这两年，房地产行业和汽车行业像一对同病相怜的兄弟，日子不好过， 而被身陷囫囵的恒大碰上了难兄难弟，这一组合双拳，打得惨绝。

借来的钱终究要加倍还

房地产起家的恒大，一直都是财大气粗的形象，但今年它和房地产行业都很不平静。

恒大，总在降价卖房，正儿八经的打骨折，他说降价优惠，别的楼盘得靠边站。

今年2月份，许家印签发了恒大集团《关于全国各楼盘特大优惠通知》，恒大全国在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）2月18日-2月29日期间享受七五折优惠，打响了2021年降价第一枪。

以郑州为例，恒大位于常西湖地区的恒大林溪湾降价，从15000元/㎡，直降5000元到10000元/㎡；航空港区北港的未来之光从之前的八千多降到六千多，一时引爆郑州楼市。

频繁降价，是恒大的现金流远远不够用了。

恒大2020年度业绩报告中，7232亿销售额，5072亿营收，6523亿回款，2.3亿平米土储的成本价只有1515元/平米，全行业最低，但却呈现增收不增利的局面。2020年恒大实现毛利润1226.1亿元，同比下降7.77% ；毛利率为24.2%，同比下降3.67个百分点；实现净利润314亿元，同比下降6.4%，归母净利润80.76亿元，同比下滑53.3%。

净利润314亿，折算成利润率只有6%，不仅创下了恒大地产历史最低，而且归属股东利润只有80亿，刷新了行业底线。

财报上，2020年，恒大的“應付貿易賬款及其他應付款項”一项就有8384亿。此外，根据2020年业绩数据计算，恒大集团净负债率约152.8%，剔除预收账款后的资产负债率约76.7%，现金短债比约0.47，“三道红线”归类仍在“红档”。

依据新的融资监管要求，未来“红档”房企将不得增加有息负债，这对多年来一直以高杠杆运行的恒大已经疲惫不堪。

打从2020年开始，恒大危机就显山露水了。但恒大还是找了理由说，是因为去年1300亿战略投资者部分退出、分走利润所致，只会造成一次性影响，该项指标会在未来持续改善。

9月14日，中国恒大（03333.HK）终于在港交所公告，9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰，然而由于对本集团的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心，本公司预期9月销售持续大幅下降，导致本集团销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。

恒大地产的大股东是中国恒大，由许家印控股，但恒大的钱绝大部分是借来的。借钱搞开发，再把赚来的钱还给债主，许家印就是一个“打工人”。

促使恒大能顺利上市的因素很多，其中最重要的莫过于进入香港顶级富豪圈“大D会”。据悉，这个圈子的成员全部都是香港知名富豪，而“大D会”的名号是由于这个圈子里的几位都爱玩一种叫做“锄大D”的纸牌游戏，坊间传言，许家印在“大D会”上只打牌，不谈生意。但这却为他后来的成功打下了坚实基础。

这些“朋友”前前后后给恒大投了几千个亿。

但借来的钱终究是要加倍还的。为了建立“新恒大”，许家印还不得不从地产业务输血，不断腾挪。比如把物业从地产业务中分拆出来，出让对应235亿元战投的股权引入了腾讯等投资方。随后，通过配发及发行股份及认购股权方式全资收购儒意影业、南瓜电影全部股权，同时打包，引入腾讯，再次完成一次资源置换。

今年年初，恒大悄然回购了恒大冰泉49%的股权，出售股权给恒大的王伟民，转手又通过旗下明晟都灵把钱投进了恒大的房车宝。

在恒大汽车引入战投后不久，恒大集团在恒大汽车中的持股比例从74.03%降到了68.93%。恒大减持时的股价接近60港元，而两个月前定向增发融资时的股价是27.3港元。一进一出，恒大已套现超百亿元。

