东莞土地陷入“内卷”！只能向农民要地了

作者 | 湾叔

来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）

2020年可以说是东莞的旺年，不仅跻身新一线城市，还被纳入深圳都市圈，自身规划也是利好不断，滨海新区如火如荼，深广两地的交通要道也抢着往东莞打通。

这些接连不断的好消息，都在第一时间转化为楼市的利好，让本就抢手的东莞楼市势头更盛，房价越来越高。

只能靠连续不断地调控加码，才勉强将这股势头死死压住。

2021年，东莞还会延续辉煌吗？

房地齐飞的东莞市场

即使2020年初遭遇疫情和贸易不景气双重打击，但东莞楼市依旧变现亮眼，市价齐飞！

商品住宅成交总额突破2100亿元，成交超过4.5万套商品房，仅4个月就恢复到2019年水平，之后更是连续大半年的成交井喷！

2020年下半年，东莞楼市成交量达到82万平方米/月，其中12月份更是年末冲刺，成交量达到2016年10月限购以来的最高峰！

市场火热，价格自然水涨船高，2020年东莞房价不断上涨，一手新房套均总价已经升至261万元，即使按照首套三成首付比例来算，也要78万元/套，同比增加11万元，上涨16%。

需求量大涨，供应当然也不会败下阵来，2020年东莞商品房供应量大涨48%。

其中绝大多数是住宅，非住宅商品房供需双双下跌，尤其是公寓更为明显，写字楼、商铺其次，同比下滑近四成。

随着去年下半年以来，东莞楼市调控加码，不断提高入市门槛，近期不少新盘项目甚至低于周边二手房挂牌价，大量二手房客户流向新房市场，东莞也学起了深圳“打新潮”。

日光盘、秒光盘，在东莞已经不是罕见现象了……

楼盘火热，土地市场自然跟着抢手，2020年东莞土地市场成交面积创7年来新高，成交额也刷新历史记录。

去年东莞共出让土地42宗地758万平，同比上升11%，共计成交621亿元！

楼面成交平均价14119元/平，同比上涨4%，溢价率高达30%，火热的土地市场也让东莞成为各大房企的兵家必夺之地！

目前，东莞土地市场，外来房企占有率高达95%，其中世茂、中梁包括前海都是去年才首次进入东莞土地市场，原先土地储备不多的保利、佳兆业等去年也是积极进取。

现在东莞土地市场已经是狼多肉少的“内卷”状态，土地成本越来越高，不少房企已经选择“强强联合”，合作拿地、共同开发，减轻了不少资金压力和开发风险。

旧改缓解土地紧张

土拍市场持续火热，房企抢地也随之更加激烈！

东莞面积、地形和深圳差异不大，可用地同样不多，现在东莞土地资源也开始紧张，未来城市更新将成为房企入驻东莞的重要途径。

为了能挤出更多土地资源，今年东莞旧改进程明显加快！

一进入2021年，东莞旧改就一路踩油门，仅1月份，东莞就拍板了30宗城市更新项目，涉及南城、塘厦、虎门等13个街镇，总面积高达716万平！

万科、保利、卓越、雅居乐、碧桂园、恒大等领头房企争先恐后布局东莞，为东莞旧改提速再添一把火！

看来2021年，东莞要继续保持亢奋状态，说不定东莞今年依旧是全国楼市涨幅之首，

开年至今，东莞已经出让3宗商住地，且都是以最高限价出让，可见东莞土地市场竞争之激烈！

尤其是在开发已经接近极限，即将无地可用的中心城区一带，旧改已经成为了提高供应量的主要方式。

仅仅1个月的时间，南城就敲定了4宗旧改，分别被世纪城、万科联合宏远等房企抢下，改造面积超过70万平方米！

塘厦的旧改表现同样大放异彩，5宗旧改项目也在一个月之内拍板，改造面积达147.39万平方米。

另外，东莞还有塘厦林村南片区、长安乌沙社区及附近旧村旧厂区，3宗旧改土地等待它们的伯乐，湾叔估计不久就能传来好消息。

东莞门槛恐再抬高

除了旧改拿地，东莞也对农用地出手了，试图缓解当前的缺地难题。

近日，东莞发布《东莞市人民政府关于东莞市征收农用地区片综合地价的公告》。

明确2020年1月1日起至区片综合地价公布期间，已报批用地补偿标准低于区片综合地价的，应按照区片综合地价落实土地补偿费、安置补助费差额。

对东城、南城、万江、莞城、塘厦、凤岗、长安、虎门、松山湖，综合地价后，土地补偿费按照13.44万/亩，安置补助费5.76万/亩赔付，合计19.2万/亩。

对常平、寮步、大朗、黄江、大岭山、厚街、清溪，综合地价后，土地补偿费按照12.18万/亩，安置补助费5.22万/亩赔付，合计17.4万/亩。

对石龙、樟木头、高埗、石碣、茶山、横沥、东坑、沙田，综合地价后，土地补偿费按照10.57万/亩，安置补助费4.53万/亩赔付，合计15.1万/亩。

对道滘、石排、企石、桥头、谢岗、洪梅、麻涌、望牛墩、中堂，综合地价后，土地补偿费按照9.17万/亩，安置补助费3.93万/亩赔付，合计13.1万/亩。

从土地供需上来看，预计今年东莞房价涨势依然强劲，毕竟作为世界工厂，东莞本身产业发达，华为越来越多的部门迁入松山湖后，相关的产业链也在不断向东莞移动。

而且，深圳还有大量外溢的购买力，10万＋甚至20万＋一平的深圳，多数人还是买不起的，周边城市中，中山还看不到多大希望，惠州又太多坑，只能选择性价比最高的东莞。

市场本身供不应求，再加上外溢的购买力，2021想要东莞降价是不可能的了……

全市都在推进旧改，越来越多的城中村被拆除，这些城中村的原居民中，本地户倒是还能赔到房子，但大部分租户只能选择购买商品房或增加租金支出了。

尽管现在看来，东莞还没有跟着深圳的步伐，不断升级调控，房贷额度现在看来也并不紧张，但依现在的供需情况，跟上一线城市步伐只是时间问题。

政策一缩紧，东莞“上车”门槛必定会被抬高，连银行一边，批贷难度也会上升，利率肯定也跟着上调。

届时，哪怕首付比例没有上调，首付额度也跟着房价和利率水涨船高，买家只能靠自行拉高首付比例，向银行换取房贷。

未来要更多的首付才能“上车”东莞，对于意向东莞的刚需群体来说，要更难了！