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房价“过高”，几乎已经成为国内城市房地产的统一标签。如果说有例外，也就只有鹤岗这样的典型收缩型城市了。

山东为例，16个城市房价高低不同，但老百姓对本城房价的反应相同，就是很无奈的一个字“高”。

观察山东16地市房价，在国家倾斜发展重点城市群、都市圈的政策背景下，如青岛、济南这样的新一线、强二线城市，其万六左右的平均房价在全国范围比较，属于比较中庸的价格；而有的城市比如泰安、聊城，作为三四线城市，全市平均房价也越过了万元大关，确实有些出人意料。

那么，如何看待山东三四线城市高企的房价呢？是“物有所值”还是“货次价高”？

今天，我们从山东十六地市中选择了近期市场平均房价（下称房价）走势较有特点的烟台、聊城、泰安、临沂、潍坊和淄博六个样本城市进行综合评价，看一下此六个地市的房价是否实至名归，是否呈现了过度泡沫化。

NO.1 样本城市层次及最近5年楼市走势情况

01 城市层次

我们抽取的样本城市，按照2020年《第一财经周刊》的城市层次划分：

1）沿海城市烟台属于二线城市序列中的排名靠后城市；

2）潍坊列三线城市之首，可称为“强三线”城市；临沂在三线城市中也排在第一序列；淄博处在中游位置；而泰安则排名靠后，属于“弱三线”的层次；

3）聊城在四线城市中排在中上游的位次，位置稳健，短期之内上下一个层次几乎都不现实。

02 最近五年六城楼市走势简况

我们按照以三个月为统计频次的最近五年六城平均房价数据，并制图如下：

由上表看到，2015年末，六城房价由高至低排序为：烟台、泰安、淄博、聊城、潍坊、临沂；而截至2020年7月统计时点，由高至低的排序已经发生巨大改变，排名成为“泰安、烟台、聊城、淄博、临沂、潍坊”。

其中，泰安早在2018年9月首次超越了烟台而雄踞六城之首，聊城同期也攀至万元以上；淄博与潍坊在这个时点则见到了阶段性高点，之后走势一直呈平稳态势；临沂涨势最为持久，甚至毫不理会全国与其他兄弟城市的楼市拐点，特立独行直到现在。

以上奇异的走势，是泰安、聊城们经济飞了，还是烟台们滑了？

下面我们从多个维度展开研究和探析。

NO.2 城市宏观经济维度

经济是一切所有的基础，无论是人与人的攀比还是国与国的角力，无论精神层面还是柴米油盐。一个城市的宏观经济发展状况，决定了该城市房产的核心价值所在。

我们从各城市统计局的年度《统计公报》和《统计年鉴》调取了相关GDP修正后数据。由于城市规模不同、人口不同，GDP的绝对数据并不能反映城市的真正发展水平，故我们采用人均GDP指标进行比较，见下表：

由以上数据，我们可以得出六城的人均GDP即人均产出情况，反映一个城市的真实生产力水平和经济发展水平。

我们看到：

1）烟台高居第一位，且远超其他五市；淄博一直处于第2位，潍坊名列第三。此排名最近五年内没有任何变化，烟台在六市中的绝对领先不容置疑。

2）泰安、临沂和聊城三市，人均GDP水平顺序排列，聊城居末。

以上情形，在最近五年中没有发生过任何变化。从六城的城市经济维度，理论上房价也应当与之一致。但事实却是六城当前的房价水平与经济发展极为不符。我们再看2019年末房价与人均GDP的比值，以观察城市的房价与价值偏离度，如下图：

可见，聊城与泰安两市的房价水平相对其他四个地市来说，已经严重背离城市经济发展水平。

【小结】

从城市宏观经济这个维度，以上六城相比，烟台房价在万元水平符合其经济发展状况，可称“物有所值”；临沂、淄博和潍坊目前的房价均在合理范围内；而聊城与泰安则明显房价过高，有些“货次价高”的嫌疑。

NO.3 城市居民购买力维度

居民购买力，我们从城市的住户存款和城镇居民可支配收入两个角度进行考量。这两个指标意味着居民的现实购买力和预期购买力。

1）住户存款。我们首先看2015年以来五个年度的六城人均住户存款，如下表：

上表统计了六城5年来的人均住户存款。我们可以看到烟台的人均存款是聊城和泰安的1.61倍和1.51倍。从这点上，该三城的房价基本处于相同水平，但烟台居民明显更有财力买房；反之，聊城和泰安市民则相对困难的多。

