土地增值税

1.概念：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

2.三个环节

土地交易环节土地增值税：指土地本身的溢价产生的增值税，纳税方为土地转让方（卖方）。

预售环节土地增值税：指按照销售收入的一定比例（按产品不同，一般为2-5%）预征，纳税方为项目公司。

清算环节的土地增值税：指按销售收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超额累进税率进行征收，并参照预售阶段预征的土地增值税多退少补，纳税方为项目公司。

3.计算四步骤

① 计算扣除项目金额

②增值额=收入-扣除项目金额

③增值率=增值额/扣除项目金额 →确定税率

④ 应交土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

土地增值税率表

4.扣除项目金额

土地增值税扣除项目金额

5.预征

按照国家税务总局的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率，各地区的预征率规定不一，其中普通商品住宅多为2%-4%，少数地区高于4%，具体以当地政府规定为准。