老旧小区改造对房价改变之我见

我国1990年人均住房8平方米，到2019年人均已达48平方米。基本上处于过剩了;户均1.5套房以上。当然由于贫富不均，也有的困难户没有房子住。房住不炒进一步落实，大拆大建大开发的时代已过去了。这是个大背景。

1.基础类改造可行。国务院提出老旧小区改造，分基础，完善，提升类。个人认为暂时不拆迁的住房，对水电气，雨污水老化管线改造，空中管线入地，弱电，智能寬带到户。基础类改造，对改善居住条件还是必要的。

至于完善，提升类。由于投资大，效果不显著，应有选择性，尤其是建了三四十年的老房子，应谨重对待。

2.老旧小区结构加固可行性分析。

（1）.老旧小区的房子，基本上没有进行抗震设计，从基础，墙体设计标准低，打上时代经济条件薄弱的烙印;楼板构件大都是预应力空心板，砖混结构。构造柱与圈梁设置很少，甚至不设。预应力空心板用的钢筋，刻痕钢丝，冷拉钢筋鉴于锚固性能差，防锈蚀差，已被现“砼结构设计规范”淘汰不作为预应力筋。砖砌体属脆性材料，空心板系脆性构件，脆性材料比柔性材料抗震差;抹层砂浆，安装预制板简单搁置墙体上约8～10cm，整体连接与抗震性能差;2001年开始也被现浇楼板代替。

（2）.楼梯间的构造柱与圈梁设置等达不到现行抗震构造要求，对作为“安全岛”疏散逃生十分不利。当然全国抗震烈度不同，有些许差异。万一发生地震，火灾，“安全出口”并不安全。

（3）.预应力空心板防火性能差，耐火极限只有同样楼板厚度、同钢筋混凝土保护层厚度的现浇板的1/5，保护层10mm只有0.4小时。经不起火灾。还有隔音差，不节能保温等致命缺陷。

要进行改造，必须对结构进行抗震鉴定与加固，而加固难度不是一般的大。中国建科院有论文提出80年代及以前建的房子，主管部门的共识是没有加固价值。加固的目的是抗震，安全使用三十年。加固费用高，结构性能提升不大是没有价值的！

只有解决好结构安全，外墙保温节能改窗，室内老化管线改造，室内功能改变等，才能赋予旧住宅新的生命。否则，不可能真正完善、提升。投入资金效果不好。

3. 老旧小区规划配套差。国标“城市居住区规划设计规范”50180-93年才出台。2002年作出较大修订。现在是2018年版。老旧小区住宅套型单一，户均面积小，建筑间距小，旧城改造项目甚至不到1:1，日照很少。住宅条式、兵营式布置，宅前有围墙，近几年加宽宅间路用于路边停车。基本没有规划公共绿地，绿化率很低。没有停车位，配套设施水平低。

4. 老旧小区如何改造？面对现实，绝大部分住宅，在目前各方面条件制约下(资金，私有化住房，规横庞大，拆迁难度等）只能观察使用，严防地震、台风等自然灾害。

老旧小区改造，跟棚户区改造的不同点:是个居民自愿，自下而上的过程。有人提出加层，对多层砖混结构強度本来标准低的並不可行，而且建筑间距日照也不允许。有人提出拆除建高层，要分析容积率，如果建筑容积率低，建筑密度小，有一定的可行性。江苏南通任港路就拆除重建，闯出一条新路，危房变电梯新房。也有人提出:原拆原建，希望享受政府加装电梯一样的比例标准补贴;虽然土地费、配套费等收费政府甚至免征，要进行可行性研究。实际上在江苏，广州，上海也已经有拆除重建的范例。拆除重建的建安费成本费不高。需做好顶层设计、规划先行是必须的。

5.谨重对待加装电梯。注意结构安全。

（1）.最近，以拉动内需，解决老年人上楼难为口号的，一窝蜂的对老旧小区住宅加装电梯。实施方案基本上依附主体结构，凿掉四～五个1.2米×2.5米左右的墙洞。半层入户凿除窗下圈梁，防火排烟窗。对老旧住宅抗震性能，防火性能是雪上加霜。热衷加装电梯，以至于变成小区旧改的代名词，建了四十年的老房子也有加装电梯。什么公交电梯，0元加装等等遽头。可惜效果不佳。

（2）. 房屋是有合理设计使用年限的。该拆还是要拆。浙江省决策对2000年之前的预制板有安全隐患拆除重建，十分正确！不拆之前要认真维护现状。最近，发生宁波市建了23年的预制板砖混结构倒塌事故，造成一死一伤，其他人幸亏转移快;该小区住宅列入危房观察;美国1981年建的12层公寓倒塌事故，已造成28人死亡100多人失踪（也是待挖掘的死尸），另一栋姐妹楼（同建设、设计商）也被政府宣布为危房;据说要对236亿美元規模的海浜公寓进行鉴定是否砼质量劣化？钢筋被海盐锈蚀？这给我们敲响了警钟，警钟須长鸣。

