广东中山的房价会不会跌回2015年的水平？

刚好我就在中山从事房地产营销，也有10多年，来试着回到这个问题。

2015年，对中山房地产行业来讲，绝对是个分水岭，因为在这一年，中山的房价开始起飞。2015年上半年，可以说是中山房价历史的一个低点，城区房价降到5000以内。但是，但是到了下半年，随着深中通道立项的公布，9月份开始下，房价迅猛上涨，一周一个价格，短短半年时间，均价上升到8000，到了16年，仍然快速上涨，随即过万，17-18年，价格继续上涨，到2020年，价格区域分化非常明显了，马鞍岛的均价超过25000，东区超过2万，西区15000，南区12000左右。到了2021年，价格基本持平，下半年价格略微下降。

上涨的历史原因就是深中通道，如果没有深中通道的立项，开建，各种利好。也就没有深圳人大面积的过来中山置业，中山的房价，我相信不会上涨的这么迅猛，更不会有东莞人过来接棒继续投资。

但从今年深圳东莞的房价来看，暂时没有了上涨的空间，甚至局部降价。导致这两地的居民没有看到房价上涨的预期，暂停外地投资，中山没有了外地客，房价自然是支撑不了超过2万。另外一方面，疫情反反复复，外地客户也减少了。同时中山的调控政策也一再加强，外地客户只要有一套在贷款，就不能在中山贷款买房了，这也导致了客户群体减少。2021年下半年，房价开始回落，但显然我无法回到2015年的水平了。

理由如何：

1.土拍的基准楼面地价已经过万了，销售均价肯定是过万的。这是成本方面的因素。

2.备案价都是过万的，销售均价只能是变化幅度15%。不可能出现大幅度的降价，参照其他地级市的“限降令”，这个是政策方面的因素。

3.2024年深中通道预期通车，届时中山直达深圳的宝安南山区，这两地的价差不会非常大，宝安均价5-6万，中山市不可能5-6千的。否则，深圳的几百万低收入白领毫无疑问会疯抢，这个是临深片区的特点，属于地域因素。

其他方面的因素，例如：中山经济持续发展，人口也是持续的净流入，这也导致房价不会大幅度下降。

回归居住功能的话，按照中山地区经济收入，均价5000元就是合理房价。中山好多人工资就3000-6000元左右。

中山的房价近期也在下跌，据报道，有人在上半年1.6万价格买房，现在掉到1.2万元，亏了几十万。

而且中山市作为一个普通三线城市，个别地方房价居然也可以炒到四万每平方米，简直就是坑傻子的专区。

不过目前中山1.2万每平方米的房价要想跌回2015年6千左右每平方米的房价确实是有点困难的。虽然中山不是一线城市，受到国家调控房产政策影响较大， 但是中山本身在珠三角地区，珠三角经济发达，还要建设粤港澳大湾区。中山是其中的重要组成部分，所以在经济的带动下，中山市未来的房价跌回2015年应该是绝对不可能的，最有可能的是在1.2万浮动，或许上涨或许下跌，但幅度都不会打，下跌不会跌破1万元，上涨也很难到2万元。这很有可能是未来十几年中山房价的状况

这里是悟世居士，原创观点，欢迎讨论。

如果二手房真的不能贷款的话，那真的整个楼市会冷到冰点，炒房这个方向和国家政策方向相背离，没有投资价值了，这个东西就和股票一个道理，没有操作空间的股票，资金是不会进去炒的，现在就是高位派筹码阶段，派不出去就想办法骗普通群众，只要有脑子的人，都应该对这个东西慎之又慎！

回去15年水平是不可能的！毕竟地价、物价、人工都提了，但提价是不可能，中山是个小众地方，收入低，节奏慢，工业低端，喜欢吃，适合养老，唯一就是规划不好，没能把所有镇区和市区形成快速交通网络，然后用一到两个环窜起来，不能要求太高，毕竟是三线城市，记得以前来中山真的还不错，90年代末开始就比长三角其它城市好多了！这些年发展确实越走越远，现在只是靠卖房子忽悠深圳人来买，到时一片鬼城是没有前途的，最反感就是一座几十万人口的镇区市区到处挖，到处堵，一条路修得你怀疑人生，夸张一点命短的看不到，没钱就一步一步来吗！交通混乱，唯一好处就是整体消费水平不高！以上是我从深圳部分产业转移到中山四年以来的感受！个人观点，不喜勿喷[作揖]

现在中山楼盘的库存，15年下半年开始外地客（以深圳为龙头）过来中山投资了大量的房子，看那个时间段到现在为止期间新开的楼盘的入住率就清楚了，晚上的灯光就那么一点点。大量库存要消化，更不上新楼盘的了。那库存谁来接？中山刚需的人啊。但中山本地的刚需很少了，新来的目前按中山的工资收入想要买上房子，以目前价格和政策，谈何容易。所以，只要中国政府继续强抓房子是用来住而不是炒的政策，中山政府则必须要贯彻落实，官员可不敢拿乌纱帽开玩笑，中山房价肯定会跌。而且现在已经在跌。很多房产中介都关门了，经纪人都少了很多。

中山房价绝对不会跌回2015年房价，首先征地现在一万元每平米，比以前涨很多，即房子成本增加，自然不会降价到以前那么便宜，第二国家出台新政策限降令，有保底标准，不能低于成本价，

不会。原因①货币超发，18年的大涨实际上是对冲了超发的货币②这几年中山GDP也增长了不少，房价小幅上涨符合预期。③中山房价以后也要分区域，东区基本不会下降；几个偏远镇房价会适当下探，个人觉得下探幅度不会超过30%。

总结：中山房子会分区，城区基本安全。偏远镇区会下跌一部分，但不会跌回15年。

不回，土地的价格太高了，价格无法回落的，现在的资金成本很高，物价，人工成本也不低。

当你有钱你认为房价就低，到处充满投资机会，当你没钱就认为房价很高，到处都是泡沫，每个人认知不同。而房价的走势需要和城市发展前景，及供需来分析。