孙宏斌：四五线城市房地产风险大了去

我的发言主要想说一下新形势是什么，因为这个行业不是讲理的行业，我们有很多逻辑，但是现在目前我们的新形势是什么。我不知道给谁提建议。

目前房地产政策环境，还是让经济依赖房地产不依赖房地产，这是一个国家战略，是一个已经上升到高度的国家战略。为什么？这个行业太多了，这个行业的相关行业在GDP中要占到30%，这个行业的卖地收入加上税收收入，占整个财政收入的40%。这个行业的贷款，占28.9%，加上其他行业贷款，用房地产做抵押的，是50%。所以这个行业太重要了，占的资源已经太多了。

我想说的第一点，改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的高度和长期战略选择了，我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大，什么时候能够放松？我说不太可能。大家记得2016年10月份，那时候限价，很多人其实是误判了。主要是这个行业确实太重要了，要理解新形势。

第二，未来房地产整体规模，原来我们说60%多，53%的城市化率，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，你不换也能活着，但是都想换。你任何10个朋友里面，肯定有一半的人想换房子，这个行业我估计还会保持很多年，今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。这是一点。

另外一点，这个行业还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变，而不是二手房存量、增量，而是说原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。从2007年到2019年，涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。

再一个变化就是，前一轮的时候去库，因为本来一线和二线库存就很小，这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了，然后2016年10月份限价，限的是一二线城市，限的是强三线城市，现在已经没什么库存了，所以就发现倒挂。

最大的问题就是把风险挤到了低线城市了，下面四五线城市、五六线城市，低线城市房价翻了一番，供应量增加很多，有风险吗？要看结构的话，风险大了去了。一二线城市通过去库存加上限价，没有风险，只要出来之后都摇号卖掉了。三四线城市在这几年房价也翻一番了，供应量增加很多。所以未来房地产市场的整体规模大概就是这样。

另外，过去十年里面，确实增量非常大，从2007年3万亿到15万亿，增加了5倍，增加了12万亿，12万亿什么意思？就是增加的是全球汽车市场，全球汽车市场是2万亿美元。这个好做，就是因为有那么大增量。

另外，结构性风险，就是一二线城市、三四线城市。

第三，今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的，这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降，因为你限价，把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了，这些调控任何都是有利有弊的。因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干，最起码风险性小。未来限价是把风险给弄好了，限负债总额是把杠杆率降下来了，所以这个行业我觉得会更好一点。

什么样的企业，其实还是综合？第一步，先是库存，库存有问题的话，说不上综合竞争力。因为房地产的库存很麻烦，因为挣点钱很难，亏钱特别容易。要是挣一个亿的话特别难，但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。所以如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，就是能不能活着。

第二就是品牌、产品、服务，这是个综合竞争力。什么是新形势呢？新形势就是这次的调控，一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具，这一轮加上上一轮的限价，这是一个长期的行为。所以不能有侥幸心理，基本上会持续很长的时间。好处就是，限价让没风险了，限制贷款规模让这个行业的负债率降下来了。

要提高我们的综合竞争力，还要看布局和土储质量，因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，所以布局和土储很重要。然后是看产品和服务，这些都很难。然后持续的降低负债率，我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。

第三就是坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。我们也一直这么做的，有文旅、旅游，我们文旅是国内最大的，文化我们也在做。这个是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲规模、讲高质量增长。