“降价潮”2类房子价格或率先下跌 , 老龄化日益加剧

经济学家任泽平曾经说过，房地产的周期变化，短期看金融，中期看土地，长期看人口，也就是说，短期的房价变化是金融的影响(金融紧缩或金融宽松)，中期的房价变化是土地的影响)地价的高低及供给地的数量)，长期的房价变化是人口的影响)人口的流入或流出，不要深入分析人口的变化，毕竟，新生儿出生率逐年下降，老龄化日益加剧已成为不争的事实。

新的生育政策

在《十四五(第十四个五年计划)》中提出了新的生育政策，或者成为了大概率的事件，影响楼市短期和中期变化的两个因素——金融、土地，是我们今天文章的主要分析对象，楼市发出“三大信号”信号1:金融紧缩，年前，央行和住建部在房屋策划中规定了“三条红线”，要求房企“降债”、“举债”，降低房地产金融风险，另外，中央银行限定了不动产的融资额，其中也包括开发商各银行的融资额的限定和购房者各银行的融资额。

违法资金流入楼市

年后，银保监会开始要求各地严查违法资金流入楼市的情况，特别是经营性贷款、消费贷款等贷款资金，同时，住房贷款利率也多次调整(上升)，住房购买成本大幅增加，信号2:集中供应地，2021年2月26日，政府发布土地新政策，要求全国22个重点城市对住宅用地实施“两集中”新政，原则上每年不得超过三次，包括集中发表转让公告，集中组织转让活动，这22个重点城市都是我国楼市较热的城市，分别是北京、上海、广州、深圳、济南、青岛、杭州、厦门、重庆、长春、沈阳、南京、苏州、郑州、合肥、天津、成都、宁波、长沙、无锡、福州。

保持楼市稳定

官方态度，2021年3月底，住建部表示“坚持房地产，也不会炒作、动摇、放松”，明确表示要对楼市火热的城市“刹车”，接着，还讨论了合肥、深圳、宁波等楼市火热的7个城市，官方媒体“《经济日报》”、“《人民日报》”等主流媒体也相继发表文章，强调“保持楼市稳定”、“不把房地产作为刺激经济的手段”等观点，因此，对照以上房地产市场释放的“三大信号”，房地产市场迎来了“降价高潮”，一般来说，往年的3月、4月，全国各地的房地产价格都会迎来上涨，但是，今年3月、4月以及五一期间，房地产市场恢复不明显，即使3月和五一期间个别城市出现房地产市场恢复，基本上也是通过“以价换价”“折价销售”实现的，短期内房地产市场恢复将受到更严格的政策调控。

业内同行的认同

因此，在这样的楼市背景下，“降价高峰”可能真的会到来，在发生“降价热潮”的情况下，两种房子的价格下跌或率先下跌，也得到业内同行的认同，过去，旧住宅之所以能在楼市中占有一席之地，一方面是因为地域优势，另一方面是因为拆迁优势，但是，从去年开始，取代棚改政策，采用旧改革政策，拆除城市大规模建设的发展模式也逐渐退出历史舞台，国家开始对城市旧住宅也采取旧改革政策。

旧改革是指对城市中符合要求的旧住宅进行加装电梯等“修缮”；增设维修管道、铁轨的房屋保温、防水、增加隔热设计的物业管理、停车管理等服务，这与过去棚改政策的拆迁模式正好相反，这样，城市的老化住宅失去了拆迁的优势，交通的进步和城市化的发展，老化住宅的地域优势减弱，城市的老化住宅的价格“率先下跌”，当然，城市旧住宅中的优质学区房除外，在当前房地产市场背景下，学区“常绿树”的地位不容动摇，对此你怎么看？请在评论区说出你的意见。