成都地铁5线霸榜 沿线板块谁更胜一筹？

12月18日，成都地铁迎来历史时刻：不仅五线齐发，运营里程也正式突破500公里，达到558公里，线网规模更跃升为国内轨道交通“第四城”。

成都轨道交通线网图

瞬间，有关“成都地铁”的话题就制霸了热搜榜单，而与地铁相关联的地产板块、开发项目也搭上了热搜便车，吸睛无数。

地铁一响，黄金万两。“五线齐发”之下，哪些板块会率先“出圈”？投资置业又该锁定哪些绩优股？今天锐理君就趁热来盘一盘。

阅读须知：

1.本文统计所涉的地理范围，以新开的5条地铁线为重点参考，数据仅供参考；

2.土地供销数据统计含招拍挂的住宅类及商业类用地，住宅供销存价数据为备案口径；

3.土地时间统计周期为2016年1月1日-2020年12月20日，住宅时间统计周期为2018年1月1日-2020年12月20日。

01地铁6号线

地铁6号线是目前中国西部最长的全地下轨道交通线路，也是成都市目前换乘站最多的地铁线路。从郫都区蜀都新城板块出发，一路贯穿沙湾、建设路等主城核心位置，再到新川、天府前湾，最后抵达天府总部商务区。
6号线开通影响最大的无疑是新川板块和天府前湾，它不仅解决了目前板块内地铁出行不便的短板，还增大了流通便捷性，通过连接金融城等成熟板块，让各项配套能实现共享。

新川板块

新川从出生那刻起，便拥有极高的“江湖地位”。新川从2010年开始规划，是高新区按照“产城融合、职住平衡”原则打造的产业、生态、人文高度融合的创新示范城，并且是当前高新南区唯一有成片土地资源，可以实现大规模规划打造的板块，发展潜力十足。

2016-2020年新川板块土地供销价

图源：锐理数据

土地市场活跃的新川，是今年成都楼市绝对的“当红炸子鸡”。2016年至今，新川板块共计成交土地27宗，其中涉宅地21宗，并且在今年迎来爆发，供销均达到最高点。

据锐理数据RAP系统统计，2020年1月至今，新川共计成交9宗土地，面积合计约433.23亩，拿地者包括龙湖、兴城人居、华宇、北京天恒等，最高成交楼面地价不断刷新，从17100元/㎡到19500元/㎡，再到20700元/㎡。

2018-2020年新川板块商品住宅供销存价

图源：锐理数据

数据显示，新川板块的住宅新房常年处于供不应求的状态。2018年至今，板块内新增商品住宅100.9万方，成交111.7万方，供销比0.9。成交均价呈上升趋势，在今年第4季度，板块内的商品住宅成交均价已突破25000元/㎡。目前在售的项目有中建锦澜壹号等。

新川板块部分楼盘产品信息概览

天府前湾

今年3月19日，成都市规划设计研究院对外释放了《天府新区万安南片区总体城市设计》方案，将天府前湾定位为人城境业高度和谐统一的公园城市示范片区。

消息显示，因天府前湾独特的新区门户区位、生态窗口作用、较大用地储备等优势，自然应肩负起探索公园城市理念在新城片区、社区层级创新表达的使命。天府前湾也由此成为买卖双方都特别关注的区域。

2016-2020年天府前湾板块土地供销价（注：因跨年供地原因，有正常供应差）

图源：锐理数据

2020年之前，天府前湾区域没有明确定位，行业内外更多冠之以“麓山”或“万安南”称谓。随着官方信息的逐步释放，加上房企的跟进宣传，天府前湾的名号越来越响。

继2016年之后，区域的土地市场也再次升温。2020年1月起至今，天府前湾共成交了4宗宅地，拿地开发商包括佳兆业、德商、蓝光、奥园等。今年5月，奥园更是以成交楼面地价14779.55元/㎡拿地，刷新了片区的楼面地价纪录。

2018-2020年天府前湾商品住宅供销存价

图源：锐理数据

住宅市场方面，2018年至今，板块内商品住宅供销比1.13，供应充足。成交价格保持上升趋势，商品住宅备案均价从2018年1季度的约12207元/㎡，上涨到了2020年4季度的约20035元/㎡。板块内主要在售项目有佳兆业麓山壹号、德商花样年碧云天骄、万科天府公园城等。

