今天去了下南站万科星耀都荟……

先和大家说一句

关于无房购房证明的开具，那些已经开过证明想换成无房的人，今天起直接去柜台换就好了。之前疯传的另外开具一份无房说明书是没用的！

另外关于史上最复杂摇号规则这个事，大家议论的都很多。我不想评论这事本身，只是从数学的层面我想说，制定具体细则的人智商是很高的，这个规则非常的严密，可以保证任何情况下无房都比有房占优，甚至比2个有房都占优，无懈可击，学过数学计算机的应该懂。

另外如果没有这个规则的话，有房的现在大概率只能买剩下的40%，也就是一二、顶楼，现在规则是让无房占优但又尽量公平化，算是最好的结果了。

下面正文

股市就不说了吧。。。昨晚美股收跌，跌的还不少，再叠加A股的缩量，本以为今天可以很自豪的说“又双叒说对了！”，结果一路上涨，我的脸红扑扑的。。。

果然做空军真的很难受。。。今天外资开始转向流入100亿，A股顺势上涨，一万亿的盘子被几十亿的资金牵着鼻子走，真的很神奇，要不以后大家就跟着外资买好了。外资有个特点，就是流入还是流出一开盘就能看出来，中间一般不会调头，大家早上看外资买了就追进去吧。。。似乎这样能赚到点钱。。。

我看了下这轮牛市里我券商股的收益，是亏钱的。转折点就是我买入光大的那一刻，从此以后光大就一路向下，我是在光大身上一毛钱没赚到还吃了一嘴屎粑粑，再叠加南京证券涨少跌多，真尼玛是键盘反着买，别墅朝大海。。。

炒周期股就是这么一回事，涨起来猛，但你根本不知道什么时候下跌，而每次下跌都以为回调，一直到跌亏本了才忍不住割肉，最终总是输的，最气人的是你割肉后又涨起来了，这东西真没人算得出来，。

所以别玩这种垃圾了，老老实实买宽指数基金吧。最求稳的就卖沪深300，正常点的就卖中证500，偏激的就买创业板50。其他的都别买了，真没意思。。以上的3个你既可以买基金，也可以在股票账户里买etf，区别在于买基金需要长期持有，买卖手续费很高，但etf可以随时买卖，手续费很低，大部分人还是买etf的，即300etf，500etf和创业板50。

今天气不过，我就出去兜风了，找个楼凤，不对，楼盘泄泄火。。。那目标自然只有南站了。。

不过今天文章大家别抱着太大希望，质量不会太高，因为我真的就是随便去看看，随便写写而已。

南站与大校场合称南部新城，都是难得的大片空旷地块，可塑性很强。关于大校场我已经写过了。

大校场值不值得买？？？---by键盘哥

南站很有意思，分为了站东和站西，也就是以火车站为中间点，它的东边和西边，最有趣的是，站东和站西分属于2个区，站西属于江宁区，站东属于雨花区。

由于雨花区本身实力强于江宁区，所以站东发展的最早也最快，目前已经发展了至少8成，整个环境、宜居度都是相当不错的，关于站东的文章，请参考我这一篇 。

南站房价值不值5万？今天说一说南站 （前往微信公众号“键盘上的经济学”阅读）

而站西发展则慢了很多，如果以宏运大道为界的话（毕竟这条路太宽了），至今只有一个小区万科新都荟与一个老小区龙西新寓。

体量上来说呢，站西确实也不如站东。下图中黄色部分为站西住宅区，红色为本次的万科星耀都荟，黄色阴影部分为待售土地/楼盘，白色部分为商业，红色部分为站东住宅区。

我们可以明显看到站西体量是不如站东的，去掉站西那个最大占地面积的龙华新寓老小区，那可塑面积就更小了。可塑面积越大的话，居住氛围越浓，宜居程度会越高。

最后在教育上，2个区本身就不同，站东在业主们努力之下已经确定了个不错的学区，而站西还没有消息，所以他们也是有区别的。

所以，说句实话，站西确实是不如站东的。

这就是南站的整体介绍了。

但这不意味着站西不值得买，毕竟位置在这里。站西离新街口10公里不算太远，离江宁中心百家湖仅仅6公里，离软件大道码农聚集地就更近了只有4公里，离未来大校场商业中心3公里，而南站本身已经建成了足够的商业体，这里属于5大重镇交汇之处，未来兵家必争之地，非常宝贵。

江宁居民早以无法忍受板块内楼盘的破烂，软件大道码农们则是有钱没房子买，再加上纯新板块内的纯新盘，站西的意义依旧是巨大的。

下面我们说楼盘

万科星耀都荟这个盘，售楼处是有意思的。

首先一点都不高档。。。它4楼才是住宅售楼处，1楼是商铺公寓售楼处，整体显得很乱。我想万科也是故意为之，毕竟商铺公寓不好忽悠，而当初商业是和住宅捆绑在一起拿地的，开发商也没办法，在南部新城这种迫切需求商业体的版块里，住宅土拍捆绑商业是最高效的做法。

现在商铺公寓售楼处在1楼，每个住宅访客都能路过一下，也算是可以最大程度提高销售业绩了，反之若是把他们放在楼上，估计要卖1万年。。。可惜这么做直接拉低了住宅的档次，不过限价房又有谁介意呢？

