房地产泡沫，这回真要破了？

近日，著名经济学家朱宁接受采访时称“要预防和化解中国的经济危机，必须打破刚性兑付和政府担保”。

他指出，过去四十年间中国经济的快速增长离不开政府担保，这种担保催生的投资热情导致出现资产泡沫，而要化解危机就必须彻底打破刚性兑付和政府担保，让资产价值回归理性。

这个说法有道理吗？

当然有，典型的比如大部分人脑子里的“房价不会跌”观念，就是认定房地产市场背后站着政府和银行，不会让房价跌下去，这是促成炒房热的重要因素。

刺破房产泡沫信号

打破刚性兑付和政府担保，早已在金融领域展开。

2018年4月，央行、证监会等4部委联合发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，新规明确了资产管理业务不得承诺保本保收益，打破刚性兑付。

2020年7月，人民银行原副行长吴晓灵表示打破刚兑应该成为行业共识。
从市场表现来看，这其实是提前给市场打预防针，因为2018年就爆发了“信用违约潮”，到了2020年和今年上半年，违约主体也从民企为主开始向大型国企蔓延。

众所周知，我国的资产泡沫主要是两方面：一是金融领域，一是房地产领域。现在已经拿体量较小的金融开刀了，下一个就是体量超大的房地产。

中国房地产泡沫有多大？

根据最新统计，中国房地产总市值如今已超过70万亿美元，超过“美国+欧盟+日本”的总和，而中国股票市值仅6万亿美元，只有“美国+欧盟+日本”总和的十分之一左右；从住房市值与GDP占比来看，该项数值约为447%，值得一提的是上世纪90年代日本房地产泡沫破裂之前，日本的该项数据为391%。

楼市，早已步入了高危地带。

但是，由于房地产的体量太大、影响太广，对房产泡沫的刺激相对而言更温和。

自2016年提出“房住不炒”以来，限购、限售、限贷政策、手段也不断升级，包括去年房企三道红线和今年多地推出二手房交易指导价、提高房贷利率，都是在打压房地产市场热度、逐步冻结房产流通性。

但是，这种遏制房地产金融化、泡沫化的努力，一直存在中央与地方博弈的现象。
今年上半年，在稳地价、稳预期的指导方针下，22城开始“集中供地”，从数据上看，这22个一线、二线城市基本实现了目标，但在三四线城市出现了“减量加价”现象，明显跟中央大方向背道而驰。

▲数据来源：wind数据，风财讯智库

同时，地方政府对房企降价出现了过度干预，今年7月山东菏泽市住房和城乡建设局指责恒大降价售房涉嫌不正当竞争，8月湖南岳阳又出了“15%限跌令”。

这就是明显的政府担保行为，从长远来看，是不利于房地产市场健康发展的。

房产泡沫惹着谁了？

最近公布的7月多项经济指标不理想。

7月，我国居民存款减少1.36万亿，同比多减6405亿元；

居民贷款也创下5年新低；

商品房销售面积和销售额同比分别为-8.5%和-7.1%，较6月下滑16和15.7个百分点；

社会消费品零售总额两年复合平均增3.6%，较上月下滑1.3个百分点······

这当然是综合因素造成的，疫情、裁员、失业和高负债，但要看到的是前三者均为不可控因素或者突发因素，只有高负债是多年累计出来的恶果。

根据《中国房地产报》今年5月的报道，2020年末，我国个人住房贷款为34.44万亿元，占个人贷款总额63.19万亿元的54.5%，此外还有13.62万亿元的经营性贷款，鉴于这两年严查经营贷违规流入楼市，可以判断居民个人贷款超过一大半都是房贷，这严重削弱了个人现金流，限制了消费扩张。

2000年，我国居民杠杆率不到5%，是一个典型的储蓄型社会，而截止2020年末，我国居民负债率已经高达72.1%，20年间翻了14倍多，成了一个负债型社会。72.1%的居民杠杆率已然处于风险较大高位，根据国际货币基金组织报告，当住户部门杠杆率超过65%时，将会影响到金融稳定，这也是高层近几年多次强调金融稳定的原因。
高房价还一直以来被指为降低人口出生率的罪魁祸首，根据最新统计，2021年上半年出生人口相比去年同期下降16%左右，而2018—2020年新生儿平均增长率为-14.28%，据此推算，我国今年即将出现人口负增长，比社科院2019年的预测提前了7年。

房产泡沫现象还跟最近高层强调的“共同富裕”格格不入。

一份中国家庭金融调查与研究中心发布的《中国家庭财富指数调研报告》显示，住房资产增加贡献了中国家庭财富增长的69.9%，金融投资价值增加贡献了21.2%。

2010年中国家庭户均资产是116.5万元，2019年我国城镇家庭户均总资产317.9万元，资产增长了约2.73倍，但居民杠杆率却翻了近4倍，也就是说中国居民家庭财富的增长是依赖增加负债实现的，而住房资产的增加主要引擎是地价和建筑材料涨价。

房产急速增值，拉开了区域和城乡财富差距。

瑞信研究院2019年10月发布的第十份《全球财富报告》显示，在本世纪初，中国城乡总体财富不均程度较低，部分原因是无遗产继承以及农村土地和私有化住房仍相对平等，而伴随加入WTO和住房制度改革，财富不均程度迅速拉高。1997年，我国基尼系数是0.4，西南财大的报告称2010年我国基尼系数已经高达0.61。

▲2002年的上海某地

按照当前共同富裕的要求，就必须打破之前房地产带来的暴富效应，让资金回流实体经济，让人们重新看到勤劳致富的希望，化解全民焦虑。

专家放风→媒体热炒→小范围政策试探→大规模政策执行，这是我国经济领域改革的一贯作风，朱宁教授建议必须打破刚性兑付和政府担保，极有可能就是政府痛下决心刺破房地产泡沫的信号。