2021-2025年中国TOD模式深度分析预测

　　2020年中国TOD模式政策环境

　　2020年9月29日，由中国城市公共交通协会和中国房地产业协会共同组织编制的《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》（以下简称“《规范》”）、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》以下简称“《标准》”）正式发布。这是中国首个TOD标准，填补了国内TOD领域团体标准的空白。

　　随着中国进入新型城镇化时代，轨道交通建设已成为城市发展的重要驱动力。在此背景下，以集约化、复合化和交通为导向的TOD模式备受关注。经过社会各界从不同角度对TOD进行大量研究，虽已取得一定成果，但其技术标准和实施导则尚属空白，项目设计、建设、运营等综合开发水平的评定也尚未形成公认的统一标准。因此，此次两项团体标准，对于提高TOD综合项目开发建设水平及服务品质，具有行业引导性；同时，也将为社会各界系统性认知TOD提供有效工具。

　　《规范》参照既有标准和规范，借鉴国内外相关经验，广泛征求各有关方面意见，从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理、信息科技与技术创新六个方面，提出了城市轨道TOD综合项目规划设计原则、系统控制指标、各要素技术指引；《标准》以公共交通支撑和引导城市发展（TOD）为原则，从项目选址、功能布局、交通接驳、空间塑造、运营管理与技术创新六个方面，对城市轨道站点周边的开发项目进行综合测评。

　　本次《标准》和《规范》于2020年7月10日面向社会公开征集意见，于9月29日正式发布，填补了国内TOD领域团体标准的空白。

　　2019年中国TOD模式发展规模

　　根据中投产业研究院发布的《2021-2025年中国TOD模式深度分析及发展战略研究报告》显示，截至2019年，全国开通轨道交通城市数已达40个，运营总长度超过6736公里，并且共有65个城市的轨道交通线网规划获批，其中63个城市轨道交通规划已在实施中，未来，围绕城市轨道交通建设的TOD发展蓝海规模巨大。

　　以目前全国轨交运营里程及累计投入的317座车辆段和停车场估算，约每21公里需要一座轨交车辆基地（即车辆段/停车场，因占地面积较大，是目前TOD项目的主要土地来源），因此，全国在建轨交线路车辆基地需求超过320座。

　　当前典型TOD项目建面均值约40万m2，以此推算，全国轨交基地TOD项目的潜在规模约13000万m2，以一二线商品房成交均价估算，约超2.1万亿元。

　　2019年中国TOD模式潜在规模

　　根据中投产业研究院发布的《2021-2025年中国TOD模式深度分析及发展战略研究报告》显示，从运营里程来看，轨道交通的建设与经济发展水平相关。长三角城市群共有11个城市开通了54条轨道交通线路，运营总长达1920公里，占全国的29%，遥遥领先其他地区；紧随其后的为京津冀、珠三角及成渝城市群。四大城市群运营总长约占全国近7成，其对应的TOD项目潜在规模亦较高。

图表　全国各地城市轨道交通运营情况

数据来源：中国城市轨道交通协会

　　从城市层面看，以2019年各城市已在实施的轨道交通规划线路规模估算，北京、深圳、上海、杭州四城TOD项目的潜在规模在2000亿元以上，成都、广州、南京等强一二线城市，规模在1000亿元以上，未来，这些城市TOD发展潜能巨大，将会是房企在TOD蓝海的重点战场。

图表　全国主要城市TOD项目的潜在规模

单位：亿元

数据来源：中国城市轨道交通协会

　　2020年中国房企TOD项目布局

　　根据中投产业研究院发布的《2021-2025年中国TOD模式深度分析及发展战略研究报告》显示，2020年上半年已经有绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企在布局TOD项目，如万科的天空之城系列、绿城的杨柳郡系列，龙湖则有天街系列。近半年来，开发商也没有停下拿地TOD项目的步伐。

图表　2019-2020年房企TOD项目拿地、签约情况

来源：观点指数