创17个月新低！8月昆明住宅均价降至1.4万元/㎡以下？

9月4日，昆明锐理发布的8月昆明楼市行情报告显示，8月份，昆明商品住宅成交均价环比下降5.1%，为13956元/平方米，创17个月以来的新低。

2021年8月截图

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8月商品住宅成交均价与2018年整体均价相当

数据显示，8月份，昆明商品房（包含住宅、商业和办公）成交套数为7147套，环比增5.5%，成交面积环比增0.7%，但成交金额和成交均价降幅较大，成交金额环比降8.8%，成交均价环比降9.4%。

分物业类型来看，上月住宅销售量价齐跌，销售3757套，环比7月减少了254套，成交均价继7月跌破1.5万元后，这次直接跌破1.4万元，为13956元/平方米，环比7月每平方米降746元，下降5.1%。

纵观昆明楼市，商品住宅成交均价自去年5月份登上1.5万元/平方米后，仅去年12月份短暂降至14972元/平方米。

但从今年6月份开始已经连降3月，均价也从1.5万元以上降至1.39万元，8月商品住宅成交均价仅比2018年整体成交均价13814元高了142元，也就是说，8月价格已经回到与2018年差不多的水平。

8月市场继续下行，这与多项目推出特价房或降价销售不无关系。8月初，滇池半山项目推出上百套降价房源，一套洋房突降40-66万元。

此后，巫家坝的中交龙光玖云台景里推出1.49万元/平方米的特价房，紧接着巫家坝有其他项目继续推出特价房。而推特价房的项目还远不止这些。

上个月，昆明的商业成交量下降，但成交均价大涨，共成交379套，比7月减了30套，成交均价为13127元/平方米，比7月每平方米涨了1266元。

办公（公寓、写字楼）销量有所上升，销售了3011套，比7月增加605套，但价格下跌，环比每平方米降1791元，为7025元/平方米，环比大降20.3%。

值得一提的是公寓市场。从6月底多项目推出特价房销售开始，公寓价格一直持续走低，最近，“30万买地铁口两房”、“28万-33万买巫家坝现房公寓”等广告打得火热。

公寓市场存量大，去化周期长，面对回款压力，很多开发商不得不以价换量。从数据上看，办公销量确实有一定回升。

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商品住宅成交均价下跌或与三个因素有关

为什么昆明住宅价格连连下跌呢？业内人士分析，这与下面三个原因有关：

一、8月份多个项目推出特价房，很多楼盘以特价房源吸引购房者，拉低均价。

二、政策变动。受政策影响，一些价格比较高的项目迟迟未能过规入市；另外，环境保护政策趋严，一些主打自然资源优势的高价项目受到影响。

三、大趋势。面对价格持续下跌的楼市大环境，购房者“买涨不买跌”的观望情绪比较严重，市场热度进一步降低。

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昆明多项目宣布价格回调

值得注意的是，克而瑞数据显示，上上周（8月23-29日），昆明楼市回暖，成交均价环比上涨1.67%。

据不完全统计，最近昆明有超过20个项目宣布价格回调。

碧桂园春城映象、御龙半山、隆盛府等多个项目宣布收回折扣；俊发观云海、俊发城等项目从8月底开始逐渐收回折扣；雅居乐云和中心宣布价格上调1%；滇池晴翠宣布自9月1日起，项目所有在售房源价格全面上调约1000元/平方米起。

安宁、嵩明、富民等郊县（市）的多个项目也宣布价格上调。

此外，近日，多个高价项目传出即将面市的消息，其价格基本在2万+。

那么，这波价格回调和接下来的高价项目面市，是否能够改变目前昆明住宅价格持续下行的趋势呢？

诸葛找房数据研究中心表示，市场进入下半年，随着“金九银十”、双十一以及年底房企业绩冲量等促销期的到来，各种形式的营销活动较多，推盘节奏也较快，市场热度可能在一定程度上有所提升。

但在政策调控以及房贷管控较严的环境下，购房群体活跃度不高，以观望为主，二者作用相互抵消，预计9-12月，昆明楼市住宅价格大概率维持平稳运行态势。

一边是降价，另一边是价格回调，反复拉锯的情况下，9月成交均价又是如何呢？欢迎留言或进群讨论。

来源：都市时报大象房鉴所

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