天府前湾部分重点楼盘信息概览

02地铁8号线

8号线是一条由西南至东北方向的地铁线，全长29.1km，共设车站25座。从双流区莲花站出发，线路沿东北方向串联起航空港、东湖、杉板桥、二仙桥-理工等板块。
8号线的开通，改善了成都东北方向的轨道交通结构，而二仙桥-理工板块作为成都东北方向两条地铁线路交汇板块，是当前投资开发和购房置业绝对的热点。

二仙桥-理工板块

二仙桥-理工板块作为成都东郊记忆艺术区规划“两轴一核三组团”产城空间布局的核心部分，聚集影视音乐、数字娱乐、创意设计主导产业，是成华区重点打造的集“文化、创意、商务、休闲”为一体的城市新空间。

该板块位于二环和三环之间，地段优势明显，周边配套成熟，也是成都三环内为数不多拥有大规模、成片可开发土地的城市板块。

2016-2020年二仙桥-理工板块土地供销价

图源：锐理数据

近几年，二仙桥-理工板块的热度持续攀升，很大原因是有地有房。从图表可以看出，自2019年开始，这一区域的土地出让节奏就有所提速，供应量与成交量在2019年也达到了最高点。据统计，2016年至今，该板块共计成交土地11宗，其中2019年、2020年分别成交6宗、2宗。最热点的当属隆基泰和在今年以成交楼面地价14500元/㎡拿地，刷新了板块内的楼面地价纪录。

2018-2020年二仙桥-理工板块商品住宅供销存价

图源：锐理数据

由于2019年、2020年有大量土地供应，从2019年第4季度起，这里的住宅就开始大量上货，在售项目有朗诗乐府、首钢璟辰里等。需要注意的是，这一区域产品从刚需大步跨入刚改或再改，购房者对总价比较介意，目前销售市场体现为供大于求。

二仙桥-理工板块部分楼盘及产品信息概览

03地铁9号线

9号线是中西部地区首条以最高自动化等级（GOA4）开通的全自动运行线路，能实现自动唤醒、自动运行以及远程控制等功能。9号线一期南起金融城东、西至黄田坝，全长22.18km。线路共设车站13座，沿线经过外金沙、武侯新城、锦城湖等板块。
9号线的开通，解决了因太平寺机场及其周边的一大片区域横在武侯新城与金融城之间，导致交通无法贯通的问题，武侯新城与城南的通达性提升，也有利于吸附城南外溢购房者。

武侯新城

武侯新城其实一直充满争议：一是由于区域内及周边仓储、厂房较多，城市界面还有待改善；二是它处于航线下，噪音污染等问题困扰着购房者。不过，由于这里的楼盘一个比一个豪气，业内也给它贴上了“豪宅第三极”的标签。

2016-2020年武侯新城板块土地供销价

图源：锐理数据

自2015年中国铁建在武侯新城拿地后，新希望、龙湖、保利等开发商相继入驻，板块也进入了开发热潮期。据统计，2016年至今，该板块内共计供应土地30宗、2048.34亩，成交土地共计21宗、1253.8亩。据官方信息透露，2021年武侯新城将新增供地超15宗。

2020年12月29日武侯新城待拍卖土地情况

注意上图信息，2020年成都土地市场的“最后一拍”和2021年的“首拍”均会在武侯新城上演。这两轮土拍的热度，也将决定接下来这一区域的发展走势。

2018-2020年武侯新城板块商品住宅供销存价

图源：锐理数据

住宅市场方面，在2019年，因武侯金茂府、保利大国璟、当代璞誉等多个单价2w+甚至3w+的项目入市，板块内的住宅备案均价迅速走高，并在当年第3季度突破20000元/㎡。

武侯新城位于3.5环，可承接老城与城南外溢客户，但受整体城市界面不佳、大型商业配套影响力弱、与城西城南竞争板块差距大等不利因素影响，承接的外溢客户较少，目前更多还是地缘性客户。这也导致板块内的商品住宅存量高企。

武侯新城板块部分楼盘情况

04地铁17号线

地铁17号线一期是进入温江的第二条地铁线，它西起温江区金星站，东至武侯区机投桥站，全长约26.14km，共设车站9座。目前，受益最大的无疑是光华新城，因为17号线的开通进一步完善了它的轨道交通结构。

