悟空，说到这个问题，就要跟中央去年一再强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”联系起来一起看。

既然房子是用来住的，那么肯定是给城市居民住的，因为农村人口根本不缺房子住，那么是给什么样的城市居民住的呢，肯定是主要给新增人口住的，现在城市里的大部分稍微有点年限的居民，基本都已经拥有了自己的住房，其区别无非是新一点旧一点，地段好一点差一点，这部分新增人口主要是年轻人群体，其中包括大学毕业生，以及各种途径到城市闯荡的年轻人。

说了这么多，就是想说明未来的房子就是给这些年轻人居住的，那么未来的年轻人是什么状态呢？今年1月国家统计局公布了一组数字，2017年出生人口1723万人，人口出生率为12.43‰。在“全面二孩”政策施行的第一年，即2016年出生人口1786万人，人口出生率为12.95‰。

这是什么意思呢？就是放开二胎第二年，人口不增反降，就是说未来有住房需求的年轻人是减少的。其实从2015年开始，我国的青壮年劳动力的人口也是第一次迎来拐点，进入逐步减少的趋势。

这可不是个小事情，年轻人减少意味着未来的住房需求会减少，而老年人一般是不会有购房需求的，非但不会有购房需求，还有大量的出售需求，在各个年龄层的人群都越来越重视自己的生活质量的今天，老年人选择改善自己的晚年生活也无可厚非。这就会对房地产市场造成双向压力，需求减少，供给增加，那么房产市场就会出现供过于求的局面，其价值一定会不同程度的下降，这恐怕就是企业家说的最大错误吧。

内循环和楼市互相冲突

以前，中国是出口导向型经济。

简单地说，就是中国只负责生产，不负责消费，大量出口初级产品到欧美国家来赚钱。

而赚来的财富，以房地产的手段拿出来投资基建，从而获得更大的生产能力和更多的财富。

这也就是过去20年中国GDP高速增长的原因。

以前啊，我们中国人太穷了，一直到90年代大部分中国人都还为填饱肚子而发愁。

新中国建立以前，我们国家经历了100余年的动乱，所以大部分国人天生就爱储蓄。

至今为止，只有房地产才能成功的让中国民众心甘情愿的月光，其他的手段均得不到这么好的效果。

买房子其实是消费行为，但民众认为这是投资，是给子孙后代留家产，完美地解决了居民储蓄率过高的问题。

而且以前的中国，不仅仅是穷，还有落后，需要大量的建设来抹平历史的欠账，政府也不希望国民把辛苦赚来的财富全部消费掉。

房地产，再一次完美解决了这个问题。

所以说，当我们回望历史，2000年到2020年，中国选择房地产作为重要的经济手段，这不是历史的偶然，而是历史的必然。

有些问题上，我们总免不了片面化地去理解问题，这也是为什么好多事情我们总是需要去回溯历史，去复盘事情的经过，这样才能让我们的心智得到提升，在下一次选择时可以更优化地处理问题。

即便我们再回到过去，我们也会选择这样的方式去处理国内经济问题。

房地产的核心目的，就是把居民部门的消费包装成投资，然后由政府部门拿去做真正的投资。

高房价政策，导致居民部门的储蓄率持续下降，六个钱包让大量年轻人成了月光族。六个钱包指的是一个家庭中男方父母、祖父母、外祖父母，加上女方父母、祖父母、外祖父母。意思是说如果六个钱包能让你凑够首付的话，最好还是买房子。这样钱都拿去还银行贷款了，真正拿出来消费的钱其实很少。

