为什么慈溪的房价远低于义乌，甚至比旁边的余姚还低？

不少人有这么一个疑问，为什么浙江第一强县慈溪的房价会远低于义乌，甚至比旁边的余姚还低？在最新公布的2021年5月份浙江县市的房价数据中，慈溪再次处于了全省县市的中下水平。

但也有观点认为，慈溪的房价不仅不低，反而还偏高了！为什么慈溪明明房价相对不高，但有些网友会认为偏高呢？这次我们就慈溪与义乌、余姚两地，来进行一个简单的比较。

众所周知，房价需要人口的支撑，义乌、慈溪、余姚三地也都有百万人口，有一定的实力。特别是义乌和慈溪，常住人口连续多年位居浙江县市的前列。所以很明显，对于这三地而言，决定因素和人口的关系不大。

其次，房价需要有民富实力的支撑。浙江各地的房价普遍要高于山东、江苏等省份，这其中也是民富实力的推动。虽然义乌的人均收入稳居全国县级市首位，但实际上慈溪、义乌、余姚的富裕水平也是不分伯仲的。

我们认为，关于房价还有几个因素至关重要，那就是房子的成本、地理形态、刚性需求等。如果结合这几个方面，慈溪的房价就远低于义乌了，甚至还不如余姚。

义乌三面环山，土地资源稀缺，建造成本极高，拆迁、土地出让，就让有些楼面价都上三万了。不过义乌的房子不仅本地人买，外地来经商的群体和周边金华市区、东阳、浦江等地，都会考虑来义乌置业。最关键一点，义乌的外来人口有大概率的买房需求和实力。

从外来人口的刚需这一块来看，慈溪还是欠缺的。国家第七次人口普查数据中，慈溪人口182万，义乌人口185万，两地差不多。此外，义乌的户籍人口80多万，慈溪户籍人口在一百万左右。

业内人士指出，慈溪的外来人口主要以务工为主，而通过经商、创业或者做到企事业中高层管理人员的外来人口占比并不多。简而言之，慈溪的房子只能靠自己内部消化。其实这个现象，不仅在于慈溪，像省内的余姚、诸暨以及省外的昆山、江阴等，都存在这个问题。

义乌的房产能够得到外来人口的青睐，这只是特例！而其他县市，必须考虑内部需求的变动。为什么浙中、浙西南地区的强县，经济不出众，房价反而会高于浙北地区的强县呢？因为浙西南地区的县市，境内主要以山川丘壑为主，当地老百姓也都会渴望在县城买一套房。有了这样的需求，房价自然也会慢慢提升。

余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，境内地理形态素有“五山二水三分田”之称。而慈溪所处区域就是三北平原，慈溪也是浙江土地后备资源最富足的县市之一。

此外，慈溪是多中心发展。除了慈溪城区外，周边的杭州湾新区、观海卫、周巷、龙山等区域，都能自己满足发展的一定需求。如此一来，慈溪城区房产的受众群体，又是被拦截掉一大半。

而在房产建设的成本方面，慈溪因为土地资源众多，基本都是在空地上建设。据悉，近几年，慈溪所建设的新城，就是在郊区挖一条人工河的概念。而义乌因为自身土地资源的限制，不少都是老城区内部的大拆大建，所以慈溪的综合成本也是远低于义乌的。

虽然义乌的房价相对高很多，但其城市的综合性发展还是稳定的。义乌与金华作为浙江第四大都市圈，也是未来浙中地区的领头羊。慈溪虽然开发成本较低，但发展的阻力与压力也是明显的。其实在多年前，慈溪在新城开发上已经受过一次挫折，当时也是内部资源与外部环境产生的矛盾。

我们认为，未来的县级市很难产生有效的房地产市场。慈溪、义乌还有余姚，都是浙江传统的千亿强县，但后续要想产生稳定的房产交易量，这本身就是不容易的。不仅是县级市，现在国内很多大中城市都已开始了有价无市的局面。那么对于浙江这些县市的房价，大家怎么看呢？