我们可以以柱状图来反映六城的人均存款比较情况，如下图：

通过上图，用通俗的话说，烟台和淄博人要比聊城、泰安和潍坊有钱的多，而房价上，聊城和泰安则让人唏嘘。

2）城镇居民可支配收入。直接上图：

五年来，烟台等六城的城镇居民可支配收入从未出现过反超现象。烟台居首，远远甩了副班长三条大街；淄博与潍坊分列亚季军；临沂和泰安虽相差不大，但泰安也从未超过临沂；聊城则独自在2万元层次从未实现过突破。

【小结】

从以上两点分析可知，六城居民购买力对比最近五年没有发生改变，泰安和聊城两市与烟台淄博两市对比依旧明显。

但，泰安以倒数第二的购买力承受超过烟台的房价；聊城以副班长的肩扛能力背负着远超淄博并居万元之上的房价，无疑是住着“豪宅”并心痛着的“赶脚”。

NO.4 城市人口流动与人口密度维度

城市的人口流入还是流出，意味着未来的住宅需求变化趋势；人口密度则反映了该城当前的需求集中度。

比如我们的历史文章关于全国24城人口密度的分析中，深圳以每平方公里6729.49人冠绝全国，名列第二的上海也只有3829.87人。极高的人口密度，造成了深圳以极为狭小的城市面积承载着过多的人口，严重的供需矛盾严重放大了城市房产的价值，造成深圳房价高企难以遏制。

我们山东六个样本城市的人口与密度，可见下表：

从表中我们可以发现：

1）近年来只有临沂、聊城和烟台人口小有增长，但增幅都不大；而泰安、潍坊和淄博在2019年都较上年下降。

我们预测，在国家倾力发展重点城市群和都市圈，在山东重点发展以济南、青岛和临沂为核心城市的经济圈的形势下，山东过亿的人口基数未来将集中到青岛、济南为第一层次，烟台和临沂为第二层次的重点城市，其他的城市大概率都逐渐呈现人口流出态势，从而影响本地城市房地产市场的表现。

2）就上年末的人口密度数据看，淄博、泰安与聊城的人口密度居前，而潍坊和烟台均在每平方公里600人以下，临沂在六城中处于居中位置。

【小结】

从人口密度的角度，与烟台、潍坊相比，泰安与聊城的房价与人口密度呈正相关态势。但我们认为，每平方公里不足200人的差距，并不足以支撑其房价推高到与城市经济、居民购买力严重背离的高度。

尤其是有淄博这个六城中人口密度最高的城市作为标杆比价。

NO.5 城市房价收入比维度

可以说，房价收入比是最反映城市居民住宅购买力的指标。我们之所以从多个维度综合考量，是由于在研究中制表相互验证才能确定指标的科学性与可参考性。我们看六城五年的房价收入比变化情况，如下图：

从上图可以清晰地看到，聊城最近四年在原本高房价收入比的基础上实现了“强者恒强”，或者可以换另一个词汇“高者更高”来形容；泰安亦然。

而烟台的房价则与城市居民购买力保持着稳定的比例上涨，从而呈现了房价收入比极为稳定的现象。

潍坊和淄博由于房价收入比曲线可谓平直，失去了可以讨论的价值，这是两城市民的福。

临沂市作为鲁南经济圈的核心城市，最近三年的房价收入比逐渐不再与潍坊和淄博为伍，变得傲娇起来。不过，从绝对房价的角度和城市新定位的高度看，某种意义上是一种预期的提前兑现，向上的空间逐渐缩小。

【小结】

从房价收入比的角度，一句话评价六地市房价水平如下：

烟台，一位稳重的王者；淄博、潍坊和临沂，三名守规矩的好同志；聊城和泰安，一万声叹息......

【结语】

数千字的研究和分析，除了一些不能谈及的层次，我们始终没有找到泰安和聊城房价如此高企的原因与理由。山东的房价，相对来说，呈现了发达城市房价低、欠发达地市房价高的怪异现象。

但通过六城分析，我们可以清晰且肯定地得出这样的结论：

泰安和聊城的房价，已经出现了较大的泡沫，完全失去了投资价值。在未来国家与省府发展重点城市的大背景下，入手需要慎之又慎。

临沂、淄博与潍坊，目前来看房价相对合理，已经充分体现了城市价值。既没有过大的泡沫，也没有很好的升值潜力。

烟台，一个被“暴力”强行推至第三位的经济强市，一个胶东经济圈的重要城市，我们持续看好它的发展。