人口决定：中国房地产还有30年大牛市

房地产业主要是围绕城市进行，房地产主要与城市人口密切相关，因而有“只有大城市才有房地产”的说法。按照世界各国房地产的发展周期统计规律，一个国家城市化率在30%-70%阶段，往往是房地产行业爆发和高速增长的阶段。

新中国建立以来共开展了七次人口普查，城市人口数量及城市化率变化基本反映了城市住房需求走势。尤其是改革开放好后的四次人口普查，更反映了中国房地产市场的走势。至2020年末中国总人口为14.12亿，中国城市化率为63.89%，房地产业正处于高速成长阶段，即将进入巅峰阶段。

联合国预测中国城市化趋势

中国70年城市化与房地产简析

第一次人口普查时间是1953年，总人口6.02亿，城市化率为13.26%。

第二次人口普查时间是1964年，总人口7.2亿，城市化率为18.30%。

第三次人口普查时间是1982年，总人口10.32亿，城市化率为20.91%。

前三次人普查，主要反映的是计划经济时代城市化率情况，城市化率低，城市化缓慢，没有商品房。计划经济时代，城市住房大部分是单位建设、分配的，如钢铁厂小区、公安局小区等。这时的城市住房大都是方正的火柴盒，都是多层住宅，7、8层没有电梯。

中国七次人口普查城市化率

第四次人口普查时间是1990年，总人口11.6亿，城市化率为26.44%。1980-1990年，改革开放初期，市场经济开始启动，城市化率依然缓慢，少数城市开始房地产业试点。深圳、广州、上海、北京等城市逐渐开始商品房。1980年深圳建设了中国第一个商品房小区东湖丽苑，1987年深圳拍卖了中国一宗土地，拉开了中国房地产序幕。

第五次人口普查时间是2000年，总人口12.95亿，城市化率为36.22%。90年代城市化率首次达到10%，年均城市化率首次达到1%。城市化开始加速，房地产业快速启动。1992年邓公南巡讲话，进一步推动了市场经济高速发展，城市化大规模提速。人进城，需要房子住。1998年国务院全国推行房改，全面实施商品房。从此，中国城市大兴土木，中国成为全球最大的建筑工地。

第六次人口普查时间是2010年，总人口13.4亿，城市化率为49.68%。00年代城市化率提升了13.46%，年均城市化率达到1.35%,世界罕见。此时房地产业疯狂、野蛮生长，是中国房地产业蓬勃发展的第一个黄金十年。房地产业成为支柱产业，房地产成为“首富制造机”。

第七次人口普查时间是2020年末，总人口为14.12亿，城市化率为63.89%。10年代城市化率提升了14.21%，年均城市化率达到1.42%，是中国历史上城市化进程最快的十年，或将空前绝后，以后也难以超越。10年代初期，房地产是最热门的行业，各路资金各路土豪都杀入房地产，有钱就搞房地产，躺赢。10年代成为我国房地产业的第二个黄金十年。

10年代，国家既支持房地产业发展，又加强调控。10年代末，房住不炒成为主旋律，因地制宜，调控精细化。至现在，全国楼市分化，一线城市、热点城市调控空前最严，中小城市自由发展。新时代组合拳，将为中国房地产长期发展奠定新基础。

美国200年城市化与房地产

目前美国城市化率是83%，英国城市化率是90%，法国城市化率为80%，德国城市化率是77%，日本城市化率是92%。高度发达国家的城市化率基本在80%以上。美国的国土面积与我国差不多，都属于大国，美国的城市化进程对我国最有参考性。

第一阶段：1850-1920年，美国城市化率达到51.2%。1776年美国宣布独立，在建国初期也是个落后的农业国家。1850年，美国城市开始发展，这时候的城市人口比率大概才10%左右。到1920年美国城市人口超过农村人口。此阶段美国年均新建住房低于50万套。美国建国150年，实现城市化率50%，中国60年就完成了。

