纯干货｜谈谈托育机构选址的那些事儿

作者 | 稚悦儿童

来源 | 稚悦儿童（ID：hb_sjty）

托育机构是当下幼儿教育投资的一匹黑马，托育不仅容易操作、办证简单，回本周期较快，加上是国家政策红利的导向，许多人纷纷踏足托育市场。但是，由于托育针对的儿童年龄较小，其选址要求较其它幼儿空间来说会更加严格。可以这么说：托育机构的正确选址可保证后期招生的顺利进行，所以选址对于托育来说马虎不得。那么托育机构的选址要注意哪几点？有哪些原则必须遵循？

选址原则01

法律法规

什么样的房子适合做托育？

托育机构的选址首先要考虑的是场地是否符合国家政策规范。国家对托育用地属性有着明确的规定，只有商业用地的属性才能用来做盈利性托育，教育用地可做普惠性托育，而居住用地和商务办公用地如果要拿来做托育的话，则要根据各区现实情况来评判具体能不能做、能做的话是做哪个类型的托育。

除了关注房屋属性外，我们还需要关注以下几点：

严令禁止：

托育严禁靠近加油站、输油输气管道、高压供电走廊和通讯基站、医院、垃圾处理厂、排污等。

房龄过高：

房屋必须具有房产证明和原始的结构图纸，如果房屋年限过老 ，没有结构性图纸，需要做房屋安全性鉴定。

楼层规定：

托育项目不能超过二楼，托婴只能在一楼，三楼及三楼以上是不允许做托育，只能做早教。

选址原则02

舒适度

因着托育是服务0-3岁、0-6岁儿童的特殊项目，其对场地的环境舒适度有着很高的要求，国家纷纷出台了一系列的儿童空间设计标准。

采光

住建部设计标准规定儿童的活动室、寝室及具有相同功能的区域，应布置在当地最好朝向，冬至日底层满窗日照不应小于3h。要满足这个标准，除了朝东和朝南的房间，其它朝向不可能达到。

通风

在我们湖北，70%的风都是东南风。如果房屋朝向是东南向，会优于其它朝向的通风效果。当通风效果不佳的情况下，很多人会考虑做新风系统。新风系统主要目的是隔绝空中的灰尘，其实再好的新风也赶不上自然通风，如果不是临近马路没必要做新风。

户外场地

办学是做口碑的，需要看是否有合适的、可利用的户外场地，来做自然的东西。住建部的规定，每个孩子要有2㎡户外场地，但是实际上我们很多托育园不具备这种情况。前期是国家政策鼓励托育以福利为主，所以很多政策放宽了，但是后期随着托育门槛的提高，规范要求也会越来越高，户外场地也会作为托育评估的一个标准。

选址原则03

空间利用

作为儿童空间要求最严格的一类，托育对选址的要求非常苛刻，如何将有限空间进行充分利用是投资人非常值得思考的问题。

哪几种情况面积可再利用？

考虑搭建的可能

搭建是以阳光房的形式存在的，如果能搭建，将很大程度提升场地价值。另外，搭建的面积不计入消防使用面积，其用途也只能作为配套区用房、门厅、鞋房、老师办公等。

考虑夹层的可能

当空高达到4.8m的时候，可以采用夹层，夹层空间可以用来做辅助性空间：仓库、老师办公室，机房等。如果想要做夹层，那么空间高度不能低于4.5m。而且夹层应考虑点状架空，每个区域不超过30㎡，不能实现完全架空。

考虑下挖的可能

当层高在4.5m的时候，想做双层，可探讨向下挖掘的可能性。

哪几种情况会造成面积浪费？

500平以下设两层

500平以下不建议设2层，因为上下楼梯使用面积约占40㎡，也就是会造成一个教室的面积浪费，500平以下可以考虑单层空间。

二层面积大于200平

我们国家规定楼层面积大于200平的时候，需要两部消防楼梯。那么，低于500的时候，有两部消防楼梯，您就会白白损失80㎡。而且这80㎡你基本上是不能利用的，有的老师说，我把鞋柜做到楼梯间，对不起，消防每年验收的时候，这个地方都要罚你一次，因为消防规定楼道不允许有可燃物。

住宅商铺

住宅商铺的楼层底商指的是：上面是住宅下面是商铺。现在高层住宅下面的商铺基本上都是框剪结构，它的承重柱和墙面是一体的，为了楼层的安全基本不让拆改，所以空间利用率会偏低。

选址原则04

营收比

托育作为一种投资，就不得不考虑盈利问题。对于许多投资人来说，营收比占选址的很大一部分。在项目规划最初，我们就应该考虑清楚，项目的总投入是多少，装修设计、人员开支等运营成本，并做一个营收比，得出选址的面积和开班的班级。综合多年幼儿空间的设计经验，结合托育项目，我们得出了最佳的选址对应的财务模型是500平左右。

500平的财务模型可以设置成5个托班，或者4个托班+2个早教教室。托班一般可以15人/班，而早教按8人每班，每天可以上4节早教课。这个模型经营规划得当的话，基本能保证第一年满员。

500平这个临界点的财务模型总成本不算高，但是投资的收益率高，更容易实现短时间回本。此种财务模型尤其适用于初次开园或者办园经验不足的园长。

对于托育来说，一个好的选址，就成功了一大半。这些选址技巧，你get到了吗？更多干货关注 稚悦儿童 公众号~

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