倒在千亿路上的福晟地产：老板失踪，家底被“侵吞”，股票成仙股

2020年1月13日，世茂集团与福晟集团宣布达成“世纪大并购”。此次并购交易，涉及福晟集团地产板块的87个项目，总量超千亿元，主要由世茂方操盘，标志着福晟“潘伟明时代”落幕。

2020年3月3日，因潘伟明下落不明，广东省广州市中级人民法院称只能向其公告送达上海东方雨虹防水公司诉潘伟明、福建福晟集团有限公司买卖合同纠纷案［（2019）粤01民初1418号］的起诉状副本……

2020年8月1日，福州市台江区人民法院向福建福晟集团有限公司签发了限制消费令，因其未履行判决文书确定的付款义务。

2020年8月21日，广州云星房地产开发集团有限公司、福建福晟集团有限公司、潘伟明及其妻子陈伟红一同被福州市中级人民法院列为被执行人，执行标的88838247元，案号为（2020）闽01执1267号。

而截止到2020年9月13日，天眼查信息显示，福建福晟集团有限公司被法院列为被执行人的信息共有31条。

此外，福晟集团的上市平台福晟国际也倍受牵累，股价一路下跌，成为一支仙股。截止9月11日收盘，福晟国际每股价格已跌至0.068港元（即不到6分钱人民币！），市值仅7.73亿港元。而据此前的公开报道显示，2017年底潘伟明家族入主福晟国际的成本约15.11亿元，其中持股64.15亿股的成本是0.22港元/股。也就是说，目前市价已经跌破潘氏家族的成本价格。

曾经的房企黑马福晟，曾经的百富榜富豪、带领飞虎队雄赳赳气昂昂一路扫货的潘伟明，为何沦落至此境地？

（一）放弃铁饭碗，投身房地产

潘伟明于1964年出生于吕田镇。吕田镇是一个典型的山区镇，当地居民世代以务农为主。潘家家庭条件不是很好，穷人的孩子早当家。潘伟明小小年纪便有了勤劳、肯吃苦的劲头，十二三岁时就和哥哥潘超文一起用稚嫩的肩膀扛起了生活的重担。假期里，为了补贴家用和赚取生活费，他们一个卖冰棍，一个卖水果，每天走街窜巷……

那时的潘伟明便展现了自己不一般的商业头脑：“那时候没有冰柜，冰棍不能过夜，进货回来之后，冰棍卖得越快，越能赚到钱，否则时间一长，冰棍都要融化了，就血本无归。”靠着卖冰棍，潘伟明悟出了人生第一个经商道理：资金周转速度越快，胜算越大。

潘氏两兄弟除了赚钱外，也非常刻苦读书，因此成绩非常优异。完成学业后，两兄弟均成功考上了公务员，潘伟明供职于审计局，潘超文供职于公安局，走上了令家乡人民羡慕的仕途。

由于读过书，为人踏实肯干，工作能力突出，1989年，25岁潘伟明被委任为吕田镇副镇长，成为从化市最年轻的乡镇级官员，也是全国最年轻的镇长。

1991年，因政府在吕田镇筹建广州抽水蓄能电站，村里的土地在征收范围内，按照当时的补偿标准，每人5万元，全村千余人总共获得约5000万元的补偿款。

（广州抽水蓄能电站）

但潘伟明发现，这笔补偿款无法满足村民的购房需求。于是兄弟俩建议村民将资金借给自己，成立房地产公司。等到安置房完工后，村民用房抵扣相应借款或者留在公司享受分红。

就这样，潘氏兄弟拿到了启动资金，然后依靠自身人脉在从化寻找具有发展潜力的地段，迅速组建施工队伍，如期安排施工。由于兄弟两人在招商引资方面的丰富经验，同时又有公务员的便利身份，项目进展比想象得还要顺利。

顺利交房之后，尝到甜头的潘伟明发现自己喜欢上了房地产开发行业。用他后来的话说：“当时感觉很多人需要房子，房地产发展空间很大，更主要的是我有兴趣做好这份事业。”

其实，当时潘伟明还办了一个化工厂，但全亏光了。两相比较，发现还是搞房地产更有前途。

恰逢当时邓小平“南巡”掀起下海潮，尝到房地产红利的兄弟俩不顾家人的反对，毅然决定辞职，投身房地产行业，做个纯粹的房地产商。

（二）打江山创基业，十年磨一剑

1993年3月，潘伟明和哥哥潘超文在从化注册成立了广州云星房地产开发集团有限公司。

当时两兄弟的家当非常寒酸：

连老板在内一共6个人，一辆“五十铃”农用车、一辆摩托车，以及一部时值3.6万元的“大哥大”，仅此而已！

知道自己资本不足，创业初期，潘伟明表现得很节制，对成本控制的风险意识特别强烈，因此公司运作非常稳健。他的公司因此很快脱颖而出。甚至到1995年楼市调控最紧时，很多地产企业都因受盲目扩张之苦而纷纷倒闭，潘伟明的云星地产却因为风险管控做得好，不但安然无恙，还稳步向前发展。

