知行资本：货值or市值？地产与科技的价值之辩

地产与科技为什么难以连接or联结？

这是因为两大行业的经营逻辑存在着天然的鸿沟。让我们首先从估值说起。

公司估值，是投融资等资本运作及并购交易的基础与前提。公司存在的意义甚至“唯一目的”就是“股东价值最大化”。这个理念是由诺贝尔经济学奖得主米尔顿•弗里德曼(Milton Friedman)在1970年明确提出， 并已被广泛接受。

股东价值就是公司的股权价值：如果是上市公司，就是市值（股价）；如果是非上市企业，就是股权的估值。

对于非专业人士来说，恐怕很难理解以下这些对比。这甚至也是不少企业家的困惑：

• 开发商的市盈率只有几倍，而科技企业的市盈率却动辄几十倍、上百倍或几百倍（甚至亏损而无法计算）。
• 当前高达2600亿元的一家头部房企V去年营业收入4000亿元（非销售全口径）、净利润近600亿元，相当于一家收入仅200亿元、净利不过30亿元的半导体公司韦尔股份（603501）W，后者市值超过2800亿元；且前者的派息率是后者的三倍以上。
• 上述房企V的市值也低于贝壳（BEKE.US），贝壳去年净利润低于30亿，2020年上市时的前一完整年度甚至亏损逾20亿元。
• 有的房企上市公司尝试搞市值管理、员工持股计划（然并卵），而各种股权激励早已是科技企业的标配。
• 科技股的交易量与活跃程度显著优于房企，百亿元市值的房企，日均交易量仅在几百万的比比皆是。
• 科技企业听到房企提到“货值”总会反应what？？那是个神马东东。
• 科技、消费等行业企业（有时）也会羡慕房企开发商的业务体量、信贷规模、发债能力等等。例如，在房企集团内部开会，汇报的金额计量单位一定是亿元；同称为“项目”或“工程”，在科技公司可能通常指的是一项技术研发、营销推广或什么，在地产界则可能是数亿元的拿地、数十亿的销售回款；......

在这样的浑噩懵懂之中，地产与科技两大阵营存在着难以逾越的价值鸿沟。就像那本关于两性关系的畅销书的书名一样：地产来自火星，科技来自金星。二者天生存在着这样那样的差异，虽然可能互相吸引，但最终因误会而结合，因了解而分手。

本篇无意详细阐释背后的原理（那是商学院的必修课程，可能令人索然无味），但理解一下“货值”与“市值（估值）”这两个术语，有助于跨越认知的鸿沟。

货值

如今，货值用于房地产业的出处已无法考证，在英语中也没有对应的说法。

在法律中， “货物金额”一词最早见于1993年制定并施行的《产品质量法》（后于2000、2008、2018三次修订）。在该法第54四条、第62条、第63条均提到“货值金额”，第七十二条则定义为“规定的货值金额以违法生产、销售产品的标价计算；没有标价的，按照同类产品的市场价格计算”。这是少见提及“货值”概念的官方文件。

在住宅房地产业，货值就是预期可销售房产的金额，也有将土地与房产比作面粉与面包的说法。货值除以拿地价就是“地货比”。

货值简单的计算公式就是可销售面积x平均售价。

实际计算时，要复杂些。首先，计算可销售面积时，要考虑占地面积、容积率、漏损率，减去配套设施等不可销售面积。定价目前主要综合考虑地价、限价政策、造价、位置、环境、配套、交通、资金成本、周边竞品售价、租售比等等因素。

定价配合销控是项目操盘方的基本功：定价高，单套毛利高，但如需求不旺，可能影响销售去化速度，可能回款慢，考虑到资金成本，企业整体项目的毛利可能受损，反之亦然。由于不动产的资产属性，有抗通胀功能，房企多年捂地不建未售，项目因房价大涨反而利润大增的案例，也屡见不鲜。

货值既不是营业收入，也不是销售回款，在财务报表上没有这个科目，跟股价或市值的联系更远。在野蛮生长年代，只要拿到地，就有开发暴利的岁月一去不复返了。近年来如果拿地冲动粗放，一旦区域市场恶化、资金紧张等不利情况，很可能出现地价售价倒挂的情况，形成烂盘。

这就有了货值管理的概念。

货值管理具有精细化特性：从投资、设计到建造、营销，住宅房企一般称为存、产、供、销、回五大步骤。

货值管理在房企仍主要是个费力的“经验活儿”，基本靠投资与审批制度来管理与防范风险，有了以销定供、以供定产之类的说法。虽然有些信息系统可辅助货值管理，但类比证券的簿记建档承销、机票酒店的动态定价、电商的供销存管理等领域的数据支撑与技术水平，或有不少可借鉴提升之处。有的房企本来看似正常，却突曝销售塌陷、资金链断裂、债券违约等情况，与此不无关系。

市值

不同于房企常说的货值，市值或估值是投资者经常使用的概念，指的就是股票或股权的价值，而非企业价值。

一家陷入困境的老板，以为自己手上有地有楼，总能卖钱翻身，公司总是有价值的。帮他大致匡算了一下，账上现金2亿，资产价值50亿，负债80多亿，也就是净资产账面已为负值，股权价值已一文不值，临近清算或破产状态。

知行资本|Capital-Z最新检索了浩瀚的股票数据，以每十年之初的市值计，100年间市值最高的十大美股。这项研究无论是对于个人、家庭，还是机构创建与积累财富，都具有很高的启迪意义，真正体现了长期主义与价值投资。

• 2020十大美股中有五家为科技股，苹果、微软、亚马逊、谷歌占据了前四名，脸书为第六（现已上升到第五）。有趣的是，近年来坊间通称五支最炙手可热的科技股为FAANG（中文发音: 房）, 即脸书、苹果、亚马逊、奈飞与谷歌。不过房企上市公司从未进入全美或全球的市值百强榜单。
• 大蓝筹股or抱团投资非今”新常态”：十大美股占全部2~3000多支美股总市值的比例高得惊人！去年达到21.7%，超过1/5，历史上最高达到33.0%。事实上，1930,1940,1950,1960,1970年均在1/4即25%以上。
• 大科技股也非当今特有：早在1967年，IBM占美股总市值的份额就高达5.8%，这比2019年底苹果公司占美股总市值的4.1%还要高；
• 保持市值最高、历史最长的，当属通用电气。其在前十榜单中有80年之久，自1930-2010年分别为第3，第5， 第6，第5，第9，第7，第2， 第2与第10；

就全球市值10强公司而言，我们绘出了2000-2020年的十强公司动态图。参见视频：

上月普华永道(PwC) 发布了“2021全球市值100强上市公司”排行榜。以2021年3月31日市值计，全球市值100强公司中，59家总部在美国，中国(包括大陆、香港和台湾)共有14家公司上榜，瑞士、荷兰、日本、德国、英国各有3家上榜，法国、印度、爱尔兰各有两家上榜，沙特、韩国、澳大利亚、丹麦、加拿大、比利时各有一家上榜。

一年中市值增长最快的10家公司是：特斯拉+565%，美团+221%，大众集团+165%，贝宝+153%，五粮液+151%，软银集团+140%，台积电+127%，阿斯麦+125%，T-Mobile US +117%，劳氏+110%。

结语

货值or市值?

在地产与科技交汇融合的大赛场上，如果二选一，你是要货值还是市值？且听下回分解。