目前，能以什么手段来养成中国人的消费习惯暂且不谈，在鼓励民众大手大脚买东西之前，我们需要先解决一个很重要的问题。

那就是居民部门手里没有余粮，难以消费！没有消费怎么拉动内需，促使内循环良好地运行。

高房价，曾经是中国高速积累和建设的重要手段，如今，却成为了内循环的最大障碍！

房子，是中国目前最大的消费品，没有给那些衣服啊、包包啊、手机啊什么的留太多空间。房价越高，涨的越好，居民部门的负债反而就越高，可以拿出来消费的钱就越少。

所以，当务之急，是降低居民部门的负债率，提升居民部门的消费能力。

遏制房价对于地方政府来说，只有不想做到，没有做不到！

2015年到2017年那一波涨价去库存，是历史原因。也是必要手段。

参考一下股市，房地产的契税对应股票的印花税，房地产的限售对应股票的T+N，房地产的限购对应股票的准入门槛，房地产的杠杆融资对应股票的两融制度。

地方政府真要动手打压房价，能把房价打到妈妈都不认识的程度。

之前是地方政府不想打压房价，因为卖地可以给地方政府带来更多的财政收入。再比如长沙就调控的很好，过去五年投资长沙房产的人，基本都没怎么赚钱，因为资金都是有成本的。

在内循环的路上，最挡道的就是房地产。而且任何减少居民部门消费行为的产业和政策，都是挡路石，都会被移除。

世界上没有永恒不变的东西，国力会变，国际局势会变，国内发展模式自然也要跟着变。这也是为什么一直强调做交易要少预测，多跟随。

开启经济内循环，是国家级指南团经过综合分析最终得出的结论，这就是大势，千万不要逆势而为。发展模式发生了变化，投资模式自然要跟随改变。

未来的20年，中国会全力以赴的培养国内消费市场，并用本国市场来哺育中国高科技企业的成长，形成一条正向的科技发展内循环。

这个问题我们可以从几个方面来简单谈一谈。

首先从房产价值的层面。

任何投资都是不是独立存在的，都不是一元逻辑。

以前在城市化水平不太高的时候，人口有大量住房需求的阶段，从供需关系来房子应该涨。

同期，之前我们的金融市场不太发达。投资品相对匮乏，住房作为投资品的一个大类来说，也具有相对稀缺性；

叠加效果之下，20年成就了房产的大牛市。

但任何资产都不可能永远涨下去，房产的相对投资价值（未来升值潜力）在这20年里其实也在逐步的缩水。

城市化进程已经步入缓速发展阶段，三四线城市房产大量过剩，消费人口比例（15~64岁）逐步下滑都说明，房子的供需关系已经逆转。（一二线城市的情况好一些）

现在的房产价值，已经越来越偏离其基本面，而逐步朝着金融投机性过度，更多的是一种货币现象。

那么同样作为投资品，未来很明显的趋势股市会崛起，基金规模会越来越大，互联网金融产品越来越普及，海外投资会逐步开放，这些对于国内的楼市来说都是从金融投资品的一种替代！

因此，无论是供需还是投资品的角度，从比较价值来说，房产未来的前景显然是不太强。

再从企业家的出发点层面。

提出房子是未来最大的投资失败的企业家们往往是做实业的企业家。大家也知道，楼市兴，则实业衰，这是房产对于实体经济的一种挤占效应。

企业家们当然希望自己所在的实体经济好，希望国家能够朝着更为健康的发展逻辑上走，而不是再把我们的资源都放在房子上，靠房产驱动经济的发展。

楼主的问题也是现在讨论的热点新闻，阐述一下自己的观点：

在前十年或者二十年房地产对中国经济发展起到至关重要的作用，也是我国地方发展的财政收入主要来源。大家看一组数据：房地产占GDP的百分之比6.87%，各个地方的财政收入占房地产的百分之比都是很大，说明我国前期发展房地产是经济的中流砥柱。

再者房地产目前基本上达到饱和状态了，我国人口14亿，住建部相关专家则表示,现在中国住宅人均套数已达1.1套,人均建筑面积约为35-40平方米。也就是说,如果按照一家三口来核算的话,平均每家的住房可以达到3.3套。，房子已经严重过剩。，这些数据不包括小产权、农村自建房的资源，在这样的情况下，房地产投资在未来还有潜力吗?