2020年11月，恒大融了888亿港元，回A上市时引入的1300亿战投大部分转为普通股。1300亿元的战略投资中，1257亿元战略投资被签署协议，转为普通股。在这1257亿元中，200亿是深圳人才安居持有，而人才安居则是由深圳国资委100%持有。

有市场分析人士指出，恒大目前的利润下滑也是由于其在2016-2017年因误判房价调控走势而高价获取的土储集中到去年结转的结果。

2016-2017年，恒大迅速扩张，从三四线城市重归一线，疯狂并购拿地，典型的“高负债，高杠杆、高周转”。

2017年12月，恒大聘请时任方正证券首席经济学家的任泽平担任恒大经济研究院院长，1500万元年薪震惊业界。

任首席到了恒大之后，他指出：

1、中国未来10年一二线城市房价翻二倍，三四线城市房价翻三倍；

2、我国城镇化率比到60%，发达国家平均80%以上。中国的城镇化还有至少一二十个百分点，一二十年的空间；

3、中国城镇住房套户比尚低于1.1，并不存在总量过剩问题。综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间。

如果大家信了任首席的分析继续去买房，全国项目遍地开花的恒大一定是最大赢家。不过这次，恒大赌错了，房住不炒丝毫没有放松，恒大还遭遇了更多的外部冲击。

一场忍俊不禁的PPT造车

卖房子还是有一手的恒大，但汽车这个领域完全不行。

数据显示，自2018年-2020年，恒大汽车每年的亏损额分别为14.28亿元、44.26亿元、77.4亿元，这主要是因为恒大汽车一直处于前期投资阶段，尚未进入量产交付期。

今年年初时，中国恒大和恒大物业的市值还曾突破2000亿港元，一辆汽车不见的恒大汽车市值接近7000亿港元。但到了8月初，分别已跌至700亿港元、550亿港元和1300亿港元左右，合计蒸发市值逾8000亿港元。短短半年，恒大汽车股价缩水超过80%。

最让人忍俊不禁的应当就是“PPT造车”的恒大新能源汽车了。

去年年底，恒大汽车集团总负债达到惊人的1559亿元，总资产1501亿元，扣除2亿元少数股东权益后，归属母公司股东的权益为-61亿元。

由于依靠如此巨额负债发展，恒大汽车2020年财务费用达27亿元。而频繁收购，也让恒大2020年商誉和无形资产减值准备达到10亿元。

今年四月的上海车展，恒大汽车9款车型悉数亮相，覆盖了A级、B级、C级和D级汽车市场，全球95%的豪华车细分市场都有布局，对标车型包括特斯拉“S3XY”全产品矩阵、奔驰A级到S级车型、宝马1系到7系车型、奥迪3系到8系车型。

恒大汽车靠的是把能买到的技术和企业都买下来了，比如轮毂、底盘架构、动力总成、电池等各类公司，然后就能说自己在技术方面的积累很成熟了。

结果恒驰展车被指全是模型，还上了热搜。包括恒大南沙基地、上海基地等几个恒大汽车基地在内，几次迎接许老板视察时都用的车模道具。

比如去年春节南沙基地那次，一群平日里本就无所事事的零星员工全部化身群众演员、围着从国能天津厂运来的NEVS 93电车，对着许老板“欢迎欢迎，热烈欢迎……”

关键是，恒大汽车在全国各地兴建工厂，2020年固定资产折旧支出为5亿元，短期内根本无法形成真实生产和销售。

恒大汽车的研发开支被计入了无形资产，去年其无形资产已经积累到102亿元，未来将陆续转入无形资产摊销，成为每年的经营成本，去年无形资产摊销为4亿元。也就是说，恒大汽车每年的固定支出合计至少46亿。

当然了，这是许老板借汽车名头玩耍的套路而已。

根据许家印的说法，这套造车方法论实际上可以解释为：“恒大把能买的核心技术和企业都买了，买不到的则寻求合作成立合资公司，同时建立工程技术研发、造型设计、零部件供应链的世界级朋友圈，通过‘大格局、大战略、大规模’的规划布局，造出品质好、造型好、价格好的新能源车。”

