深圳楼市成交暴跌近7成！绝招背后伤得的是谁？

银行去杠杆，居民加杠杆。

最近深圳的房地产市场里流传着一些稀奇古怪的东西：

一张朋友圈截图中，一套百平米的宝中学区房，650万挂牌出售。这个价格在经历了去年暴涨后的深圳这个价格几乎可以说是打了六、七折。

但是！业主有一个附加的要求——买房人要附带购买一幅标价380万的名画《八骏图》：

只是这八匹到底是马，还是“神兽”草泥马，小白菜还真的不好说。

除了卖《八骏图》的，还有搭售憨态可掬的《虎啸山居图》的，以及价值450万的肥肥胖胖的《猛虎再上山》的：

这一波“清新脱俗”外加“狮子大开口”、“拿人当傻子”的营销文案，可能只是个段子。但这里面提到的“政府指导价”可并不是个玩笑。

春节前（2月8日），深圳发布了一个“二手房参考价格”的政策，给这座2020年房地产市场最火爆的城市破了一盆冰水！因为冷水已经不能形容这个政策的严重性了。

在官公布的指导价中，几个价格最高的网红片区，价格清一色的被全部标定在13.2万元/平米，也就是说不管市场价是多少，现在都要按照这个价。这个标准之所以震撼是因为，这相当于很多小区价格都被腰斩，最高甚至砍掉2/3，完全偏离真实二手价格。

如果说政策公布之初，深圳的业主们还存在一丝侥幸心理。那后面的发展就给了他们当头一棒。

因为，这个政策最关键的那个致命环节还是来了——银行机构按照指导价发放贷款。

2月20日晚，深圳光大银行率先表态，将以深圳市住建局发布的二手住房成交价格作为该行按揭贷款的参考依据。
2月23日，建行深圳分行和农行深圳分行也明确根据住建局发布的指导价作为按揭贷款的参考依据；随后，工行、中行也先后做出同样表态。

至此，工农中建四大国有银行深圳分行均已明确将政府发布的二手住房成交参考价格作为按揭贷款的重要参考依据。

这样做带来的结果是什么呢？

比如华润润府一套82平米的2居室，最后市场真实成交价是1510万，原来首付是3成（453万），可以贷1047万。

但现在政府指导价只有1082万，如果银行按照这个价格来评估，那就只能贷757万了，首付是324万元。

如果说，这个房子最后真的按照1082万元的价格成交，首付一下便宜了100多万，这当然是有利于缓解刚需的压力。

但是，不要太天真，业主们怎么可能这么甘心白白承受资产缩水的损失。就目前的情况来看，业主们的态度是非常坚挺的。

所以，实际上的你的首付需要1510-757万=753万了，比原来多了300万。这样一来，首套就不是首付3成了，直接变5成了。

据报道，目前深圳市面上阴阳合同非常多，买卖双方网签时的价格按照官方指导价，但是背地里还会签一份符合市场价格的合同。

在这样的调控背景下，其实深圳目前一套房首付已经普遍变成5成了。这对刚需来说，购房压力陡增，有的直接买不起了，有的则是想尽别的办法也要买。

所以我们看到的最直接的结果就是：银行去杠杆，居民加杠杆。

我们相信，调控的初衷是打击炒房。但最后的结果就是普通人上车的成本提高了。于是，楼市调控再次陷入了那个怪圈——刚需永远是被调控主要针对的那个部分。

回过头来，我们再看看开头的那些调侃和段子。其实背后反映出来的就是深圳楼市目前的多空对决。官方指导价在拼命的做空打压房价，而有房的业主们正在拼命的对抗。如果业主们代表的多方没有扛住压力，率先服软降价，那这个政策的作用也就确实发挥了出来。

最近多多少少还是有一些迹象：

1、成交量大幅下跌：深圳市住建局的数据显示，2月8日至2月14日，深圳市二手房网签1671套，环比下跌30.5%，2月15日至2月21日，深圳二手房网签362套，环比下降78.3%。

2、有业主按指导价出售遭疯抢：据自媒体爆料，一位龙岗中心城业主按官方指导价出售一套精装房，吸引了七八批置业者将业主团团围住，由于买房人太多，还有多位全款买房者，最后业主决定卖给全款客户，但是至于是哪一位，由抽签决定。

这中间也许有春节的影响，但多多少少还是可以看出新政带来的一些影响。但更多的可能还是观望和等待。

前不久在和朋友聊天的时候，我们调侃茅台和房地产一样一样的：

• 茅台的调控政策有：限购、限价（指导价1499）
• 深圳楼市调控政策：限购、限价（官方指导价）

深圳楼市能不能控制住我不知道，反正我知道茅台酒的价格好像还是很坚挺。

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