目前我国为了保障普通人群的住房能力，已经在发展安居房、廉租房等政策，都是为了缓解房地产大幅上涨的方式，包括最近一些城市进行限购、限贷、税费调整、土地审批制度的完善，等等一系列措施，都是慢慢让房子回归到“房住不炒”时代。

最重要一点就是：目前我国经济发展已经进行转型，逐步会让高科技产业、人工智能化产业链、新能源等方面进行转型，未来十年后，房地产产业一定不是国家经济的重要GDP支柱。毕竟房地产发展这么多年，我国土地资源也是有限的，这样无休止的开发下去，对国家生态资源损害也是非常大。难道一个国家就一直依靠一个房地产产业进行到底吗？

【总结】未来十年房子作为投资，肯定是最大的失败，后期国家必定进行改革，产业化多元化发展才是一个国家进步的必经之路，也是国家“一带一路”的宗旨。这也是住建部未来十年的重点工作之一。

本文是个人观点，未经本人同意，不得转载，希望能帮助到大家！

首席投资官评论员董岩：

其实这些年来关于房子的话题从来都没有停止过，但是我们真的有静下心来认真的考虑过这个问题吗？相信很多人都没有。

很多房屋持有人心里有一个误区就是房子过快涨价对自己是有好处的，其实是错的。房屋的快涨价过快对于社会上绝大多数人来说都不是好事，对于一个整体的有机社会也不是什么好事。我们说点大白话把，很多人都是有1套或者2套住房，这些住房都是以家庭为单位持有的，大部分人的住房都是用来住的很少用来出租或者买卖，那么房价涨再多又和你有什么关系呢？小编小区里有一群老太太每天在一起总是在讨论当初买房的时候多少多少钱，现在涨了多少多少，每次谈到这里高兴的都溢于言表，其实她们根本不考虑其实你们的房子是用来住的不是投资的涨多少都没太大的关系。如果一个家庭不遇到大的变故或者要从新购买改善型的住房是不会卖自己的房子的。

快速的涨价只是有益于房地产开发商和少数的炒房者。所以最近几年国家一直在提倡一个概念就是“房住不炒”，提出这个概念就是让所有人都明白房子是用来住的不是用来炒的。过大的泡沫对个人和国家都不是好事情。上世纪八十年来末在日本和美国签订“广场协议”后日元大幅度升值，造成后来日本房屋价格大幅度升值，国际热钱都进入日本进行炒作，最后获利离场后整个的抽空了日本的经济使得日本陷入将近20多年的发展停滞不前。相信很多人都不愿看到我们国家出现这种情况。

进入2018年在不同的场合房产税被8次提到，相信很快相关的法律就会出来，里边肯定会针对房产行业过热和炒房者。所以未来投资房产绝对不再是明智之举。

房价不是企业家说了算的，买不买，要看老百姓腰包鼓不鼓、硬不硬。还是那句话，上海外滩汤臣一品降到1万一平，你买还是不买。

这些年来，房子到底是消费品还是投资品，还有人在争论。不用争论，有钱多买几套就是投资，钱少刚需就是消费，价值的涨跌只是纸面富贵。

“未来投资房产是最大错误”的论调还是过于片面。房子问题，十分复杂，受政策、供给需求等因素影响较大。马云就曾经讲过类似的观点，说大家都不要投资买房了，以后的孩子会有很多套房，不知道马云是否考虑到一二线核心城市的购房刚需以及增量等因素。

买房和投资，还是有很大区别的。几年前，曾经听过王健林对北京楼市的描述。他说，放眼全国，只有一个城市的房价，过去几十年来是一直稳健上涨的，就是北京。

差不多是十年前吧，在北京五环周边，两限房的价格就已经达到1万元一平，什么是成本，这就是成本，政策房的成本。那么你也可以猜到商品房的成本大概有多少。算上通货膨胀率，换手率，诸位想想现在北京房价应该是多少合适？上广深也差不多吧。10年前，上海崇明岛房价多少？现在呢？

房子是用来住的，这句话太有内涵了，2020全面实现小康，随着城镇化的逐步完善，全社会财富的积累，人们的生活只能是越来越好。

作为衡量人们生活质量的硬件之一，住房条件的改善升级，应该是每个中国人的梦想之一。你觉得你100多平的大house挺好，我看着200平的小洋楼不错，他还觉得500平才能阖家欢乐。所以需求将会最终决定房价的走势，未来估计仍是稳健上升为主。去杠杆、去库存也是保持房价稳定的手段之一，随着去库存、可供应土地面积的减少，房价还会有波澜。