1998年，潘伟明在参观知名房企的代表性项目时发现，客户的消费理念变了。他们购买住宅，除了看质量和大小外，还非常注重舒适和生活品质。

为了适应新消费理念的潮流，潘伟明投入巨资开发从化市“夏日港湾”项目，邀请国内顶级设计单位首创景观园林、游泳池、楼距160米等概念。在“夏日港湾”项目售价十几万的房子旁，每棵树的成本就在6万元以上，这让从化市民大开眼界，原来“房子也可以这样做”！

“夏日港湾”让云星集团成为崛起的地产新星，也一举奠定了云星集团在从化房地产市场的龙头地位。

潘伟明说“夏日港湾”项目就像一股清流，涤荡了从化市的房地产市场，一夜之间，当地落伍的房地产市场消费模式被真正的住宅社区概念所替代。

在“夏日港湾”之后，云星集团陆续在广东省内开发了“星河绿洲”等三十多个地产项目。至2003年，已经历经十年发展的云星集团年销售额已超过2亿元，成为了广东省百强企业。

（三）进驻福州，开启新篇章

随着云星集团的不断发展壮大，从化市场容量已无法满足潘家兄弟的发展需求。不安一隅的两兄弟有了异地扩张的野心，但问题是，接下来该去哪里拓展领土呢？

当时华南五虎、招保万金四大天王已经雄起，牢牢占据了珠三角市场的制高点，留给中小房企的发展空间并不多。兄弟俩都考虑往省外发展，以谋求更大的发展空间。

不过，对于下一个落脚点，潘氏两兄弟产生了分歧，最终因未达成一致而“各奔东西”。哥哥潘超文带着云星品牌一路向西，进入广西扎根。而弟弟潘伟明则是向东来到了福建打拼。

（潘超文）

其实从1998年开始，潘伟明和他的团队就先后考察了山东、福建、广西、四川等地，最后，锁定了福州，进行了多年的市场详勘。他们经过调查发现，福州土地价格低，在此投资的台胞、华侨人数众多，消费潜力巨大，是地产商的福地。因此2004年，潘伟明夫妇携数亿资金通过拍地，正式入驻福州房地产市场。

因为福州老百姓对外地房企的认可度不高，潘伟明并没有沿用云星地产的名字，而是重新注册了一家本地化的新名字：福晟，“福”取自“福州”之福，“晟”取“日逐其成”之意。潘伟明希望当地人把这家企业当成本土企业，“一家亲，生意才能红”。

进入福州后，潘伟明开发的第一个典范作品是福晟·钱隆世家。他将奉行华南市场的建筑理念引入福州，实现异地创新。钱隆世家一经推出，就深受当地市场欢迎。这也使得福晟的项目比周边项目单价贵上一千到两千多元。

随后，潘伟明又在福州市中心推出钱隆天下、钱隆首府两个大盘，强力拉动了市中心的一波涨价行情，福晟大名一夕间传遍榕城。从此，福晟引领了福州房地产市场，潘伟明掀开了事业的新篇章。

2006年，经政府牵头，福晟集团斥资1亿，整体收购有近50年历史，产值在20亿元以上的福建六建建工集团公司。这个收购事件，被业内视为“蛇吞象”的经典案例，也是潘伟明的得意之作。

六建成为福晟除地产业务以外的另外一大重要板块，是福建省施工总承包二十强企业。随后潘伟明建立了福晟物业等板块。最终，潘伟明缔造了一个涉及地产开发、建筑施工、金融投资、建材生产及贸易等众多领域的地产王国，下属有福建六建集团等百余家子公司，2014年总资产达250亿元。

而潘伟明本人也凭借155亿元的身家，荣登2015年胡润中国百富榜第162位。

但福晟集团的真正崛起，是在2015年下半年。

（四）异军突起，飞虎夺食

2015年央行大放水，房地产开始呈现爆发式增长。但行业拿地方式发生较大变化，较之以往通过市场招拍挂拿地的难度越来越大。2015年9月，潘伟明预判收并购的春天即将来临，随即亲手组建了拿地飞虎队，并亲自挂帅担任“总司令”，经常亲赴市场一线参与谈判及拿地。

