终于，三四线城市救市潮要来了？

今年3月份过后，楼市开始火热起来，深圳、成都等多地相继收紧调控政策，然而火爆仍在大城市持续，深圳万人打新，中一套赚500万被官媒点名。

楼市两级分化，一边是艳阳高照，一边是风雪寒冬。随着11月中旬哈尔滨打响救市第一枪，全国多个中小城市开始救市。

其中包括：广东湛江、福建平潭、湖南吉首、河北、福州等地。

主要救市的方式：

1、公积金救市，湛江放松按揭楼盘准入条件，公积金贷款的楼盘接入条件放宽，为市场注入资金活力；河北放开公积金异地贷款业务。

2、提高贷款额度，公积金贷款额度提升，比如湛江个人公积金贷款从20万提高到了30万；

3、契税补贴，吉首推出的购房补贴优惠中，12月31日前完成契税缴纳手续的还给予50%的契税额补贴。

4、降低落户门槛，福州全面放开亲属投靠条件。一二线城市“抢人才”，福州“抢人”。除了福州，不少城市相继放开落户门槛，比如青岛、无锡。当然，发布这项政策的部分城市不一定是救市，而是未雨绸缪。

5、开发商配合降价促销。

救市潮为什么突然来了？

和全国大城市楼市火爆形成强烈对比，哈尔滨今年的房价与去年勉强持平，从价格上来看，哈尔滨或许还可以再撑一段时间，但实际情况或许更加糟糕。

图片：安居客

哈尔滨商品房市场供大于求，去化周期超过23个月。

数据来源：CRIC

2019年7月之后，哈尔滨商品房供应量急剧上升，往后几乎每一个月供应套数都远大于成交套数。

再从成交量来看，今年2月份因为疫情影响，楼市停滞，3月份开始楼市恢复，不过相较于去年的成交量，稍显疲软。

比如今年10月，哈尔滨六区商品房成交量成交6534套，成交面积62.09万平米，同比下跌11.53%，环比下跌13.5%。

相比成交量下跌，人口流失是哈尔滨最大的痛。

2013年哈尔滨户籍人口总数为995.2万人，到了2018年末，哈尔滨总户籍人口减少到951.3万人，5年间减少了44万人。

人口流失，产业多为传统企业，这样的经济环境下，哈尔滨的房价很难有强有力的支撑。

再来说平潭，2015年全国楼市开始疯狂上涨，这个时候平潭自贸区正式挂牌。

赶上了好时候，平潭房价从8000多均价，一下子涨到了1万。

2017年楼市开始调控，一二线城市大涨势头被遏制住，小城市楼市也开始走下坡路。2018年平潭成交均价达到了1.5万，到今年，房价均价已经跌倒了1.1万。

房价下跌的背后，是供给大幅增加，成交量却上不去了。

同在福建的福州，去化的问题并不突出，目前福州的去化周期是12.5，比哈尔滨好了太多。

但是福州土地供应今年增加了，人口增量却不乐观。去年新增户籍人口仅6万，厦门去年新增人口18万，这意味着福州在同省竞争不过厦门，全国来看，竞争力也只能处于中下游。

福州的危机感，真的很大！

退潮之后

2020年是棚改收官之年。

2019年全国棚改开工计划目标约285万套，远低于450万套的预期，相比2018年626万套，减少幅度超过50%。

2014年印发的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》明确表示，城市棚改在2020年完成，也就是说2020年将是城市棚改的收官年，棚改数量也会进一步下降。

图片来源：都教授说房

比如福州的棚改数量正在急剧减少。

2018年12898套，2019年11027套，2020年5405套。与209年相比，今年的棚改套数腰斩。

过去，棚改是三四线城市经济发展的压舱石，每次大规模拆迁，会腾出大量土地用于开发新项目，货币化安置又催生了大量的购房需求。

失去了这个供需制造器，三四线城市楼市的供需还得看地方经济结构、人口增量变化等因素。

一二线城市还在排队抢人，三四线城市想要留住人，不容易。

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