美国城市化历程与房地产60年牛市

第二阶段：1920-1945年，美国城市化率达到58.5%。两次世界大战期间，美国本土不是交战本土，而且成为最大的债权国和最大的资本输出国，世界接近半数的黄金储备都在美国手里，国际金融中心从伦敦转向纽约，美元在世界货币中地位急剧上升，英镑地位下降，使得美国经济迅猛发展，战争红利使美国正式超过欧洲各国成为世界超级大国，成为城市主导国家。本阶段美国年度新建住房首次达到100万套。

第三阶段：1945-1970年，美国城市化率达到73.6%。二战后，美国经济继续快速发展，成为全球经济火车头。美国城市化进入黄金时代，城市人口迅速增加，本阶段是美国城市化最快的时期，年均城市化达到0.6%。百姓收入水平、消费水平都大幅度提升。资产阶级扩大国内市场，刺激住房，汽车等大支出消费。此阶段是美国房地产最繁盛时期，新建住房常年保持在150万套左右。上世纪60年代末，美国住房年度开发量创造最高峰，达到240万套，进入巅峰期。

第四阶段：1970-2000年，美国总体平均城市化率达到82%，一些都市圈的城市化率已经接近100%。此阶段，房地产从巅峰期进入成熟稳定期，每年新建住房基本保持在150万套左右。美国城市化达到82%后，房地产开发也达到第二高峰（低于30年前的最高峰），住房年度新开工达到200万套，比最高时期明显减少。

美国住宅开发走势

第五阶段：2000-2021年及以后，美国城市化率基本稳定。目前美国总人口约为3.33亿，城市化率为83%。美国00年代初的房地产延续了上个世纪90年代末的繁荣，随后于2008年发生次贷危机，演化成金融危机，住房开发量总体呈递减趋势。目前美国年均新建住房在125万套左右。

总体看，相对中国，美国城市化进程比较缓慢。美国城市化最快速的是二战后，1945-1970年，城市化提升了15.06,%，平均每年增长0.6%。过去20年，中国城市化年均增加约为1.4%，是美国的2.33倍。中国40年完成了全球最大规模的城市化，让9亿人进了城市。

未来30年

中国房地产迎来巅峰时刻

美国在2000年，城市化达到了82%。过去20年，美国的城市化率十分稳定，目前约为83%。2020年末中国城市化率为63.89%，已进入到较高水平，但还有17%以上的增长空间。过去40年中国年均城市率约为1%，未来城市化按平均每年增加1%计，静态预计，再过17年（2037年），中国城市化水平将达到80%。

考虑中国人口增长惯性及放开三孩等支持人口增长措施，预计未来10-20年中国人口将依然保持微增长趋势，十年增长率在在0.5%-0.1%之间。预计未来10-20年，中国总人口将会达到顶峰，约15亿。动态预计未来20年，中国城市化将达到80%，城市人口将达到12亿,将新增3亿人进入城市。美国的总人口约为3.33亿，相当于中国还将有一个“美国的总人口”要进入城市。

美国城市化在60%-80%时期，房地产迎来了60年大牛市。中国庞大的人口、强大的市场韧性、稳健的楼市政策，中国房地产牛市肯定会长过美国。预计未来30年中国房地产业依然是黄金发展期，未来15年左右将迎来巅峰时刻，并保持一段时间高位运行。我国房地产繁荣与第二个百年目标（建国百年）基本同步，2049中国成为世界第一强国，人们富足，幸福舒居，楼市进入巅峰成熟期。

中国未来城市化格局

未来30年，一、二线城市的人口将继续大幅度增加（北京除外），成为我国人口的主要承载地。沿海城市带（尤其是大湾区、长三角、京津冀）、沿江城市带（重点是长江中游武长南城市群、上游成渝城市群），将成为我国人口主要聚集带。人口流入潜力越大的区域，房地产发展空间越大。