飞虎队共有10个大队，8个为深圳、福州、湖南等地的区域大队，其他两个为支援大队和机动大队。飞虎队成员共有300余人，主要由法务、财务、投资等相关背景人才组成，负责尽职调查、判断并购市场的法务风险、设计交易结构等，方便进行快速判断和决策。

飞虎队的编制、预算独立于其他业务部门，由董事长亲自审批。除正牌飞虎队外，还有兼职飞虎队，公司内每位有土地资源的人都可申请兼职，年薪20万，如果一年内没有成绩，自动取消成员资格。

飞虎队成立后，捷报频传，战功赫赫，至2017年底短短两年多的时间里，就共与1700个项目进行谈判，最终与77个项目成交。七十多个项目的总占地面积近1700万平方米，规划建筑面积近4000万平方米，总货值约6500亿元。单深圳一地，福晟就新增了9个市值约3000亿元的项目，接近深圳近一年的城市更新规划。

飞虎队因此也被外界称作福晟的“拿地王牌军”。

而在福晟内部，也流传着许多飞虎队拿地的小故事：

有一次收购，从双方接触，到谈判，再到后面打印签署合同，仅仅花了不到24个小时。

另一名飞虎女将，为了与卖方谈判，三顾新疆克拉玛依，终于将生意谈成。从福州到克拉玛依一共有4568公里，之间没有直航，必须要转机。

在惠州，一个项目已经快要签约时，福晟发现竞争对手提供的合同长达三四十页，付款期限长。最终，福晟用简明扼要的几页合同，“横刀夺爱”促成签约。

在飞虎队成立两周年庆典时，潘伟明对飞虎队予以高度评价，称其能够“虎口夺食”。潘伟明尤其欣赏的是飞虎队的“快、准、狠”，“具有飞夺泸定桥的英雄气概”！

与飞虎队高效拿地速度相呼应的是，福晟集团在全国房地产销售额排名由2016年的全国71位，跃升为2017年9月的全国第48位。在克而瑞发布的2017年房企新增货值榜单中，福晟凭3199.4亿元新增货值成绩，和融创、恒大、碧桂园、万科等龙头房企一起出现在前十名的位置上。而2017年福晟流量金额为396.2亿元，新增货值与其同期销售金额比值达到8.08。

福晟也因此信心满满地发布了新的十年销售计划：2016到2025年十年销售收入累计达到1.68万亿元，地产板块8800亿元，建筑板块8000亿元，力争2020年进入千亿阵营。

（五）一波三折，9年上市坎坷路

与福晟拿地速度呈鲜明对比的是，福晟的上市之路却一波三折，甚至一定程度上，成为福晟发展中的掣肘。

其实早在2006年，福晟就已开始谋求上市。为了达到上市目标，福晟做出了不少部署和努力，并在短时间内先后进入漳州、成都、长沙等城市。至2009年，福晟土地储备已超过500万平方米。　

然而，2008年金融危机席卷全球，福晟集团的上市计划也被迫搁置。

2010年，福晟集团再次为上市部署，旗下福建银隆担保有限公司开业，并先后与福建省再担保公司、建设银行、浦发银行签订战略合作协议。至此，福晟集团除了地产，在经营建筑、担保、建材等一系列上下游行业时，有了专门的资金担保公司。

对于这种为了便于上市披露的部署，福晟集团主席潘伟明对外解释称：“原来公司没考虑上市的时候并无所谓，而现在准备上市，原来的做法就行不通了，因为上市公司做担保需要披露。因此我干脆成立两个担保公司来做，并且还有担保费收入。”

但这一年恰逢政府收紧房地产企业融资渠道，资本市场风向转变显示出那一年也并非上市的最佳节点，福晟筹备已久的上市之路再次折戟。

至2012年，为推进被多次搁置的上市计划，福晟集团特地从金地集团挖角金牌董秘郭国强，专门负责运作公司上市。2014年，时任福晟集团副总裁的郭国强公开宣布公司拟2015年在香港买壳上市。

2015年10月，佑威国际向独立第三方潘伟明收购持有长沙六项物业发展项目的隆通全部股权，交易金额19.42亿元。对此福晟集团相关高层向外透露，公司已经与壳公司达成协议，到达股改阶段，最快能在2015年春完成上市。