解决老年人下楼难办法很多，一台电梯仅几户老人使用，对低收入群体各种运行维保费电费等，物业费上涨，运行安全也有风险，增加了老房持房成本，各种费用低开高走，实事将证明是不可承担之重。拉动内需，救活房地产与电梯厂商，不要打老年人的主意才好？

房屋的价格受到各种因素制约;目前空关门并不少，也有抄房的，国家也会控制房价，预防金融风险。但寄希望通过旧改，特别是加装电梯，提高房价，只不过是昙花一现，不能长久。因为大家都知道老楼的结构等基本状况。

降价。

原因有三点：

一、旧改代替棚改，遏制了拆迁户炒房的根本动机。

之前十几年棚户区改造，大修大建，滋生了一批拆迁暴发户，以至于老旧小区慢慢成了炒房客们争相抢夺的资源，只要是“炒”，价格必然上涨。

国家也明白，所以现在大力倡导旧改，从根本解决老旧小区炒房的问题。以后不拆了，没有了补偿，谁还囤货，炒房客手里那点资源肯定该放的就放了，比砸手里强。

二、旧改缓解房屋租赁市场压力。

旧改开发了一大批老旧小区，这部分房屋要卖档次不够，除了学区房，一般很少有人买，所以主要以出租为主。这就缓解了房屋租赁市场压力，租金涨，房价涨，这是人们普遍认为的道理。随着人们思想观念的转变，会逐步效仿欧美国家的长租理念。@楼市透析

三、旧改吸收了一大批低阶层购房刚需。

以后购房以置换为主，刚需为辅。尤其三四线城市改善型刚需仍是主力军，尤其是消费能力有限的低阶层群众，想置换，但购房压力大暂时压制购买动机，到这是一大批隐形的购房需求，可以说是“定时炸弹”，一旦需求释放，必将引起楼市又一轮动荡。

旧改好就好在改造，把原先不好的，破的，脏乱差的改成优美的，干净的，舒适的环境，如此一来，一些改善型需求得到满足，又迫于资金压力，肯定会长时间放缓购房需求。

以上三点都是从根本的需求入手，来遏制房价上涨。我国旧改政策还是非常明智和可取的。

但整体长远来看，我国房价肯定会上涨，但会是平稳的，可以接受的上涨，不会像之前十几年疯长，未来还是美好可期的。

老旧小区改造(加装电梯除外)对小区房价有促进。但加装了电梯的也降价，北京就出现因加装电梯房子难卖的现象。

把老的小区改造对房价的作用来讲，我认为没必然联系，对房价的影响微乎其微。

你好，我来回答你这个问题。

最近老旧小区改造在全国性来说都是一个比较热议的话题。因为老旧小区在整体的房子比喻当中占了很大一部分。那么今天来说一下老旧小区改造对房价是有促进作用还是会降价，我们来具体分析分析。

首先我们这里说的老旧小区是指2000年以前建造好的小区，一般这种小区为砖混结构，而且为多层，七楼不带电梯。那么2000年的时候城市的整体发展比较小。所以导致到小区里面布局不合理，楼道很窄，甚至有的楼道都没有灯。没有好的物业，小区不封闭，到处乱停车，基础设施差。这些都是老小区的毛病。那么这一次整改整改的是什么，就是把基础类的一些东西全部换掉，比方说下水道。自来水，暖气管道等等一些基础设施换成新的来延续寿命。第二个方面就是把多余的绿化去掉，改成停车位。然后进入新的物业，提升物业费，封闭小区，提升整体小区的档次。而一般现在这个改造费是有政府出钱，我们老百姓不用拿一分钱。

老旧小区的改造实际上是在抑制房价，我们都知道前两年房价涨的很厉害。一方面的原因是，一二线城市的限购限贷，还有一方面的原因就是棚改货币化安置。当时就是拆迁而不是改造，所以拆迁拿到的拆迁款都用来。买房子进入楼市，所以房价水涨船高也是在所难免的。我们也知道，现在房价上去了以后肯定是很难下来的。不可能一下子暴跌，那么对于老旧小区的改造，实际上是改善居住环境而不是拆迁等着重新卖，所以这样的话，房价在这块上面就不会涨起来。

很多人为什么要卖掉老旧小区的房子，就是因为老旧小区的环境差。体验差，所以才会卖掉去做改善型的住房，那么现在如果老旧小区改造好了，基本上居住环境也好了，所以就没必要卖房子了，那这个时候市场上的需求量就会变小。需求量变小，意味着房价会平稳，甚至是小幅度的降价。这样其实是在抑制房价。

