恒大的危机

今年房地产的路不是很平坦，恒大的路更加艰难……

　　1、恒大到了敏感时刻

　　恒大刚刚遭遇了一场股债双杀，股票全线跳水，债券也大幅下调。股债双杀的原因是商票还不上了，供货商们纷纷把逾期的商票晒到网上，哭喊着要账。截止2020年，恒大待兑付的商票余额已经超过2000亿。 2020年开始，恒大的商票从原本六个月的兑付期限，延长到一年。恒大商票的利率也迅猛上调，供货商卖货的利润，可能还没有商票的利息高。如今一个接一个的逾期兑付，你图我的利息，我吃你的本本，没有一个人能在与恒大的过手中占到便宜。商票逾期这件事，可大可小。往小了说，无非就是打了白条没钱还。往大了说，它碰到了商业信任的底线。一般情况下，多数公司最不愿意逾期的就是商票。宁愿银行逾期，也不能商票逾期。银行逾期，尚还能协商解决。但商票一旦大规模逾期，供应商就会分分钟给你暂停供货。一旦供应链断了，建筑材料进不了场，下一步就可能是工地停工。资金链问题，就会完整的暴露在所有购房者的面前。最终，就是全面的信任塌陷。

　　2、这已经是恒大第二次跌入信任谷底

　　那一年，恒大确定要回A股上市，然后拉了一笔超千亿的战略投资。恒大用这笔钱还了一部分其他债务，降低了负债率，优化了负债表，就等着回A股干一把。可这笔钱也不是白拿的，人家愿意给你钱，看中的就是你回A股之后，撸一波股价，到时候连本带利赚一把。万万没想到，恒大回A股重组上市迟迟不批准，眼看要凉。战略投资马上到期，A股又回不了，债主急了！张罗着要让恒大还钱。恒大也急了，跑过去哭诉：我要是把这笔钱还了，资金链分分钟就断；我这个当大哥的要死，肯定要拉着小弟们一起跳坑。

　　没有办法，超千亿的债主们最终同意了“债转股”。恒大还喜气洋洋发了个通告，大致意思是战略投资方因为长期看好恒大，愿意把投资转为普通股，长期持有。债主变成股东，恒大股票应声触底反弹，风险看似解除，各方貌似皆大欢喜。这件事情，表面上看是恒大赢了。实际上的后果是：所有的金融机构，第一时间认清了恒大。恒大碰到了金融机构的底线，你分分钟不还钱，我借钱给你却分分钟变成股东。你喜气洋洋发了个通告，我却活像吃了个苍蝇。以后谁还敢给你贷款，谁还敢给你投资。

　　一个债转股，看似短期救了恒大，实际是把恒大推入更加幽暗的深渊边缘，你太黑，我不信你了。于是今年恒大的一系列操作，活像个被逼入绝境的小跳蛙，一顿上蹿下跳，反复触碰底线。比如，前面所说商票逾期。它触碰了供应商的底线，进而可能引发工地停工等一系列信任塌陷。如果商票都无法兑付，这意味着什么？

　　再比如，恒大最近的疯狂降价出货。天津精装3500元/㎡，佛山毛坯房3000元/㎡……。这些房源的唯一要求就是：全款不能按揭，个别甚至要15天内付清。按照这样的价格，哪怕土地白送，开发商每平也要赔1000块。这真的不是一个好的信号！全国范围内，大规模不计成本的赔钱出货，只能说明开发商的外部融资渠道已经被基本锁死！

　　3、恒大的生死攸关，源自于三年的战略失误

　　有人说恒大最大的问题是它碰到了房企融资的“三道红线”，这也是扯淡。全国碰到三道红线的房企，远不止恒大一家。为啥别人不出事儿，就恒大动不动就要凉。恒大最大的问题不是碰到了红线，而是过去三年，恒大的每一步都没有踏准节奏，恒大几乎错过了过去三年的楼市所有红利。

　　大家先来思考一个问题：过去三年，中国楼市的行情特征是什么？过去三年，中国楼市里卖的最好、涨幅最高的是什么？

　　从区域来说过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的城市就是长三角和珠三角。最典型的是苏州、深圳、合肥、南京、杭州及环杭、上海及环沪等。过去三年，中国楼市卖的最好和涨幅最高的版块就是城市核心区和成熟产业聚集区，尤其是有产业支撑的CBD及泛CBD区域，有支撑的核心区。

　　从产品来说过去三年，各个热点城市里涨幅最好的产品并不是刚需产品，而是改善类产品。比如杭州涨幅最高的是南星桥、滨江的那些大平层豪宅，上海涨幅最高的是徐汇滨江、浦东和新江湾城的那些改善类版块……

　　不知不觉中，中国楼市已经完成了一次逆转。从全国性普涨，逆转为核心城市和都市圈的分化上涨。从炒概念画饼，回归到围绕产业核心和成熟配套。从刚需引导行情，逆转为改善需求大爆发并主导行情。

　　讲的再直白一点，就是客户越来越精了，以前是闭眼买，现在只买核心城市和都市圈。准确的说是，只买核心城市和都市圈里的成熟产业。需求越来越高端，以前是有个房住就行，现在主要是置换，要品质，要高级。

　　但是，你再去看恒大的这几年。以上三点，它踩准了哪一个？你在长三角，有多久没有看到过恒大的楼盘了？杭州、上海、南京、深圳、合肥、武汉等城市的主城区，还能看到恒大的楼盘么？恒大的土地储备，越来越偏离核心。恒大口口声声说，66%的土地都在一、二线城市。的确，是都在一、二线城市！但几乎全在一、二线城市的远郊和边缘板块。

你有多久没看到恒大的产品升级了？五年前恒大的精装与现在相比，有什么本质区别么？几乎没有！三年前恒大的外立面与现在相比，有什么本质性的革新么？现在的建筑风格和外立面玩的是什么？玩的是新中式、新亚洲、极简主义。而恒大还在玩什么？还是三年前那套，大欧式、尖尖顶、真石漆。恒大已经被时代一脚踹下！在人口涌入都市圈和核心城市的大浪潮今年房地产的路不是很平坦，恒大的路更加艰难……

4、恒大的这一关，有点难过

说它难过，是因为被逼入墙角的恒大，在焦虑之中，触碰到了太多商业的底线。

　　首先，连续触碰了房企融资的三道红线。单纯从政策面来说，因为三道红线，合规的融资几乎不太可能。然后，一次债转股，触碰了所有金融机构的底线。一次债转股，就让债主变股东。我只想赚点利息，你却给我套成股东，以后谁还敢借你钱。接着，商票逾期兑付，触碰了供应商的底线。我给你供货，你给我打白条，打了白条，还逾期。我只想赚点利息，你却看上了我的本本，以后谁还敢给你供货。最后，不计成本的抛货回款，触碰了购房者的底线。购房者是想图便宜，也想抄底捡个漏。但你这样赔本降价，漏就可能变成窟窿。我只想贪个便宜，你却看上了我的首付。从政策到金融机构，再到供应商，最后到购房者，恒大在底线之上，一顿上蹿下跳。

　　恒大的危机如果到来了，恒大的股票、房产、债券、商票等，哪怕是再便宜，你敢过手吗？都知道如此规模的房企大概率不会倒，但你口袋里捂热了的一点碎银子，你敢乱花吗？