可是计划不如变化、造化再次弄人！原计划2015年春节完成上市的福晟再次卡壳。

时年内地房企赴港买壳成风，引起监管部门关注，港交所与证监会合作，进一步加强对小型上市公司的业务及资产重大变化的监管。2015年底，福晟的借壳上市计划被港交所判为“重新上市”。同一时间，还有其他三项借壳上市计划与福晟一起被港交所驳回，其中包括由腾讯、黎瑞刚、陈国强组成的财团，以及李连杰、郑健明、人保、财险、奇虎组成的财团。

为了取得实质性进展，佑威国际分别在2016年8月、2017年3月、2017年9月向港交所递交重新上市申请。

2017年11月20日，佑威国际特别股东大会表决：上市公司名称将由控股有限公司（U-RIGHTInternational Holdings Limited）正式更名为福晟国际控股集团有限公司。

2017年12月1日，佑威国际发布福晟集团反向收购佑威国际正式完成的公告，标志着福晟完成了耗时两年的反向收购，借壳佑威国际正式登陆了香港资本市场。福晟集团创办人潘伟明也正式成为佑威国际的执行董事兼董事会主席。

至此，福晟集团长达9年的上市之路终于划上了圆满的句号。

在上市庆功宴上，潘伟明说：“福晟国际志在永续。”

同时2017年的胡润百富榜中， 54岁的潘伟明以185亿财富排名160位。

（六）黑马失蹄，驶向千亿的福晟倒了

然而，“福晟国际永续”似乎只能成为遥远的志向。

在2015年之前，潘伟明还是一个头脑清醒、遵循粤派商人稳健持重信条的普通开发商。但当看到同行都往做大做强方向走时，潘伟明不淡定了。他对规模的渴求日益强烈，逐渐忘却了“日逐其成”，把“稳”字远远抛诸脑后，理由是：“没有‘小而美’，太小就没了。”

众所周知，土地储备是房企规模扩张的基础，但后续的融资十分重要。如果融资渠道缺位，将会给投资带来极高风险。如何在资金与扩张之间寻求平衡，是小企业迈向大企业过程中需要面临的难题。然而日益丧失理智的潘伟明，显然让两者之间的关系严重失衡了。

为了追逐规模，福晟大举并购，高价抢地，囤粮拓储。特别是在2016年至2017年，资产价格处在高位时，福晟仍然不计成本，疯狂拿地，并且大部分采用信托、基金等“短债长投”的融资模式。

此外，福晟不仅以“员工跟投”名义进行多轮内部融资，还曾向供应商融资，且承诺的年化收益率往往高于30%。盲目地高杠杆扩张，为这家企业日后的资金链断裂埋下了隐患。

潘伟明曾说：“单论建设资金，一般的房地产公司都没问题，很多人倒就倒在买地上，买的地太多，没办法消化”。他也跟团队一再强调，要设想一下，假如银行一分钱贷款不给，销售收入一分钱都没有，福晟还能够活多长。“再大的企业，资金链断了也会死。”

不承想，一语成谶！

2018年，原本火热的房地产市场，遭遇调控重拳，市场迅速转冷，福晟的项目出现去化难题，让原本就资金紧张的福晟流动性迅速恶化。

据悉，从2018年下半年开始，福晟集团的现金流已基本依靠持续发行超短债维系；自身能创造正向现金流的主要是从四个全部位于福州的商业地产项目中获取租金，2019年这部分收入在1.2亿元左右，但相比地产板块的投入，简直是杯水车薪！

然而，屋漏偏逢连夜雨。2019年5月，一场“史无前例”的融资管控开始了。银保监会印发的“23号文”要求严格禁止信托、银行等金融机构违规向房地产企业输送信贷资金，尤其体现在前端融资方面。

5月中旬，国家住建委和人行联合发出了一份非公开口径，要求暂缓对20多家房企在公开市场融资。6月刚过，监管层要求对未备案涉房信托产品全部暂停，其中对福晟最致命的一击是地产公司并购类也算地产项目。

此后，大部分信托机构长期没有或只有少量的房地产信托额度，但他们划出了一条红线：只做规模排名在30名以前的房企项目。

一时间，由福晟地产董事长童文涛签下来的至少 400亿元融资框架全部成了废纸。潘伟明派到“H+4”（粤港澳大湾区、杭州湾大湾区、海西城市群以及郑州、长沙、武汉、 天津）的拿地飞虎队一夜收兵。