关于题主问题的延伸，如果是想结婚，没有现成的房子，条件允许，就买一套，没啥犹豫的。无论一二三四线城市，哪都一样。如果是想投资，那就考虑好，在哪里买房，全款还是贷款，是否有较好的流动性。

真要说到投资，其实不用企业家担心，有能力投资房产的，自有理财的道道。

要投资，应该都是首先考虑风险吧。存银行风险最低，但有通胀缩水压力。所以，有一定资产积累的聪明人，会组合投资，房价低迷的时候，会拿去做短期理财，房价回暖，就全款买卖。股市回升，就会做基金或者低位建仓。

资产多一些的，可以考虑股权投资，买些古玩字画，或者购买海外一些低价优质资产。再土豪一点的，想投资，就参考王健林、李嘉诚就可以了。

说白了，企业家提醒大家别投资房产，还是说给普通老百姓的。有俩钱不容易，别瞎折腾，打了水漂。

至于说咱老百姓咋投资，这个比较考验理财功力。前几年，本人见过想通过房子高卖低买的，卖是卖了，却发现房价一骑绝尘，最后不得不高位接了回来，小两口因为这，差点离婚。

不管怎样，买或者不买，个人自由，但千万别投机，尤其是杠杆炒作地产，这才是最大的风险。

现在的房价，是有价无市，在高位盘整，上升的空间己无，接盘者风险巨大。房价为什么降不下来？持有房产者不缺资金，还在等待国家政策松动。现在媒体上有那么些所谓的专家，出现媒体上鼓吹，房价不能不跌，跌了会影响GDP多少，政府财政收入减少多少，银行会产生坏帐多少，这是在作垂死挣扎。房价下跌是必然的事情，中央早己定性房子是用来往的，不是用来炒的，房地业不再是老虎屁股摸不得了，中国现在的经济有能力应对房地产下行的压力。

因为题主说的这些企业家，都是算命先生，是忽悠人的“大师”。他们能够预知未来？？你信吗？？

目前大多数网友，关于房产投资的言论都是错误的，都缺乏客观的分析、判断，都被某些人忽悠了。

最典型的错误信息有：

1、中国人均居住面积接近或超过发达国家。

这里严重偷换概念，只能骗一骗没有去过发达国家的人。不要说加拿大、澳大利亚这样地广人稀的发达国家，就是我们的近邻日本，人均居住面积也远远超过中国。日本自有住房的绝大多数都是独立住宅，也就是中国所说的独栋别墅。建筑面积一般都有300平方米左右，一家3～4个车位。高收入家庭的房子往往面积超过500平方米。只有寸土寸金的东京地区，房子面积小一些。日本1亿多人口，现在有住宅7500万套，平均不到2人一套。也就是说，按中国的计算方法，日本人均居住面积应该在100～150平方米以上。

2、中国房子够30亿人居住

中国与发达国家执行的是完全不同的房地产政策。城镇住宅与农民住宅实行两种政策，大家讨论的主要是城镇住宅。

中国农民的住宅，绝大部分不符合现代人的生活方式，即使是城镇住宅，也有很多不符合现代生活需求。只有上世纪90年代以后建成的房子才基本符合现代生活需求。

按照中国城建系统统计，上世纪90年代以后，建设住房（含商品房、保障房、小产权房）总计不过约2亿多套。大概可以满足6亿人居住。目前，中国城镇常住人口约8亿多。也就是说，还有约2亿人住在平房、没有独立厨房、卫生间的老式住房内。另外，成套住房中，面积低于50平方米的小户型占比超过20%。这些小房子，按现代生活方式，只能满足单身一族的需求。

随着人们生活水平的提高，改善需求会越来越强烈。

其实，未来投资房产是对还是错，现在根本无法预测。

人们只能对现在投资房产前景进行分析、预测。不可能预测10年、二十年后投资房产是对还是错。

即使现在投资房产，也不能笼统的说是对还是错。

因为房产是不动产，有的地方供应过剩严重，当然再去投资必然是错误的。如果有供应不足的地方，当然可以去投资。

投资不动产成功的人士，都是善于捕捉投资机会的人士，他们会根据各个地区市场供需关系，来决定投资目标。供过于求严重的地区，他不会投资，供不应求或潜在供不应求的地方才是房产投资正确选择。

