连踩三道红线！光明地产或败走昆明，呈贡项目怎么办？

迫于业绩压力，光明地产近几年频频出售资产。

继上一轮的房地产项目转让后，近日有消息称，光明地产将开始新的一轮资产处置行动。

其中就涉及昆明的项目，即位于呈贡的光明璟宸。

呈贡光明璟宸或被甩卖

昆明后续开发乏力

光明璟宸位于呈贡新城大学城片区，地处兴园路和云南白药街交汇处，靠近云南大学、昆明理工、云南民族大学呈贡校区。

该项目是光明地产的入昆首作，占地面积约319亩，主打高层毛坯住宅，目前售价约1-1.2万元/㎡。

有意思的是，光明璟宸原本是光明地产接盘的一个烂尾楼项目，名为紫金玉苑，原本由云南骐辉投资负责开发，但因为骐辉投资资金链断裂而停工。

2013年，云南骐辉投资斥资5.47亿元，拿下了呈贡雨花片区东部3宗约463.98亩土地，计划打造为呈贡片区的大型城市综合体，推广名为紫金玉苑。

但骐辉投资后来陷入债务危机，拿地之后一直没有启动开发，公司还因债务纠纷，多次被最高院列入失信人名单，呈贡的骐辉紫金玉苑也5年不得动弹。

就连原本的土地款也未能缴齐，导致紫金玉苑319.5亩的土地被政府收回，骐辉投资手里仅剩下144.48亩的土地。

一直到2018年下半年，紫金玉苑才迎来盘活生机。

当年7月，光明地产首进昆明，出资5100万元，与云南骐辉投资和另一位自然人股东成立了合资公司云南光明紫博置业，其中光明地产持股51%，是新公司的控股股东。

同年底，云南光明紫博置业通过招拍挂，以2.93亿元的价格拿下了原骐辉紫金玉苑162.87 亩住宅土地，楼面价约为 771元 /㎡。

该地块为即为项目在售的一期，共规划了14栋高层住宅，于2019年12月首次开盘，毛坯房售价约10000-12000元/㎡。

2020年底，云南光明紫博置业又以2.73亿元底价，斩获了光明璟宸后续的156.18亩商住用地，成交楼面单价为709元。

算下来，光明地产昆明项目通过招拍挂拿下的土地，正是骐辉投资曾被国土局收回的2宗土地，面积共319.5亩，除了已经在开发的一期地块外，去年才拿的156亩土地还有很大开发空间。

其次项目位置也不错，光明璟宸位于呈贡新城大学城中心位置，被云南大学、云南民族大学、昆明西南联大研究院附属学校围绕，周边路网较为成熟，通过博大路、彩云南路、致远路等多条干道可至呈贡各区域，不排除能成功转手的可能。

话又说回来，光明地产入昆2年多，并没有什么大动作，至今只开发了光明璟宸一个项目，如果真的被挂牌转让，意味着光明地产或将撤出昆明市场！

光明地产财务问题突出

负债严重，连踩三道红线

虽然光明地产转让昆明项目的消息有待证实，但结合光明地产的表现看，其资金压力的确相当巨大，不排除甩卖的可能。

光明地产是上海本地知名国企，前身为上海光明食品集团旗下海博股份，2015年海博股份进行重大资产重组后，更名光明地产，目前已也是全国百强房地产企业之一，有名的光明乳业就是光明地产的兄弟公司。

根据克而瑞数据，2018年-2020年，光明地产的销售额分别为244.59亿元、266.4亿元、342.1亿元，去年其销售业绩在全国房企中排在83位。

虽然销售业绩逐年增长，但根据公司财报梳理发现，过去3年光明地产营业的营收和利润却在逐年下滑，2018年-2020年的净利润分别为14.18亿元、5.7亿元、1.07亿元。

光明地产暴露出的财务问题远不止营收、利润双双下滑，其债务状况同样不乐观。

数据显示，2020年年末，光明地产总资产882.20亿元，同比增加2.00%；负债合计736亿元，同比增加3.23%，资产负债率达到83.4%。

根据贝壳研究院统计，光明地产剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比为0.49。

依照“三道红线”融资新规，光明地产三道红线全部踩线，这也意味着光明地产必须降负债。

光明地产早就频繁甩卖资产

要理性收缩非战略重点区域

对于盈利能力下滑、业绩不振、连踩3条红线的光明地产来说，卖掉部分项目，回笼资金，也在情理当中。

早在2017年，光明地产就开始了“卖子行动”。

根据公开报道，2017年9月-10月，光明地产就先后将位于南宁、苏州昆山、以及上海的共4个项目挂牌转让变现，快速回笼资金进一步降低资产负债率。

去年10月，光明地产还和当代置业达成合作，将浙江湖州、山东德州、江苏常州等地的项目转让。

最近又有业内人士透露光明地产在重庆、成都、昆明等地的项目也将被甩卖，不久后将在交易所挂牌，涉及的资产总金额可能会超过10亿元。

事实上，去年光明地产就在公司年报中提出，要理性收缩非战略重点区域，优化投资结构和区域布局，实现合理的长期布局。

同时，光明地产也明确表示目前公司的整体战略为“回归上海、回归产业，深耕长三角、深耕中心城市”。

如果光明地产撤出昆明，那昆明的光明璟宸会由谁来接盘，也成了悬念。

（来源：昆明猩房楼市）

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