但有钱，不一定能够造出车。

放眼全球，一般车企的生产惯例都是“先有车品规划，后有建厂计划”，因为一切建厂布置都要根据车设进行搭建。

然而恒大从2018年开始拿地、进而疯狂建厂开始，到2020年车型竟还没确定，可厂子却都已经建好，拿地的步伐也一点没停。在2019年9月至去年9月期间，恒大汽车在全国共拿到了1133万平米的土地。

再看这其中，只有半数是工业用地，其余35%（403 平米）竟然是住宅用地，用于盖商品房出售；13.34%则是综合用地，用以建商业地产、写字楼或商住两用楼；工业用地比例最低的是安徽（六安、淮南）的两个恒大基地，工业比例几近于无，完全就是个商业地产项目。

造成的结果就是，恒大汽车厂的员工无事可做。

去年的十一黄金周，恒大汽车的3000多名员工们接到集团总部下发的任务：推销卖房。他们要求卖掉300套恒大的房子，生产制造中心的员工则被要求平均8个人卖一套，汽车研究院也得平均26个人卖一套。如果没完成卖房指标，不但要缴数罚款，团队负责人还得在开集团大会的时候做检讨。

紧接着去年11月，恒大汽车的员工又被集团总部要求推销恒大理财产品，最低 5 万起购，15人的团队直接分到约1400万元的KPI……

结果场面有点失控。比如恒大充电通科技有限公司——隶属于恒大集团旗下恒大高科技集团有限公司，成立于2020年8月20日，迄今不足一年时间，经营范围包括：汽车充电系统及设备的研发、安装、销售；汽车充电互联网平台及充换电设施的技术开发等——的员工，就有向外界控诉：“从今年4月开始，公司就开始了强制裁员，引发的劳动仲裁目前已经有上百起。”

讽刺的是，2019年11月，许老板在新能源汽车全球战略合作伙伴峰会掷下豪言，宣称恒大将用3到5年时间建成全世界规模最大、实力最强的新能源车企，并在10年内达到产销500万辆的目标。而今，员工们连参与买房卖房都难以保障劳务权益。

今年恒大汽车线上业绩会上，恒大汽车管理层意气风发，"2025年实现年产销超100万辆，2035年实现年产销超500万辆。短短几个月后，恒大汽车巨亏之下还被实锤业务股份出售的消息，关于造车，今天的恒大或已骑虎难下。

9月16日，恒大地产集团有限公司发布关于公司债券停牌的公告：恒大地产目前所有存续的公司债券自2021年9月16日开市起停牌1个交易日，于2021年9月17日开市起复牌，复牌之日起上述债券交易方式发生调整。当日盘中，港股中国恒大跌幅一度扩大至超7%，最低报2.59港元，触及2015年3月以来最低。

根据天眼查数据显示，恒大引入国资入股，其中广州市城投投资有限公司为恒大地产第三大股东持股比例为4.8072%，认缴出资额为18939.3939万元。此外，深圳市人才安居集团有限公司持股7.05567%，为恒大地产第二大股东，认缴出资额为27797.9001万元。

但中央对房地产企业提出“三条红线”，和重拳整顿学科类校外培训，决心和魄力不容置疑。

因此，在此轮“三条红线”战役中，很可能有企业被迫出局，进而产生“以儆效尤”的效果。眼下，最有可能的企业就是恒大。

庞大的规模，并不意味着恒大真能做到“大而不倒”，企业倒闭不一定意味着混乱和动荡，可以有序进行、破产重整。可以比较的案例是曾经的“万亿级企业”海南航空，如今已经步入破产重整。即使恒大破产，其旗下的地产类项目依然是“有价值的资产”，希望接盘的公司估计不会缺乏。