清空核心资产，潘石屹想告诉我们什么？

黑石收购SOHO中国的消息，终于落地了。

6月16日，SOHO中国方面对外回应，宣布黑石已发出全面收购要约，取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。

这次卖的是望京SOHO，北京的地标建筑，也是潘石屹最后尚未售出的国内产业。

此番收购，可谓崎岖波折。起初，在2019年10月就传出消息，“老潘要跑”，当时和黑石谈的收购价格是80亿美元。但年低疫情打乱了节奏，到2020年4、5月份的时候，据说价格直接腰斩。到如今，这30亿美元的消息，潘石屹看来就算亏本也是铁了心要走了。

记得当初，潘石屹曾说过“外滩SOHO位置太重要，而望京SOHO太漂亮了，三生三世都不卖。”不甚唏嘘。

黑石集团，被誉为“华尔街PE之王”，从始至终都在贯彻“买入、修复、卖出”的投资策略，从2018年开始，黑石加快中国商业地产的布局，其中，对物流仓储板块特别关注。

今年1月，黑石从富力地产手里拿下粤港澳大湾区最大物流园区的多数股权收购，交易规模约71亿元人民币。6月3日，黑石以83亿收购了中国泛海旗下数据公司美国国际数据集团(IDG)，这是泛海控股收购的第一家全球化运营公司。

这次SOHO中国的事情，将是其在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。如果交易达成，潘石屹夫妇预计将合计套现近20亿美金。

这些年，SOHO中国一直在卖出国内资产，几年间，通过出售资产套现超过350亿元。

但同时，SOHO中国却鲜少拿地，而且将大量资金撒向海外。2011年，潘石屹以7亿美元，买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；2012年，又花6亿美元，收购了曼哈顿公园大道广场49%股权；2013年，张欣又联手巴西Safra家族，以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权。

所以，这些年总有人说“别让老潘跑了”，但实际上，SOHO中国也不是家中国公司。

在2013年，SOHO中国被曝出其公司大股东有两家，分别是Boyce Limited和Capevale Limited，所占股份比例各为32.03%。且SOHO中国联合创始人张欣发微博声明，自己是缅甸华侨之后，自小就是外籍，这一声明也公开了SOHO中国纯外资企业的身份。

因此，也就不存在跑了一说。

卖掉自己亲手创建的公司，是很难的。早年的潘石屹也是雄心勃勃，在上市初，潘石屹夫妇曾高调喊出“五年之内过千亿，超万科”。

2010年超过184亿的营收，让SOHO中国将龙湖集团、融创中国甩出几个身位。

但上市14年的SOHO，生意越做越小，业绩目标没完成，转型失败，也错过了2015年那波房地产大浪潮。今年3月，SOHO中国公布了公司业绩。2020年SOHO中国营收21.92亿元，同比增长约19%；而归母净利润同比下降59.77%，仅为5.35亿；同期实现税前利润也同比下降17%，约16亿。

营收虽然有所增长，但营业成本也同样增加。2020年的营业成本为8.01亿元，相比2019年增加了4.64亿元，涨幅高达137.7%。

去年，SOHO中国的净资产负债率约为43%，平均借贷成本约为4.7%；总借贷共计约人民币184.70亿元。而借贷中有约10.12亿元将于一年内到期，约16.6亿元将于近两年内到期，约36.76亿元将于五年内到期。

而在2020年12月31日，SOHO中国以集团的投资物业作为抵押，借贷约人民币177.6亿元。

现实的债务压力背后，公司清仓套现的根本原因，是因为中国市场房地产价格高，但租金回报率低，影响了公司的业绩。而且，SOHO中国的商业模式，在中国经济处于调整期的大背景下，正遭遇出租率下滑的危机。2017年-2019年，公司旗下物业的平均出租率为97%、96%、90%，2020年直接下降至82%。

当然，最最核心的原因是，潘石屹、张欣，去意已决。

这一个大周期过去了，能及时离场的都会在下一个时代成old money。房地产的大时代，正在过去。这个行业正被剥去金融属性，越来越像制造业了。潘石屹的选择，对于我们普通人来说没有模仿的价值。因为财富差异太大，逻辑完全不同。普通人需要做的，是找到适合自己的长期抗通胀工具。

从这个意义上说，大城市的优质不动产，尤其是片区好、配套好的住宅，仍然有长线价值。

从这个意义上说，大城市的优质不动产，尤其是片区好、配套好的住宅，仍然有长线价值。