但是未来老旧小区的房价还是会上升，一方面得益于这个老旧小区的改造，整体居住环境的提升，还有一方面就是你会发现。很多老旧小区都占据了一个城市很重要的位置，周边的配套是非常成熟的。有很多老旧小区在没搞到之前基本上都已经有八九千块钱一平方，那么改造好了以后如果有谁想出售，这儿的房租肯定要高于八九千。未来老旧小区还有一个最大的好处，就是可能会普及加装电梯。前两年老旧小区加装电梯完全是属于试点，看一看老百姓的反响。但是目前来看，国家规定老旧小区翻新改造，那么很有可能下一步就是全面普及老旧小区，加装电梯。

所以从短期来看，老旧小区的改造对房价是一种遏制，从长远角度来看，老旧小区的房子还是会普遍涨价。毕竟不管老房子，新房子，只要地理位置好的房子永远都是会涨价的。

希望我的回答对你有所帮助。

你这问题就像是，把不修边幅的老姑娘，精心打扮一下，会不会好出嫁。答案是一定的呀！

肯定是抑制房价上涨。

随着我国房地产市场的发展，很多城市进入了存量房时代，尤其是东部沿海地区，经过多年的大规模房地产开发建设，存量房已经形成巨大规模。甚至某些城市区域开发程度较高，能够新开发的土地越来越少。每年上市交易的房产中，二手房数量占比逐年增加，有的超过了新房交易数量。

在这个过程中，小区的品质也发生了较大的变化，从之前的居民楼变成了现在的封闭小区。而之前的小区没有电梯、没有车库、没有物业、小区环境较差，再加上年代久远，很多水电气暖的管道老化，墙皮掉色，严重影响了居民的生活品质。因此，为了满足人民对美好生活的追求、为了改善民生拉动内需、为了推进城市为更新，才有了现在的老旧小区改造。

那么，为什么说老旧小区改造会抑制城市的房价上涨？

一是，老旧小区改造本质是开发建设方式的转型。

如果不进行老旧小区改造，取而代之的是什么？答案是拆迁。老旧小区基本都位于主城区，地理位置优越，不可能让大量房子空着而置之不理。如果拆迁的话，或者是货币补偿，或者是房屋补偿，前者能增加购房需求、后者能增加人民财富，对房价上涨都是有利的。

进行老旧小区改造，是对传统开发建设方式的转型，效果正好相反，不仅减少了购房需求，还增加了人们的居住成本，变相减少了大家手中的钱。这样，会促进房价上涨吗？当然不能。

二是，老旧小区改造对小区整体品质的提升作用有限

老旧小区听起来非常高大上，实际上就是一件衣服穿旧了，缝缝补补后接着再穿。即使做了很多改造，老房子还是老房子，只不过外面穿了一件新外套而已。

另外，在实际改造过程中，困难非常大。要么没有资金，要么居民不同意，要么受小区自身条件限制只能做部分改造。

所以，老旧小区改造后也改变不了小区破旧衰退的趋势，再加上实践中改造内容有限，小区整体品质提升有限，对房价很难有促进作用。

综上，整体来说老旧小区改造对城市房价起到的是抑制作用，这也符合国家对房价的调控方向。

肯定是促进！

1.生活便利了！

2.停车规范了！

3.入住率高了！

4.买的人多了！

实际好多老旧小区不错，户型合理，公摊面积小，设计合理，周边配套设施成熟，你想想！（缺点：没电梯，没停车位，没人管理！）

放心吧，肯定增加升值空间！

坐标沈阳。现已沈阳举例，老旧小区改造，是利民的大工程，百姓都是叫好的。沈阳也改造了不少老旧小区。现在沈阳的房价情况是，二手房挂牌量激增，直逼北京。二手房有价无市。一些本来因为居住环境差的业主，现在小区质量整体得到了提升，不再是弃管小区，居住环境得到了改善，打消了换房的想法。

沈阳新房价今年涨幅非常大，本身开放商拿地成本大了，所对应的产品档次也提高了，并且现在年轻人不认可二手房，特别是房龄大的房子，就喜欢新房，可以贵一点，可以偏一点，但必须新。还有就是现在房产投资，指导类节目挺多，提高了人们对房地产投资的认识，学会了，如何买房，怎么买房，放什么房子。看似是个非常好的节目。但对房价的涨幅也有一定的推动作用。

整体一定时向上的，但不一定有市场。

只谈大城市的话，老旧小区改造是会在一定程度上提高老旧房子的房价，毕竟原本的水电线路老化、小区设施陈旧、环境差、房屋外体破损等会降低房价，可一旦这些问题解决，再结合老旧房子原占有的交通、商业、学区等优势，老旧房屋的房价势必会涨一点。对于新房来说，房价降低的可能性微乎其微。