100城新房库存达5亿平米！7年前的历史或重演？高层态度变了

在刚刚过去的2020年，房地产市场又创纪录了。

去年的楼市，走过了“一季度冰封、二季度重启、三季度修复、四季度回暖”的反转之路，据证券日报统计，2020年中国新房市场销售将达17亿平方米、销售金额有望超过17万亿元，双双创下历史新高。

房子卖的更多了，各个城市的卖地收入也水涨船高。

截至2020年12月，超过30个城市卖地收入超过500亿元，其中上海、杭州、广州三城均超过2000亿元，南京等11个城市均超过1000亿元，多城卖地收入均刷新历史纪录。

表面看起来，还是一片欢腾气象。

但喧闹背后，房地产库存增长的“老毛病”又犯了。

上海易居房地产研究院发布的报告显示，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。当前库存规模已保持连续24个月同比正增长。

注意：100个城市的新房库存已经达到了5亿平米！

更重要的是，在2019年，库存增速还是6%，2020年房子卖的那么火，库存增速反而达到了7%，这只能说明一个问题：卖出去的房子，远远没有“卖剩下”的房子多。

具体来看，100个城市中，一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3143、26820和21077万平方米，同比增速分别为12.3%、11.0%和3.3%。

表面上，一线城市库存增速最快，但是总共3000多万平米的总量，相比5亿平米的百城库存总量，几乎是“九牛一毛”，更值得关注的，是二线远郊区域和三四线城市的待售库存增加，这些地方的房子越来越难卖了。

报告指出：不同城市库存的增长有不同的逻辑，类似日照、赣州、柳州等库存增加，和市场消化能力不足或有关。而类似南京、深圳等城市库存增加，则和今年积极供应楼盘有关。

从城市排行来看，在11月份存销比数值排名前10的城市中，景德镇、日照和包头等城市位于偏高水平，其去库存周期或存销比分别为39.2、34.6和32.4个月。如果以存销比合理值14个月为标准，全国百城中有27个城市存销比超过了14个月，类似城市也是属于去库存压力相对较大的城市。

有人会纳闷，不是说二线城市最有前景么？为什么二线城市的库存增速反而达到了两位数？

蓝白认为，这跟二线省会城市近年来加速土地出让有关系。

以郑州为例，主城房价依然坚挺，但城市扩张太过迅猛，白沙、绿博、平原新区、南龙湖、港区等地没有足够人口导入，购房需求不足以支撑新房去化，库存增加

以青岛为例，胶州、即墨和黄岛整体拖累了新房均价，同比去年下跌近10%，市北、李沧、崂山等区域的价格依旧很坚挺，而郊区库存和成交量是整个城市的大头，客观上必然会推涨库存的数据统计。

从这个角度来说，无论是二线城市的远郊，还是三四线城市的新城区，都面临着房子卖不动的尴尬，理由只有一个：房多人少，没人买。

同样的情景，也在7年前发生过。

在2014年，全国房地产销售面积由上年13亿平方米跌到12亿平方米，库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米，多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上，三四线的城市库存甚至高达30个月。

随后，2015年的“330政策”拉开了楼市上涨序幕，在连续的降息、降准，还有降低首付比例、房贷利率下调等措施的刺激下，房地产开启了为期2-3年的牛市。

“去库存”，成为过去几年房地产市场的关键词。

2016年，全国三四线城市纷纷祭出“棚改”大招，手拿拆迁款的土豪，在小城市里肆意“抢房”，商品房销售面积持续超过开工面积，房子都不够盖的，截止2017年末，全国库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

时光荏苒，从2017年至今，房企似乎“好了伤疤忘了痛”，又开始加大力度高周转、拿地、盖房、卖房，最终形成了上文提到的局面：库存重回7年前。

但是，7年前“去库存”的历史会 重演吗？

答案是否定的：因为高层的态度已经变了。

在前段时间，高层经济工作会议用236字定调了2021年的楼市，连续3年明确强调“房住不炒”。

回顾过去两年的政策动向，在2019年-2020年，房地产调控次数持续创出记录，棚改货币化政策退出，三四线城市纷纷熄火。

根据社科院的统计，正是“房住不炒”的基调下，20个城市房价自高点跌幅超过10%，比如：6个京津冀城市（北京、天津、保定、廊坊、石家庄、邢台），3个北部湾城市（北海、防城港、海口），3个山东半岛城市（济南、青岛和淄博），大湾区城市2个（肇庆、清远），成渝城市群城市2个（眉山和南充）。

简单一句话：只要“房住不炒”的基调不改变，楼市想重复7年前“去库存”的历史，几乎不可能。