南北楼市差距，从消失的春节档开始

疫情让离京充满变数。出去会不会被隔离，回来要不要隔离？春运路上有没有被感染的风险？
房小评身边很多朋友已经决定不去操心这个问题，而是选择留京过年，甚至已经做起在京过年的游玩攻略了。
不返乡，还有什么返乡置业潮？
原本以为2020已经是史上最凉返乡置业年，对于那些依赖返乡置业的北方三四线城市和房企而言，2021这个开局比2020还要凉。

返乡置业凉凉

北京只是一个缩影。新一轮的新冠肺炎疫情在河北、黑龙江、辽宁、吉林等多省爆发，广西、山西、陕西等省份也出现了零星案例，随着春运大军出动，防疫形势愈发严峻。
为控制疫情，全国各地纷纷倡议“非必要不返乡”“非必要不外出”，有些人性化的城市和企业甚至为了呼吁员工原地过年，发放特殊津贴，多的高达5000元/人。
根据安居客过去3年的返乡置业调查报告，具有返乡置业意向的人群占比基本维持在50%以上。
这是很多三四线城市一年中最重要的成交窗口，就连重庆这样的二线城市也连年位居返乡置业的热点城市头名。
虽然对于返乡置业并无精确的统计数据，但是观察布局全国的大型房企销售涨幅可以一窥过去几年返乡置业的行情变化。
2017年的1月份，20家主流房企销售额同比大增了69%。尤其是碧桂园，当月销售额同比增长接近3倍，超过400亿元。也正是从当年春节三四线城市返乡置业需求爆发开始，碧桂园登上了行业第一的宝座。
2018年开春，中原地产统计的28家重点房企销售业绩再次暴涨65%。当时一二线城市的成交量比较平稳，是三四线城市的成交量贡献了暴涨。
从2019年开始，返乡置业季的销售热度开始从顶峰下滑。2020年疫情突如其来，好在1月的前20天销售正常，到下旬之后，各地售楼处才开始停摆，返乡置业还是贡献了一部分成交量。
即便如此，还是能明显感受到疫情对返乡置业的冲击。去年1月份，百强房企操盘规模下降了12%。
而今年，疫情在春节前一个月就开始复发，且多省暂时未有清零迹象，在去年战疫的经验之上，即便不少朋友踏上返乡过年的路，可售楼处、电影院、旅游景点这样扎堆的地方，热度还是会下降。云南等地已经有景区直接宣布歇业，以避免疫情扩散。
尤其是受疫情疫情影响最严重的是东北以及华北等地，已经提前宣告楼市春节档消失。
长三角和粤港澳大湾区等经济和楼市活跃的地区，目前还未受到太大波及，也再次提醒房企们，均衡化布局能够平抑部分区域的突发风险。

