日前，南京宣布今后不再审批“别墅”，一石激起千层浪，这意味着，“别墅”可能要从南京古城“绝迹”？

在说这个话题之前，笔者先跟大家了解一下我国的房地产发展史，当然这其中的年份并不是完全固定，纯各抒己见。

中国房地产“发展史”

为了一目了然，中国的房地产走势大致是以下这样的：

萌芽起步——平稳兴起增长——“一夜”暴涨——短暂平稳回落——再次暴涨——趋于平稳回落。大致可以分成这样几个阶段。

从94年颁布房地产改革，98年之后推出中国版“按揭”买房，之后我们国家房地产这个市场从起步到兴起，也就20年左右的时间。

第一时间段大致可从98年到2004年左右，大约五六年的时间，这一时期，房地产行业还是在平稳地向前走的，当然这一时期的房价还算比较便宜。

2005年之后，房地产行业开始迎来真正的“春天”，开始实现年年逐渐增长。

2007年到2011年这段时间，房子“涨”的可以说是一塌糊涂，这时很多地方的房价都至少翻了几番。2011年之后，国家开始认识到问题的“严重性”，开始进行房产方面的调控。出现了短暂的平稳回落，然而从2013年开始一直到2017年这段时间，房子又开始重回第三阶段，又开始惊人地“暴涨”。

2017年后到2019年这段时间，国家一直致力于房价调控，房价的增长速度，开始增长放慢。2019年之后房价开始趋于“平稳”，国家再一次意识到了“房市依然过热，而且问题依然不容乐观，加上社会各界的强烈呼吁”，于是便加大房产行业的调控力度，一直持续到如今这个局面。

世人皆知：房子是用来住的，不是用来炒的。

但是，就目前来讲，房价即使不会再上涨，但是也不太可能会下跌，具体原因，经济学家要比笔者更懂。

以上基本上就是我们国家房价的一个大的走势，这个走势比较笼统，因为全国地方不一样，可能在年份上也会有差异，但是基本可以说明我国房地产行业20年的“发展历史”。

这20年不仅造就了房地产市场的“繁荣”，与之而来的还有“房产投资”

房子是穷人的“刚需”，富人的投资“机器”

在我国房子有很多种，广义上来讲分两种：一种是用来住的，就是百姓房；一种就是用来投资的，就是炒房客。如果细分一下，房子的种类就很多了。

比如，最普通平房，多层，高层，别墅，还有农村很流行的“小洋楼”等等，名字有很多种叫法，大体都差不多一个意思。

农村的三层小洋楼到底算不算别墅？

笔者认为算是别墅的一种形式，因为风格上面比较像，都比较“独立”，最大的区别可能是别墅是有物业的，而农村的物业是自己。很多农村的别墅，大部分都是自己花钱盖的，当然这只是其中一方面原因。

在中国最大的别墅应该算是帝王居住的“皇宫”了。

总之，大家住别墅是为了生活的舒服和安逸。

别墅分很多种，主要可分为以下5种：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。现代人为了凸显高贵而不同，又把联排、双拼以及排屋等低密度住宅划入高档住宅。难道别墅不属于高档住宅吗？普通人会住别墅吗？实乃多此一举。

别墅可以用来投资吗？

当然可以投资，你可以使劲地投，if有enough money，who care呢对吧，不过，事实证明，有很多投资别墅的，动辄倾家荡产，跳别墅自杀，要么就是下半辈子独守别墅了。

听完笔者的话，笔者还是奉劝大家，少打投资别墅的主意，如果你不是中国顶尖的“商人”，放弃吧，因为“接盘侠”难找啊。别墅这种高端“居所”，就跟普通老百姓嘴里经常说的一句话一样，“不是我买不起豪车，而是我养不起啊”——一针见血。别墅同样如此，买得起，也不一定“保养”得起。

别墅是用来住的吗？

笔者说的不是废话，别墅的确是用来住的，但是你能住几天？

在一个郊区的“世外桃源”，周边什么教育啊，医院等等配套措施少得可怜，你每天就为了表面上的“炫耀”，每个周末过去度假，心情好了偶尔住几天，住着、住着你会说有啥意思，还不如野炊吃烧烤。

跟朋友提起：我有一套别墅。朋友羡慕的眼光，然后你满足了，心里的“苦”只有自己知道。不是某明星正在张罗着卖别墅吗。“可以盘下来投资”…无非多个盘子嘛。

卖，卖不掉，租，租不出去。尴尬不…

当然，有人会说，别墅又不仅仅是在郊区，城市里也有呢！

请问，你说的是那种跟高层或多层在一起的“别墅”吗，那种不就是开发商一个“噱头”吗，开发商已经看透了人心，更看透了你的“虚荣心”。反正绿地公用，也不会影响其他住宅的容积率，还能卖更高的价格，赚更高的利润，开发商搞个“高低搭配”就能赚钱，何乐而不为？

中间在给你们画一条“三八线”，但配套设施依然“共享”，这不就是共享资源吗，大家好才是真的好嘛。

点到为止，关于为什么别墅不易投资，笔者改天在下一篇文章会仔细分析。

关于南京取消别墅的审批

明确严禁审批独栋、双拼和联排户型；严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”“叠墅”和“空中别墅”等标注。规划的二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容积率应大于1.0，建筑高度不得低于12米。

这个政策或许会让南京的别墅成为“历史”的尘埃，但势必会造成南京最后一批过审的别墅，迎来新一轮的“涨幅”。但从本质上来讲，南京政府的做法，应该是为了规划城市资源，合理利用土地，抑制房产泡沫吧。

“禁墅令”在南京并不是首创，早在之前的惠州、福建、黑龙江等等都有相应的政策出台，只不过，多年以来，尽管上有政策，但还是当不住开发商们下有对策，经常会利用政策的边界打起所谓的“擦边球”。