目前中国海南省仍然是投资房产最有潜力的地区。随着中国经济发展，人民生活水平的提高，中产阶级队伍逐步壮大，希望在度假（避寒）圣地拥有房子的人会越来越多，市场需求越来越大。而目前的严厉调控，限制了需求的释放，和经济的发展。一旦回归市场本质，房价上涨是必然的。

海南最终的，最合理的房地产政策，应该是岛内、岛外有别。普通住宅只卖给岛内人群，岛外人群只能购买旅游住宅。

如果完全市场化，三亚中心区未来房价有可能超过所有一线城市。

老戴认为，这样说是有道理的！

我们出去走访后，会发现，绝大多数三、四线城市的房产已过剩，在这些地方，常驻家庭基本都有至少一套房产，而人口流动，基本是流向一、二线城市，三、四线城市则基本是人口净流出。房子的主要功能是居住，一个地区人口减少，而房子却没有减少，你说会发生什么事？

为了，在中国绝大多数的三、四线城市，购房投资将是一个“高风险，低收益”的选择。

中国人口已进入老龄化社会，随着我们这一代人逐步慢慢老去，持有的房子传给下一代，而4-2-1结构的家庭组合，等到我们孩子手里，他们至少会继承3套房子，所以，可以预见的将来，中国最不缺的就是房子。

还有一个不容忽视的问题是，房地产税尽管还未落地，但基本方向已定，那就是未来地方政府的主要税源将是房地产税，也就是向存量房征收，是地方政府的财源，这个税一旦落地，那现在手里持有多套房产的人，绝对是灾难来临。

毋庸置疑，开征房地产税将对方式造成严重打击，甚至崩盘，这就是为什么当前采用限购、限贷的方式，锁定交易量，让房价涨不了，也跌不下去，温水煮青蛙，待中国的产业经济相对平稳，就业保障后，房地产税也就会到来了。

“未来投资房子是最大的错误”，这是一句正确的废话。类似于未来我们每一个人都会死一样一样。

但单纯从投资属性来说，从现在开始，投资房子确实不是一个好的选择。

经过20年时间的增长，投资房子暴利时代确实已经过去。从1998年房改开始，到2018刚好20年，按照周期律，这也是一个大周期，可以说房价到了一个阶段性的顶峰。

以前投资房子，是十倍、二十倍的收益，少点儿也是翻倍。那时候闭着眼睛买房都能赚到。以后你能想象，还能有这么高的增长吗？个别地区、个别楼盘依旧会有极大的投资价值，但这类产品是稀缺的。

从投资收益来说，现在开始投资房子收益比以前差距太大，显然不是一个好的项目。尤其是，房地产调控时不时出现，投资房子的流动性极大受限，更减弱了投资房子的收益性。

但不是所有的房子都不值得投资。

比如深圳、广州、苏州这样的城市，人均GDP已经进入发达国家的水平。2017年深圳人均GDP是179102元人民币；广州是153118、苏州是162664元，与西班牙差不多，超过了葡萄牙、希腊等西方发达国家。

所以在中国讲投资房产，不能一概而论，因区域、城市不同，投资价值也大为迥异。在一些人口流入的发达城市，经济潜力依旧很大，未来对房子的需求依旧很高，供需两旺，甚至供不应求。这样的城市，房子依旧是一个好的投资标的。

但在一个四线城市，真不看好房子的投资属性。

不过这个四线城市所处的区域也是很关键。如果是在上海、深圳周边，核心城市的溢出效应非常明显，如果房价较低，依旧有不错的投资收益。

但如果在一个普通的省份的四线城市，目前房价已经比较高了，那么一点投资价值都没有。

所以这是一个很复杂的问题，不能因为很多企业家说，就绝对是正确的。我们国家这么大，地方经济发展水平差距更大，可能发达城市经济已经进入世界第一梯队；而落后地区经济依旧在第三世界里奋斗。

总结一下，“未来投资房子是最大的错误”就是一句正确的废话，因为所有的房子再过几十年都将被拆迁。

未来是什么时候？