富豪榜骗人？最新公告披露李嘉诚有5000亿房产

众所周知，平民获悉富豪财富的渠道往往是通过各类杂志的富豪榜，然而长期以来市场就有传言说“富豪榜”的可信度很低、且统计方式误差相当大。近日一则由权威机构戴德梁行等披露的一份长达885页的估值报告，更是印证了这个传闻。

2021年4月27日晚间，李嘉诚旗下的长实集团一份要约相关文件中，由戴德梁行、CBRE、Colliers等权威机构发出的《不动产估值报告》揭示，李嘉诚的长实集团在英国、巴拿马、香港、中国内地的不动产净值达约5000亿港元，而这还仅仅是以“极保守估价”和“成本入账法”等进行计算的，换言之，实际价值更远远高于5000亿港元。

根据要约文件显示，由于部份酒店及不少物业等资产属自用，故该部份资产被列入物业、厂房及设备，并随着年日不断折旧，但实际价值却因通涨与日具增，很多人没有留意这些潜在的价值，受委聘的独立财务顾问英高公司表示，这批物业带来的重估盈余减税项达到1263亿元，令其资产净值在不计其它不动产增值的情况下至少已达到4809亿元，换个角度来说，也可以反映出以如此保守的估值方式，令公司的资产长期以来被外界低估许多。

印尼总体佐科拜访李嘉诚

而更惊人的是，上述自用物业还不是唯一的被低估之处。根据估值报告所指，长江实业集团于香港、中国内地的写字楼等非住宅物业的折现率分别为4.25％至5.63％，以及5.5％~8％，但事实上香港及内地售出物业租金回报率十分低，估计分别为2％~3％。熟悉房产“租售比”的朋友想必已经明白，租金1万元的不动产如果以租金回报率2%估算便值50万元，若以租金回报率5%估算便值20万元，李嘉诚旗下的写字楼明明能以2%~3%估算总价值，但却被以4.25~5.63%进行账面估价，隐藏了大量价值，使得外界大大低估了李嘉诚的公司资产。

拿前年出售的中环中心为例，账面重估价值为198.25亿元，但出售价为402亿元成交！如果不是李嘉诚决定出售中环中心，外界还一直被蒙在鼓里以为李嘉诚的中环中心仅值198.25亿元。根据估值报告的数字，长实持有中国内地的完工物业的估值为561亿元人民币，持有香港的已发展物业估值1364.8亿元，合计的价值约1925.8亿元，倘若有一天李氏家族决定将之推出市场发售，实际增值空间或亦将以数千亿元计。

加拿大总理特鲁多拜访李嘉诚

此外，最受到低估的资产要属香港酒店地皮、英国酒馆重新开发价值的部份。长实集团是香港最大酒店业主，香港每5间酒店客房便有一间在李嘉诚旗下。

根据估值报告，于香港酒店的帐面值约676.44亿元。其中，包括天水围嘉湖、马鞍山海澄，以及位于红磡的海逸轩、海湾轩，估值约284亿元，面积合计约370万呎，或相当于每呎价值约7670元。不过，第一项物业已获改划成住宅，可建面积200万呎，至于第二项也成功获改划住宅，面积约57万呎，第三及第四项则已可改划商厦并不需补地价；以现时的物业开发成本及销售价推算，估计四项物业的增值或许可以达到一呎一万元，即仅仅这四间酒店式公寓的增值额便超过370亿元，尚未计其他老旧的酒店资产重建出售的增值，这也就意味着，李嘉诚旗下持有的酒店重资产的价值至少可达2000亿元。

在英国，估值约463亿的英国酒馆，由于在疫情时期，租金及重新开发潜力仍未充分发展，但是酒馆虽然面积细小，但用途仍然多多，加上李嘉诚家族于英国业务广阔，包括零售、电讯等，所以可以开发的用途也会增多，例如5G电讯发射站，且有不少处黄金地段，也有重新开发的潜力，包括开设零售店铺等，这也可以为该项目大幅增值。李嘉诚家族在英国持有大约700万平方米的不动产，是英国最大地主之一，这些土地的价值均未被释放。

英国女王伊丽莎白二世与李嘉诚

一切按照市场价推算。李嘉诚的长实集团旗下的不动产公允价值非但远远超过“富豪榜”上的数字，也远远超过5000亿港元的保守估值，市场分析其公允价值或超千亿美元。而这，还没有把长实集团在德国、加拿大、澳洲的基建资产和飞机租赁业务计算在内，更没有计算李嘉诚另一间旗舰长和集团、李嘉诚基金会、维港投资、Zoom的股份以及其次子李泽楷的资产。

事实上，2017年一次对亿万富豪刘銮雄的采访中，刘銮雄先生便透露：“香港德高望重的前十位富豪，身价100%都是被低估的”。

据外媒讨论，读完了这份房产估值报告，着实令不少头脑清醒之人不再相信所谓的富豪榜了。