江心洲江天瓴筑，南京第一劳模……

先吐槽一句，你们这些开发商能不能不要再用生僻字了，恶心死了。这个“瓴”我特么输入法里找了2分钟也没找到，最后还是机智如我，用高瓴资本给打出来了。。。

今天我很激动啊，文章一小时就写好，白天直接发了吧。

激动的原因很简单，这是我第一次在南京看到超大平层样板间。

南京很土，这个我也不想再多说了，自从我喷了南京大萝卜以后，各路自媒体也是频频跟上补刀，成功水了一篇又一篇。

南京的土就带来个问题，那就是开发商从风险考虑，是根本不敢做300平以上超大平层的，顶豪中国府也就卡在290，坚决不过300。即便个别楼盘出现了超大平层，也属于一幢楼只有一户的特殊产品，没有样板间可看，全部盲买。

所以很激动，因为今天是385户型公开样板间的日子，也很可能是南京人未来几年唯一一次看到超大平层的机会，我便起了个大早第一时间赶到了售楼处。

然后在江边跑了40分钟的步，因为样板间电梯还没装好。。。。。

扯了这么多，还没说为什么江天瓴筑是劳模。

这个楼盘开发商是荣盛，在1年半前以32000元的地价拿下了土地，同时有1/3的面积自持，也就是说它的真实地价在4万元左右。

在这种高地价之下，想要赚钱只有一个办法，那就是做豪宅，通过豪宅做出溢价，否则做成刚需盘的话，太高的单价是没人能接受的。

但荣盛毕竟不是大开发商，他们的经验以及背景都不足，完全忽视了政策的威力，在他们拿地之后，全国的调控每个月都在收紧，最终挨到了今天。

根据消息，江天瓴筑开盘均价在47000元左右，屈辱限价，并未能享受到万科融创的老大哥待遇。而且这个47000元是不含包的，全小区精装修交付，装修标准还高的一腿。。。

这意味着2点：

1、江天瓴筑是肯定亏本的，4万地价配上高标准装修，还有近2年资金成本，与中国府金茂府双府不同，双府的微亏都扯淡，江天瓴筑才是真的亏。

2、这更意味着，385户型的含装修总价只有1900万左右，相比于中国府3800万，融创2700万，万物2700万，实在便宜太多。

这一点，我在1个月前的文章就说了，当时基本所有预言都成真了，你们看准不准？

南京顶豪猜猜猜——by 键盘哥

大方公开样板间、亏本开售、超低价格、颇高品质，江天瓴筑完全和南京的葛朗台开发商们反着来，他不是劳模，谁是劳模？

下面我们看房子吧

这是户型图，一共是4个卧室，全部是带厕所的套间，主卧不用说自然是非常大了，次卧尺寸也相当了得，另外2个儿童房尺寸就平平常常了。

主卧

主卧衣帽间

次卧

次卧衣帽间

像这种400平的房子都会遇到一个问题，那就是空间怎么去做。单纯的把200平户型扩大一倍其实并不合理，有些东西是不需要那么大的，有些东西又嫌小了。

所以超大平层往往会把主卧加大、加大再加大，独立书房、可以放沙发的衣帽间以及能跳舞的厕所都必不可少的。

其次还会增加一些多功能室，可以是书房、可以是茶室、可以是小会客厅，实现不同场景的多功能需求，而不要干什么都挤在客厅里。

多功能室

多功能室

每个房间都是必备厕所的，随着生活的提高，人们对卫生和隐私的要求是越来越高的，没人愿意坐在别人拉粑粑的马桶上。

大尺寸的客厅，能放至少10人长桌的餐厅，带着巨大导台的厨房以及配有独立卫生间的保姆房，保姆房必须有独立的小门进家，这些也都是不可以少的。

看不到头的走廊

就这样，400平也就被瓜分完了。

说一下我看完的感受吧：

这个房子吧，你可能一遍走下来不会觉得有想象中的那么大，毕竟大部分人都是住在100多平的房子里，他们想象的400平户型起码有自己家4个大，怎么也得给人12个房间的感觉。而这个房子似乎并没有那么夸张。