遇冷的房企们

“我一个北京的客户，看了大半年的房。本来准备元旦回来定房的，结果工作太忙没顾得上，又推迟到春节。现在完了，疫情严重，想回都回不来。相中的户型楼层肯定选不上了。”
一位河北小城的房地产销售忍不住替客户惋惜，也遗憾到手的单子飞了。
这不是个案。过去一年，关于南北方楼市差距乃至于经济差距的话题屡屡被提及，经过这一轮疫情，这种差距简直是雪上加霜一样显现。
以河北为例，中指院的一项数据显示，2020年百城新建住宅价格累计涨跌幅中，河北省只有邯郸一个城市进入涨幅前二十，衡水倒是位居跌幅第一的位置。
河北的房价已经跌了三年多，只是环京惨得太受瞩目，河北的存在感就低了一些。
这次受疫情影响，石家庄已经有数万人被集中隔离，整个城市认真执行防疫工作，这宣告楼市“春节档”熄火。
万科、融创、龙湖、荣盛等在石家庄市场销售与拿地规模排在前列的房企们，在当地又将承受一轮疫情黑天鹅的洗礼。
另一类深受影响的，就是北方重要的劳动力输出省份。即便是在疫情并不严重的省份，只要人口不回来，返乡置业就难有起色。尤其是重仓某一个省份的地方性企业，直面这种冲击。
以河南为例，作为我国劳动力输出大省，每年春节前的人口迁入城市TOP10中，总能看到河南的信阳、商丘、周口等城市手拉手一起上榜。而河南人最主要的外出务工地点就是北京。
打工人口回流，返乡置业对于河南房企而言是一个极为重要的业绩窗口，今年疫情影响不可小觑。
根据近期出炉的2020年销售排行榜，建业地产依然是河南省内市场市占率第一的企业，碧桂园、恒大这两家重仓三四线城市的房企位列二三，另两家本土房企康桥、正商以微小差距紧随其后。
河南市场过去三年也很惨淡。
惨淡到，去年河南房地产商会会长召开闭门会议，建业董事长胡葆森、正商董事长张敬国这些地方龙头一起表示不带头降价，并成立不降价联盟。
然而，事实不由人愿。老大哥建业的销售均价三年来一直在下滑，2020年已经降到了7000元出头的水平。
2020年，建业地产实现合约销售金额1026.42亿元，同比增长1.5％，也就是说原地踏步，维持住千亿水平。
但是细看就会发现，建业的销售额构成中，轻资产销售额在膨胀，权益销售额在下滑。这个千亿的含金量与以前的千亿，差别很大。
在这样一个疲软的市场中，返乡置业是一股来自外部的活水。
一旦这股活水，因为“非必要不返乡”“非必要不外出”的倡导，流量降低，那些深度布局河南的房企就会深受影响，尤其是聚焦式发展的本地房企。
相比于全国性的龙头房企，版图遍布全国三四线城市，东方不亮西方亮。那些扎根在一个地区的地方型房企，能用的办法不多了，只能捱过这个春节档。
这场从北方蔓延开的疫情，深刻影响重仓北方的房企开年业绩，进而让已经表现悬殊的南北房地产市场差距进一步拉大。

没有疫情也不好过

返乡置业的本质是人口流出的城市，在春节等假期窗口里，等待人口回归购房。
所以高度依赖返乡置业的城市，本身就是人口流出的地方，其楼市价值本身就不够稳固。
一位湖南资深的房地产人士表示，十几年前返乡置业兴起，开发商们曾经非常舍得下血本。
每逢年底，又是联合媒体做返乡置业专题特刊，又是承包返乡置业高铁专列车厢，免费接送来自一线城市的“返湘人”回乡买房。
甚至还有积极的开发商，直接跑到本省重要劳动力输出目的地，比如北上广深等一线城市去搞促销，把返乡置业的广告打出家门，打到老乡们上班的地方。
但是，这两年尤其是今年，返乡置业的热度大不如前，几乎没有什么让人有印象的营销活动。
“一个是现在疫情比较敏感，不适合搞这种聚集性活动，卖房也会受影响；二是第一轮疫情影响下，很多人外出打工的时间基本是从年中开始的，今年收入受到影响，进而影响了支付能力和购买意向。”
克而瑞的一项调研显示，从中部地区来看，三线城市金九银十市场回暖时，就是返乡置业需求进场时机，但是后疫情时代返乡置业群体普遍观望情绪很重，决策周期拉长，成交量不如往年。
这还是在新一轮疫情开始之前的调研。
如今，在疫情卷土重来，让返乡置业凉上加凉。这其中，除了疫情、经济因素之外，棚改货币化安置透支的三四线城市房价，也随着棚改发动机熄火而陷入疲软。
我们当然不能简单划分城市的价值，但可以说，除了长三角、粤港澳大湾区等核心城市群中，与核心城市实现产业、居住、经济协同发展的三四线城市以外，大部分三四线城市在今天的返乡置业人群眼中，已经不再具备投资优势。
在这样的情况下，重仓三四线城市是一个危险动作，需要仔细甄别哪些三四线城市有着协同发展的前景优势。这些城市，即便返乡置业需求被中断了，其长期的房地产需求仍然存在。
真实的房地产需求往往虽迟但到。正如2020年的噩梦开局，并未阻挡全年房地产市场成交量创新高。
开发商们要做的是时刻做好准备，随时抓住机会出货。
去年末，在广州、上海、北京等核心线城市的翘尾行情已经昭示着春节后的机会到来。