7月20日，深圳市人大常委会官网发布了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》）全文，就一直困扰城市更新中的征地拆迁难等问题提出了破解方案。

该《征求意见稿》中最大的亮点是提出了个别征收模式。在此之前，只要有一户不同意，征收项目就“寸步难行”；一旦个别征收模式正式实施，情况将变为：当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。

超过95%，不搬也不行？

根据深圳目前的规定，必须100%业主、100%面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。然而，在征地拆迁实践中，取得100%业主的同意是很难的，而且在一定程度上会带来拆迁工作推进难、搬迁难等问题。

对此，《征求意见稿》提出了“个别征收+行政诉讼”的解决方案。《征求意见稿》第三十二条明确规定：当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

此外，根据《征求意见稿》的规定，合法旧工业区和商业办公区建筑物建成年限不少于15年、住宅区建筑物建成年限不少于20年，且满足一定条件的即可进行申报。

拟明确法定最低补偿标准、选择性补偿方式

《征求意见稿》明确了法定最低补偿标准，规定旧住宅区的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1：1的比例进行补偿；公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积1：1或者建筑面积1：1.2的比例进行补偿。

除此之外，为进一步保护城市更新双方当事人的权益，《征求意见稿》还规定了产权置换、货币补偿或者两者相结合等城市更新搬迁安置补偿方式，供物业权利人自愿选择。历史违建以及旧工业区、旧商业办公区合法建筑的搬迁补偿标准按照深圳市房屋征收相关规定确定；对于房屋征收没有规定的其他情形，搬迁补偿标准由市场主体与权利主体自行协商确定。

《征求意见稿》的实施将有助于解决征地拆迁过程中的一些难题，但是在实际操作个别征收模式时，被征收人的合法权益仍应放在首要位置。

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