这是为什么呢？是因为很多东西是肉眼看不出来的，一个客厅加长半米，你能在样板间里感受出来吗？一个厕所宽了30公分，你能在样板间感受出来吗？其实这些都是肉眼很难感受出来的，只有你住了才知道差距。

最简单的例子就是海玥名都的140两房，很多人看了之后觉得还没有自己家120三房大，这很显然就扯淡了，等你真的2个房子换着住了，你就会发现：

海玥客厅的电视机离茶几更远，走起路来宽敞的多；

海玥的主卫比你家儿童房还要大；

海玥的餐厅可以放一张2米*1米的长桌，而你家只能4人桌还得靠墙；

海玥的卧室可以放衣橱+1.8床+2床头柜，衣橱能开门，另一边床头柜离墙还有半米。而你家卧室只能1.5米床加2床头柜，衣橱只能用平推的。

这个就是豪宅与普通房子的差距，很多东西你是感受不出来的。荣盛这个385你只要住1天，再回到你250平的房子里，就会受不了了，根本住都不想住。

另外，相比于一些300-400平的复式房子，大家可以去对比一下大平层的区别。大平层回卧室拿手机，与复式上楼拿手机的体验，那是完全不能比的，我之前住别墅的时候，只要手机忘在了楼上，就会大喊“CNM！”。

有人会问了，键盘哥是不是收钱了呀？

我还真不是写广告，我今天就是要夸一下江天瓴筑。

我喜欢写豪宅，很多人也喜欢看我写豪宅，我记得还有粉丝留言说我写的豪宅都是有感情的。

确实是这样，因为。。。。。

我钱多。。。我去看豪宅都是真买，所以才能从自住的角度去写豪宅。

下面继续吹一下江天瓴筑

这个房子最让我不解也是佩服之处在于，即便开发商亏本成这个样子了，也几乎没有做任何减配。

首先装修标准是可以的，公共区域都是木饰面加石材，金属包边，电视背景墙都有，档次也都很高，甚至连厨房的导台、吊灯都给你配置好了，可以说公共区域的非常棒的。

这些东西都有

唯一不足是，它卧室是大白墙，而且卫浴品质包括厨具品牌也并没有那么好，这个算是小减配了。

这里有个插曲，我在样板间竟然听到有人说要把木饰面给扒掉，理由是不环保。。。卧槽，那么好看的木饰面，你这种智商和品味还是涂硅藻泥吧。。。

其次，江天瓴筑依然做出了会所泳池。这个小区只有130户，竟然配有会所泳池这种超级耗钱的玩意儿，反正我觉得很吊。。。

最后是它的设计，385户型是7层洋房，一层一户，这个就太牛逼了，相对于其他楼盘的顶楼380还要为全楼做出分摊，这个洋房基本上就没啥公摊面积了，一层楼都是你家的，隐私极好，真实得房率应该也在95%左右，算上送的大露台可以达到100%了吧，所以我说，这个385户型，实际上就是别人的450平。

这意味着什么？47000含装修，如果和高层78%得房率一致的话，实际上就相当于高层的38500含包，或者说35000+3500装修包。。。也就是说，江天瓴筑的385户型，按南京开发商的流氓算法，实际上只有35000一平。

对于土豪来说，这个大福利捡不捡，应该心里有数了。

下面回答几个疑问：

1、江心洲到底能不能买？

我是这么看江心洲的。江心洲的生活交通不便是无法改变的，这一点对中产阶级非常不友好，所以我一直认为江心洲就该做别墅。只有别墅才会把江心洲的劣势变成优势，毕竟对中产不方便的江心洲，对别墅而言又太方便了，这也是我之前极力推荐仁恒下叠的原因。

但现在限墅令下，连叠墅都不太给搞了，我们只能退而求其次去做超大平层洋房了，也就是江天。

所以，我认为江天是可以买的，前提是你想好了小孩的上学问题，毕竟江心洲这里孩子是没法一个人上学回家的，必须有接送，别买了之后又不能住就没意思了。如果没有小孩的问题，江天是肯定可以买的，利大于弊。

2、买多大面积？

江天有240、280、385，与中国府必买290一样，但凡你有能力触碰到385，一定要去买385，否则100%会后悔，这个房子最大的意义就在于一层一户的385户型。未来这个小区里，单价最高的也一定是385，这是由其产品的特殊性决定的。