而此前飞虎队高价抢下的项目转眼都成了沉重的负担，收购来的每一块土地背后都架着福晟高立的杠杆。在现金流面前那些动辄千亿的旧改货值毫无意义。

2019年下半年，福晟股价闪崩55%、裁员一半、借款逾期、股权被冻结，申请破产被拒等消息弥散开来。这些信息的潜台词是，潘伟明的资金链出现了问题。

福晟集团数据显示，2019年上半年，福晟集团经营活动产生的现金流净额为-3.27亿元，而2018年同期为11.54亿元；负债总额为741.34亿元，净负债率为138%。在负债结构中，短期负债占比最高，为443.47亿元，占比59.82%，而其银行结余及现金约为9.85亿元，一年内到期的借贷金额为23.04亿元，现金不足以覆盖短期负债，短期偿债压力巨大。

债务高企下，福晟集团的兑付开始出现问题。

在2019年8月，有消息称，福晟集团与钜派投资共同发起的“钜福光晟并购专项基金”逾期未兑付。而这场兑付危机，也迅速引发了资本市场的关注。据媒体报道称，一些主流银行开始对福晟集团进行打压，要求其提前还款，很多已经批下来的授信也被取消，给福晟原本就脆弱的资金链致命一击，福晟集团的资金链几近断裂。

面对高额债务，福晟已经到了四面楚歌的境地。为了求生，福晟集团不得不变卖资产（卖股、卖地）。

（七）大厦将倾之际，等来“伪白衣骑士”

2019年底，冬日里的天空洒下一线曙光，福晟集团等来了白衣骑士——世茂与之牵手。

2020年1月13日，世茂集团正式宣布与福晟集团缔结战略合作伙伴关系，对外宣称双方将联合打造世茂·福晟新平台。合作范围包括福晟千亿可售资源，以及近4000亿旧改存量货值，这被业界称为房地产历史上规模最大的并购案之一。

从此，福晟被冠上了“夫姓”。

白衣骑士的出现，大家以为可以拯救福晟于水火。

然而，世茂入局后，似乎只吃肉，不救火。

世茂仅花9亿元的代价，间接持股8.17％，却在新的平台公司世茂福晟拥有最多的董事人数与法定代表人职位。凭这小小的一个支点，世茂不仅撬走了福晟整个地产板块的可售货值以及旧改项目，还将福晟旗下物业板块纳入麾下。

2020年4月，世茂天成物业收购福晟物业公司51％股权。许世坛曾表示，世茂物业板块将尽快上市。而福晟物业的纳入极大扩展了世茂物业的规模。

然而当福晟的员工跟投退出、项目延期交付、私募基金逾期、投资人报警等问题逐渐爆出时，世茂方面并未采取任何有效措施进行处理。

事后来看，世茂可能自始至终都未打算解决，他仅仅是盯上了福晟1000多亿可售货值以及4000多亿的旧改存量货值。

从最初的股权安排来看，世茂集团仅仅通过一家注册在平潭的资管公司出资9亿元，而根据有限合伙的规定，世茂最大承担的债务也仅仅为9亿元。

据世茂方面透露，福晟的债务有700多亿。对比9亿元的股权，显然这次世茂的流氓是耍定了。

除了在股权问题上耍了小心眼之外，在对外信息口径上，世茂也开始在与福晟尽量做切割。

从最初1月份许世坛“全方位的战略合作”、“不存在谁收购谁，成立的新平台以后输出的都是世茂福晟这个品牌”的表态；

到4月份在与债权人的会议上，世茂税务总监张麟表示：“世茂没有收购福晟，所以不会帮他还债，福晟要钱只能等着”；

再之后，世茂的表态变成了主要依靠世茂福晟自身项目的现金流来偿还债务，世茂集团下属主体不对福晟原有债务进行任何增信。

显然，与福晟牵手几个月后的世茂，面对福晟这个债务深坑，欲通过与福晟关系的不断强调，尽量撇清与福晟的合作，想竭力从这场泥沼中挣脱出来。

世茂，如同宰马喝血吃肉一般，将福晟的优质资产剃得干干净净。抹干净嘴后，“渣男”世茂，拍拍了屁股，似乎真的要丢弃只剩一副骨架的福晟。

无论世茂的去留，这一次的世纪大并购都给同行们上了生动的一课，那就是资本的噬血，并不是所有的白衣骑士都是孙宏斌，他也有可能是世茂的许老板。

曾经冲千亿的房企黑马福晟集团，如今只剩一副骨架，倒在那里毫无气息。曾经的富豪潘伟明也已自顾不暇，玩起了失踪。29岁的潘浩然去年从父亲手中接掌过来的福晟国际，如今股价暴跌至6分钱以下。

没有了老子可依靠，潘浩然的福晟国际还能撑多久呢？有人透露，潘爸爸正在想办法给儿子保住一套深圳的房子。

真是令人唏嘘！