光华新城

光华新城是温江目前生活配套最全面、居住氛围最成熟的板块之一。

目前该板块内有2条地铁线已开通运营，周边有伊藤洋华堂、新光天地等商业配套，教育资源也很丰富，除了公办学校，还有七中实验、成都实验外国语学校等私立名校。

2016-2020年光华新城板块土地供销价

图源：锐理数据

2016年至今，光华新城共计成交19宗土地，合计约1588.71亩，拿地的开发商包括德商、佳兆业、雅居乐等。需要注意的是，2019年，这里的平均成交楼面地价达到了一个制高点，约8430.97元/㎡，雅居乐在当年以成交楼面地价9320元/㎡拿下的地块，也是目前板块内成交楼面地价top1。

2016-2020年光华新城板块商品住宅供销存价

图源：锐理数据

板块内的住宅产品由刚需进入了改善时代，并在2020年3季度成交均价突破15000元/㎡，但这一区域的购房者对价格比较敏感，市场也出现了供大于求的局面。2020年1月年至今，光华新城板块的商品住宅整体供销比为1.8，后期以去库存为主。在售项目有佳兆业珑玺、德商天骄城学府、凤溪院子、雅居乐锦尚雅宸等。

光华新城板块部分楼盘产品信息概览

05地铁18号线

18号线实现了远郊“从边缘到中心”的变局，是一条“城市发展线”，也是成都主城区向东部区域延伸辐射的重要交通走廊，全长约66.8km，共设置12座车站。该线路起于火车南站，沿天府大道一路向南，经金融城、天府前湾至天府总部商务区，之后穿龙泉山向东经三岔湖片区至天府新机场。

天府总部商务区

作为天府新区的“心脏”，天府总部商务区以总部经济功能区和会展功能区为主体，整体规划面积为28.6平方公里，规划了总部经济功能区、会展博览区和宜居活力区三大板块。

从天府新区的规划打造来看，严格意义上的“产城板块”只有天府总部商务区和兴隆湖-科学城。目前，天府总部商务区已签约正大集团、招商蛇口、神马专车等行业巨头企业30家，协议总金额达1110亿元。

2016-2020年天府总部商务区板块土地供销价

图源：锐理数据

2016年至今，天府总部商务区共供应土地39宗、合计3866.45亩，成交土地36宗、合计3232.12亩，属于天府新区的地产开发活跃板块，目前已有天投、招商、万科、保利、中海、首开等房企入驻。其中，首开在2018年以成交楼面地价9902.37元/㎡拿下的地块，为目前板块内成交楼面地价top1。

2018-2020年天府总部商务区板块商品住宅供销存价

图源：锐理数据

天府总部商务区在规划中以“产业兴城”为先导，所以楼市开发相对滞后，在2019年4季度后，商品住宅才呈现稳定供应。由于板块内的在售项目打造标准高，各项城市配套规划也为高规格，销售楼盘都取得了不错的成绩。

从数据来看，板块内供销比较平衡，成交均价也呈上升趋势，在2020年4季度达到27000元/㎡。目前在售的项目有保利和光屿湖、万科天府锦绣、招商时代公园等。

天府总部商务区板块部分楼盘情况

随着5条新地铁的开通，成都东南西北各区域的人口、资源开始新一轮流动，本文提及的6大代表性板块只是先一步搭上轨道交通顺风车，在市场表现都各有千秋，值得大家持续关注，很难去讲谁更胜一筹。最后还是老规矩，简单总结一下这6个板块：

新川板块：

发展势头迅猛，市场关注度高，商品住宅常年处于供不应求的状态，后续开发空间比较可观，但拿地成本较高，竞争也最为激烈。

天府前湾板块：

从天府前湾的规划方案可以看出，其最主要的属性是居住，尤其注重对生态的打造。未来这里有望成为全新的高端宜居板块。目前，板块内的土地与住宅供应较为充足，但置业成本同样不低。

二仙桥-理工板块：

成都三环内为数不多拥有大规模、成片可开发土地的城市板块；周边配套成熟，城市界面处于改善提升阶段，值得“主城党”购房者关注。

武侯新城板块：

板块其实还处于发展中期，但配套与城市界面有待改善，虽然可供应土地面积较多，具备成片开发优势，但拆迁进度会影响短期和中期居住感受。

光华新城板块：

有一定的市场基础，各项城市配套建成完善，目前的住宅供应充足，后期以去库存为主。

天府总部商务区板块：

有“产业+生态”的IP加持，区域关注度越来越高， “高端”标签也深入人心，土地与住宅供应较为充足。

文 锐理君 锐理数据