四川物业第三股呼之欲出，领悦能给领地带来多少喜悦？

文丨西部菌

继蓝光嘉宝、新希望服务之后，又一家四川本土物业服务公司即将上市。

领悦服务集团日前公布了于6月29日至7月5日的招股计划：发行7000万股，其中90%为国际发售，10%为公开发售，另有不超过15%超额配股权。每股发行价3.75至4.55港元，每手1000股。预期7月12日上市。

去年以来，地产物业公司谋求上市已经成为一股风潮。有媒体统计，今年截至6月中旬，在港交所排队上市的物业服务企业就已达22家。

在地产下行时代，地产物业公司集体冲刺IPO背后的利益考量不言而喻。

不过，在绝大多数地产物业企业都严重依赖地产母公司的大背景下，脱胎于领地的领悦服务，即便在成功上市后，到底能给自身以及领地带来多大的增益，目前来看，似乎并不太乐观。

01

四川物业企业的发展的确在迎来一个机遇期。

年初公布的四川《关于加快物业服务业转型升级发展助推城市基层治理能力提升的指导意见》明确，到2025年，四川物业企业营业收入上亿元的达到200家、上市的达到5家。

新希望、领悦的接连冲刺，可以看作是对政策机遇的一种回应。

领地地产于去年12月成功在港交所上市，仅2个月后，与母公司分拆后的领悦服务，便紧跟着递表。很明显，领地方面对领悦的上市其实是早有盘算。

事实上，此前有媒体报道，从2018年起，领悦服务通过收购累计增加的在管面积达到10.8百万平方米，而2017年末领悦服务的在管面积仅为5.6百万平方米。也就是说，大致收购了相当于自身2倍的规模。可以说，这个时候的领悦服务应该就已经在为冲击IPO做准备了。

但就目前来看，领悦服务的体量，受制于地产规模的限制，依然比较小。

招股书显示，截至2020年12月31日，领悦服务已签约管理234项物业，总签约建筑面积约为3620万平方米，并拥有174项在管物业，总建筑面积约为2020万平方米，业务布局涉及31个城市。

就在管规模来看，参照去年克而瑞物业企业在管面积排名，大约排在全国80名开外。

不仅规模偏小，且和多数地产物业公司一样，领悦服务也严重依赖母公司。

招股书显示，领悦在管物业中，来自领地开发物业占在管面积69.4%，来自第三方物业开发商的在管面积为30.6%。也就是说，三分之二以上的在管物业都是源自母公司。并且，不管是物业管理服务收入，还是在管面积，大部分都分布在大本营四川。

如2018年-2020年9月，领悦物业管理服务收入以地域来划分，四川省占比遥遥领先，分别为51.7%、68%、78.7%，对应的在管面积占比为64.7% 、83%、85.4%。

这说明领悦在市场外拓上不够理想，还并未形成足够的品牌效应。日前，领悦总裁任登飞在接受采访时就指出，上市后，领悦的服务口碑、内部管理质量等均要有所提升。这也在侧面反映出当下的压力。

另一个值得注意的数据是，2018年、2019年及截至2020年9月30日止九个月，领悦服务的物业管理服务协议续签率分别为100%、96.4%及88.1%，呈现出明显的下滑趋势。这在一定程度上反映出市场的接受程度，并没有随着规模的扩大而提升。

对于一个需要拼命做大规模的物业企业来说，服务续签率的连年下降，这显然不是什么好消息。

02

从财务指标来看，2018年、2019年、2020年，领悦服务的收益分别为1.69亿元、2.8亿元、4.28亿元，复合年增长率为59.2%；净利润分别约为1410万元、3540万元、7030万元，复合年增长率为123.3%。

这个增速确实不错。对于净利润迅速增长的原因，领悦服务方面表示，主要是由于在管项目数量及在管建筑面积在业绩记录期间同时增加，业务扩张使规模经营效益更显著，以及持续实施节约成本措施。

不过，由于为冲刺IPO准备已久，这种高增速或许只能作为一个暂时的参考，具体原因你懂的。也就是说，它到底能否持续，还需要后期的观察。

事实上，领悦服务曾于截至2019年9月30日止九个月录得经营活动负现金流量2670万元。

不仅业务上严重依赖母公司，领悦服务的治理结构也延续了领地的家族色彩。

IPO前，领地刘氏家族（含刘浩威、刘策、刘玉辉、王涛、龙一勤，其中刘玉辉是刘策和刘浩威的叔叔，刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系，王涛为刘浩威之母，龙一勤为刘玉辉配偶）合计持有领悦服务98.83%的股权。

所以，虽然领悦服务专门从集团分拆独立上市，但它的股权结构并没有新的突破。浓厚的家族色彩，到底会不会给它做大做强、走出去形成制约，值得关注。

对于IPO所得资金的用途，领悦服务表示，所得资金将用于战略收购及投资，预计将通过收购或投资符合标准的其他物业管理公司以进一步扩大业务及使物业组合多元化，巩固市场地位。

对于领悦这样体量的物业企业来说，做大是生存下去的唯一选择。任登飞也指出，当前物业“行业集中程度越来越高，中小企业如果没有规模很难生存下去”。

但是，当前的行业环境，对于中小型企业的收购扩张，并不友好。甚至，自身还得面对更强大对手的收购压力。作为四川物业企业第一股的蓝光嘉宝被碧桂园收购，可谓就是前车之鉴。

03

背靠大树好乘凉。对于当前的物业企业来讲，好的地产母公司，几乎是物业企业能否壮大的决定性因素。

在这个方面，领悦服务恰恰是不占优的。一方面，尽管领地于去年底成功上市，但就目前的表现来看，发展危机并没有完全解除。

一个具有标志性的细节是，在今年多城推出集中供地后，上市前频繁拿地的领地，今年却变得异常沉默。

即便是在大本营四川，成都的集中供地拿地开发商名单中，也找不到已经成功上市的领地的身影。与此形成鲜明对比的是，其他多家本土企业却表现抢眼。

另一方面，从2020年的业绩来看，领地扣除合约负债资产负债率仍然达到76%，超过国家规定的70%，被归到黄档。而暂时达标的净负债率90%和现金短债比1.020，也在踩线边缘。

且据中指院数据日前发布的上半年房企销售业绩排行，2021上半年领地销售额仅为177亿元，掉出百强。

对于领地来说，分拆物业企业单独上市，是为了在地产主业之外开拓新的增长点，为地产业务疏解资金压力。但是，物业企业的表现，又同时依赖于地产主业的表现，可谓一荣俱荣，一损俱损。

不夸张地说，无论是基于地产主业和物业之间的体量差距，还是基于目前领悦服务对于领地地产的依赖程度，未来领悦服务的前途，其实主要还是取决于领地地产的前途。

事实上，领悦的招股书中也明确表示，母公司的业务、财务状况或前景或其开发及落成新物业的能力出现任何不利发展，都可能影响其取得物业管理服务及非业主增值服务相关新服务合同的成功率。

所以，即便是地产、物业公司双双上市，刘氏家族掌舵的“领地”，依然需要走好每一步。