这种做法让我想到了另一个开发商：大龙。当年河西南大龙每每开盘选房，在别家楼盘安排在奥体或者保利剧院的时候，大龙都会把几百号人叫到江心洲桃花源著售楼处去人挤人，其目的不言而喻，就差让大家去下叠样板间选房了。。

其次。。售楼处设计优秀。。。其他不提了，上一张厕所照片。。治好了我多年的尿急尿频。。。

万科这个楼盘也是有意思的，分2个地块，地上由马路隔开，地下又是连在一起的停车场。其中A地块3幢楼，每幢33层，每层3梯5户，面积段95-118。这个地块就非常的“刚”了，无论是容积率、密度、梯户比都非常的刚需。

而另一B地块则完全是另一个风格，全部为18层小高层，一层只有2户，且为1梯1户设计，面积为140和160。

这个B地块可就很牛X了，首先一幢楼每层只有2户，即处处是边户，这种设计就很难得。今天大部分高级住宅都是一层4户，2个单元的设计，每层都有2个中间户，其实舒适度没那么高，外观看起来矮壯矮壯的也不好看，所以这个万科这个地块设计是真的豪。

其次，140、160样板间我也都看了，得房率高，虽然都是4房，但客厅比一般的要大，做成了一个横厅设计，即可以放一张小书桌，这带来的不仅仅是空间感的提升，更重要的是实用性大大增强，毕竟一个家里如果没有书房的话，4房也最多放3张床，而客厅带了书桌之后，家里就真的可以放4张床了。再加上横厅带来的超长阳台，品质真心没话说。

反观A地块则略显尴尬，风格完全不同。3梯5户的设计在南京4万+楼盘里我好像是第一次见到，虽说3梯5户的梯户比好于2梯4户，但一层5个人家的干扰还是更大一些的。

而且这样的设计给A地块本来就不大的小区里带来了近500户人家，隔壁B地块更大的面积也仅仅是200户。。。

为什么这么设计呢，我没看明白。我翻了下当初土拍时的要求，仅仅是2条限制：1、综合容积率2.57；2、A地块限高最低80米。在如此宽松的要求下设计成这个样子，我觉得挺不合理的。

这种设计其实挺尴尬的，完全是一天一地。如果在不限价的时候这么做完全没有问题，只要把A地块卖便宜些，B地块卖贵一些就好了，满足各类人群的需求。可是在限价之下，就会让人有“不公平”的感觉了。

好在毕竟是万科，比一般的开发商都要强，这里的3梯5户并没有像以往那样设计成3个电梯并排使用的方式，那是安置房标准。万科这次通过连廊把3个电梯很合理的分配了出来。

不要去指责连廊，连廊的作用是让中间户得以通透，总体是提高的，尤其在一层多户的刚需户型上，所以这里的连廊没问题。

这次万科的电梯是这样设计的：

所以中间户实际上是一梯一户，其他都是1梯2户，倒没有我们之前想的那么可怕。

另外，这房子外立面也是不错的，采用玻璃幕墙+铝板设计，以后会非常漂亮。万科在南站的房子外立面都很出色，九都荟棕色外立面配合上超大露台的延伸，与自然很好的融合，非常耐看；大都会白色外立面尽显美式大都会风采，大气而优雅；尚都会则是一水的中式风吸粉无数；现在星耀都会人如其名，玻璃幕墙配合铝板在未来南站的霓虹灯下相比也会星光闪闪。我们说万科成就了南站一点不夸张。

最后再看室内装修，装修其实还行。A地块中规中矩，比早几年交付的几个都会肯定是要好不少的，但略不及大校场，总体相对于其定位还是很不错的，毕竟才95、108和118。

而B地块装修则有了升级，无功无过吧，反正在南站这里算是最好的了。。。

至于值不值得买的问题

首先横向比较，就是和南站其他楼盘比较的话，站西新都会4万左右，站东5万左右。星耀的品质比站东好，但位置不如他们，考虑到在大萝卜眼里品质是粑粑，所以我认为星耀目前价值在4.5附近。

纵向比较的话，也就是放眼全南京市以及未来的话，南部新城还有很大空间。因为房子是用来住的，所以与股市提前涨不同，楼市的预期并不会完全反应在房价上，也就是房子每当利好落地的时候都会继续涨一下。这意味着，随着未来的发展，4.5的价值还是有不少上升空间的。

更重要的是，由于万科的位置在这里，很多很多人都可以直接作为第一居所居住的，那么住着住着房价也就升值了，不必考虑短期的收益，这种意义非常大。反观江北等地，若是买了不住，每天还是很焦虑的，毕竟空置房不涨便是跌。

所以综合考虑，我认为有自住需求的，包括在市区、江宁、软件大道工作的朋友们都可以考虑这个盘，不要再挑剔了。。。至于投资值不值得，首先得看开盘价，其次得看你的身份，是贫农、中农还是地主。。。

贫农有人才号可以尽管去挑。

中农有无房号可以在3个月内任性一下，3个月后魏小狗们的加入你们一样买不到房。

有一个普通号的地主，能摇到厕所就谢天谢地了，还挑剔个鸡毛。。

最近各种意料不到的事情告诉我们一件事，今天不买房，眼睛一闭一睁，资格都没了，所以真的，都去试试吧，摇到早点上车。。。。。