力区内黄金位置的楼盘，资源的稀缺性，二手房价格会创出新高

活力区内的楼盘，因为融合了海景房和学区房的优质资源，所以，一直被购房者所青睐。很多家庭卖掉老城区或者其他区域的房子，来换取一套学区房。此外，由于设施的完善和环境的美化，商业的繁华等原因，被本地富裕家庭和外地的购房者所抢购，造成房价居高不下。从张家台游艇码头到海龙湾景区，不过十几公里的海岸线，珍贵的资源有限，二手房价格一直在高位。

第三，位于新一线城市青岛和二线城市临沂之间，融合胶东经济圈和鲁南商业圈

现在公交已经和青岛接轨，未来地铁13号线有望南延，对接日照轨道交通。日照已经融入胶东经济圈，未来在山海天、新市区、高新区等区域会有更多的楼盘开发，城市轴心有望北移对接青岛，形成沿海居住群。临沂作为新晋的二线城市，对接日照的愿望十分强烈，出海口是临沂人对外贸易的重要渠道。临沂人来日照购房的意愿也十分明显，毕竟海边的房子无论居住还是投资，都会让临沂的大款们所青睐。日照融入胶东经济圈，又被拉入鲁南商业，经济发展后劲十足。

第四，土拍价格屡创新高，新市区已经没有多少土地可供开发

2021年1月26日，在高新区位于富阳路以东，潍坊路以南的一宗住宅用地，被锦华房地产开发有限公司以29400万元的价格竞拍到。起拍价14400万元，起拍楼面价3175元/㎡，溢价15000万元，成交楼面地价6482.78元/㎡。在2020年日照土拍成交的46宗地块和2021年6月1日土拍成交的11宗地块，没有东城区的地块。新市区土地资源的稀缺，奠定了未来房价的涨跌，未来五年，地块的楼面价会不会追赶现在的开盘价？

综上所述，未来五年日照的人口还会增加，开发区、高新区、空港区很多优质项目已经投资并且即将完工。届时，用工的增加会使主城区人口持续进入。主城区外延的现象十分明显。人口增多，就业增加，对住房的要求强烈，地块资源有限，主城区设施更加完善。未来五年房价上涨的概率大，涨幅大小由政策和需求而论。

日照市作为沿海特大城市，发展潜力巨大，钢铁工业发达，人口稠密，经济活力十足。未来5年的房价会超越青岛，直逼北上广深。

日照房子，未来十年大概率都不会有跌的可能，非要说跌的话，涨的少就算跌了，因为增值预期低于银行五年计利息就算赔！

未来五年，日照房价各区域涨跌预将分化越来越严重。

首先可能大涨的区域：

山海天：山海路以南区域，特别是一佳附近区域。

东城：新营片区，青岛路片区，北京路中学片区。特别青岛路片区。

西城：东港区政府片区，

这几个区域，还会有比较大幅度的上涨！地都基本分配完了，而富人越来越多，配套越来越成熟，所以需求不会减！只要是收入不断增加，几个区域的房子后期会比较抢手。

我推荐：买青岛路两边和山海天，未来比两大学区增值预期更大一些。买学区的话买北京路片区不买新营，配套和生活舒适度不一样。

教育是个不太靠谱的概念。随着城区学校越建越多，教育资源的平衡分配，家庭素质不断提高，学区将回归就近属性。大家都不远了，差的那点不靠谱的人脉圈，还是事？

微涨的区域：

高新区：大学城片区 、新规划的高新小学 朝阳中学和滨州路中学附近片区。

开发区：基本全区域都会微涨

西城的：新建的东港体育公园周围

跌的区域

跌的小区一般是即不在核心区域又是老旧小区，房龄超过20年的房子，慎重入手。

短期日照

县城的房产估计增值预期比城区低不少，慎重下手。

对于日照城区，十年八年尽量不要抱有跌的期望，涨的少就算跌了。个人感觉日照城区还差最少一波大幅度上涨，优质区位大概率有5000以上的涨幅。有可能五年，有可能10年，但大概率不会错过。

日照未来未必多富，但一定会宜居，所以不论是涨与不涨，有需求的尽早下手即可！没人能看透未来，但有一点已经无数次验证，等你再看透的时候，大概率已经错过了最佳的上车机会！

个人观点，未必全对！不认可，可以继续自己的。