作者：公子不悔

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十一黄金周第一天，楼市就传来了好消息，广州、佛山购房利率下调了。

据券商中国披露，根据无忧找房平台调研统计，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率。

广州方面，目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降，其中光大银行的首套房利率下降至5.60%，下降了40BP；广州银行的首套房利率已经降到5.45%，二套房利率降至5.65%。

佛山方面，建设银行、农业银行的房贷利率有所下调，农业银行的首套和二套房下降较多，均为20BP。

进入2021年以来，尤其是四月份广州开启调控模式以来，广州的利率是一路走高的，五个月时间里，首套房与二套房购房利率上调了五次。

最近的一次，是9月份，广州首套房利率上浮至5.85%，二套房更是冲破了“6”，上浮至6.05%。首套房与二套房的购房利率，均位居一线城市首位。

佛山今年以来，也加息了多轮。

尽管目前加息趋势仍在，但广州和佛山的部分银行已经开始转向，开始降息了。

光大银行首套房居然一口气下降了40个基点，广州银行也将首套房和二套房利率降到了远低于平均利率之下。

广州、佛山楼市降息，是和前两天央行与银保监会提出的两个“维护”形成了呼应，共同释放出了一个强烈的信号：

楼市最困难的日子，过去了。

02

在分析央行与银保监会提出两个“维护”的文章中，本号明确表示过，这是给楼市释放利好。

意味着，接下来在金融方面，要适当给予资金支持，让房地产成交市场适当回暖，让房企们能够回款，缓解资金压力。

毕竟，目前当下的金融卡得太严，在首套房与二套房利率不断上浮，尤其是放款周期不断延长的情况下，中心城市的二手房成交量，大多都出现了腰斩情况，深圳甚至是脚踝斩。

同时，在央行与银保监会限定了银行流向房地产市场资金比例的背景下，民营房企融资难、融资贵，再加上调控之下的回款难，它们的利润降到了低位。

2015-2021年上半年行业典型上市房企整体利润率水平及变动

数据来源：CRIC、企业公告

手中的现金流更是捉襟见肘。以至于，第二次集中供地之下，绝大部分中心城市都出现了大面积流拍。

沈阳第二轮集中供地46宗地块，19宗成交，27宗终止或流拍，流拍率（含终止）高达58.7%。长春、福州、济南、天津、成都、重庆的流拍率，均在30%以上。

此外，近日完成第二轮土拍的广州，流拍率居然达到了52%。一半以上土地流拍的事件，居然发生在广州这样的一线城市。

可见，这不是城市本身的问题，而是市场真的太冷了，房企太难了，不愿拿地了。

这种二手房成交量腰斩，土地大量流拍的现象，并不利于房地产健康发展。

毕竟房地产仍是经济的中流砥柱，而土地大量流拍，更不利于房价稳定。因为开发商不愿拿地，未来新房供应减少，供需矛盾加重，房价有上涨的压力。而稳房价是管理层下达的任务。

于是才有了央行与银保监会在9月29日房地产金融工作座谈会提出的两个“维护”：配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

才有了不对岳阳、沈阳、昆明、唐山、菏泽、桂林、江阴、张家口、南通等城市出台房价限跌令，或约谈房企禁止它们恶意竞价等行为，进行干涉。

才有了默许肇庆、中山、珠海、惠州、东莞降税托底行为的不干涉。

也才有了广州和佛山的楼市降息行为。

转折已然开始，接下来还会城市限跌或约谈房企，也会有城市采取各种规定范围内的行为，进行托底。

关键问题来了，这个转折，会转到哪儿去？会不会让2015年再度重演？

本号的观点是，无论是两个“维护”，还是广州、佛山引领的楼市降息行为，释放的大转折信号，都只表示，楼市最苦难的日子过去了，但并不意味着楼市的春天又来了。

接下来楼市要进入的并不春天，依旧是如履薄冰、如坐针毡的日子，只是比最苦，略好一些而已。

03

逻辑很简单，央行与银保监会提出两个“维护”，十个城市或限跌或约谈房企，东莞等城市降税托底，广佛楼市降息，只不过是：

​给楼市适当放松，让成交量适当回暖；让开发商愿意拿地以便稳定房价，同时缓解债务压力，降低购房者的烂尾风险。

换句话说，这些信号，只是给楼市适当放松，不让房地产成为经济的累赘，而非放开或者放任。

因为，我们的消费经济、三孩政策、共同富裕要推进，房地产必须还得腾挪空间，房地产在经济发展中权重必须下降。

所以，接下来，楼市依旧会保持稳定。

在稳定中，削弱房地产经济权重，让实体经济和消费经济占比强大起来。在稳定中，大力发展实体经济，提升国民的收入，最终稀释高房价。

至于房价，会进入分化时代。

一些人口持续流失、经济与产业薄弱的城市，比如东北、西部、中部的很多三四线城市，会进入一波调整阶段。

人口持续流入、经济基本面稳固向好、产业越发强大的中心城市，会进入缓慢爬坡阶段。