北方，楼市“集体失守”了？央行原副行长：狂欢的日子不多了

咱们先讲述一个故事，一位来自湖北的小伙伴（咱们暂且称之为大明），14岁的时候就开始外出打工，多年以来漂泊在外，一个人奋斗了十几年，至今没有谈女朋友，也没有可靠的住房地址。2019年的11月份，大明在网上看到了东北鹤岗的房子只需要300元-700元/平米，随便一套房总价值不过7万元。大明认为自己终于找到了理想的“便宜房子”，于是连夜乘坐火车，奔袭5000多公里到这里，第二天便购买了一套总价3万元的房子，房产面积只有60多平米。

虽然说房子很小，房子也很老旧，但是大明按捺不住心中的喜悦之情，在网上拍了自己拿到房产证的照片，分享自己的喜悦心情。然而他并不知道，这次买房并是不他房地产生涯的终点，而是刚刚开始，在随后的3-6个月内，他的这套3万元的房子不仅没有升值，反而出现下跌贬值的情况，为了尽可能减少资产损失，他在2020年上半年以2.2万元再次转手把这套房子卖掉了。

短短6个月的时间，大明手中的房子就缩水了8000元，贬值幅度达到26.67%，兜兜转转了一大圈，最终赔了夫人又折兵，不仅没有买到心仪的房子，反而亏损了8000多元。这样的故事在很多购房小白的身上经常出现，一时间让人难以启齿。看到房市跌了，心里痒痒想出手购置一套，但又担心楼市继续跌下去，只会让自己损失更多。

那么，当前哪些城市的房产不具备增值潜力呢？先看看整体情况。

根据中指研究院的数据显示，在2021年9月份，全国100个大中城市新建商品房销售均价为16175元/平方米，环比上涨0.14%%，其中一线城市幅度较大，为0.48%，二线城市的房产价格环比上涨0.31%，三四线城市相对较小，只有0.29%。

从具体城市方面来看，9月份新建商品房上涨的城市数达到66个，33个城市比上月价格下滑，徐州、无锡、杭州等23个城市的涨幅在0.5%（含）-1.0%之间。多数城市房产环比几乎持平。然而一则更重要的信息是，楼市正在表现出两级涨跌趋势，一方面大城市价格持续上涨，三四线城市却在下跌；另一方面南方城市热度高，北方城市下滑。我们可以看到，在2021年2-9月份，楼市热基本都出现于南方城市，北方城市正在悄然下行。

北方，楼市“集体失守”了？

其实，从2016年10月份之后，北方的城市就在调控的升级加码之下，表现得不如人意，多数城市住房市场不断下行。特别是进入到2020年之后，这些城市的房地产不仅没有多少上涨，反而不断下滑，例如北京、天津、石家庄、青岛、郑州、哈尔滨等北方大城市住房不约而同略有下滑。就拿人们常说的北方中心北京而言，比起2017年的高峰时期，现在楼市价格整体下降了大约15%。

石家庄，一直以来都是北方中部的一个较大城市，楼市下滑的也引人注目，2016年在多方面因素影响下，这里的房产价格平均从9000元涨到了15000元。之后就开始表现不佳了，断断续续下跌。

郑州，近些年来被誉为新一线城市的代表，看起来实力相当，然而房地产不太理想，2020年房地产商户提出“谁也不能降价”，随后有2下楼盘下跌，幅度大的从4.5万元降低至2.6万元，接近50%降幅。说白了，市场环境倒逼企业们不得不降价销售。

山东这个大省的房地产也没能闲住，青岛作为省会，从2020年至2021年房产价格同样没能阻挡住下跌的势头，二手房微跌是常态情况，15825元变为15758元足见现在状态。在即墨地区，一位朋友说，2016年买房时单价为1.6万元，现在还不到1.1万元，这可如何是好。

除了以上大一点的城市之外，其他中小城市也难以独善其身，比如燕郊、涿州、香河、大厂等等城市的房产价格从2016年至2021年，整体的下跌幅度基本上都超过了50%；再例如另外的一些城市，像南阳、潍坊、周口、承德、张家口、洛阳等也有下滑迹象。

究竟是什么动力，在驱使着这些城市房地产下行？央行原副行长：狂欢的日子不多了！要做好泡沫破灭的准备！

央行原副行长吴晓灵：泡沫中狂欢的日子不多了，每个人要提前做好泡沫破灭的准备。

指闻君认为确实如此，房产价格下跌、楼市回调的根本原因还在于过去的价格太高了，出现泡沫了，所以才会出现回落情况。从2016年之后，楼市的3个新变化给了北方大城市一记重拳。

1、棚改结束。上一波房市集体性上浮，主要原因在于棚改大拆迁计划，2013年至2018年之间，三四线楼市的棚改覆盖面不断增加，而且货币化补偿安置比例不断提高，一度达到90%以上，拆迁户遍地走成为了三四线城市的一大现象，他们被拆迁之后，手握200万元至400万元现金，到处买房，促进了住房上涨。然而从2018年开始，棚改结束，拆迁失去了之后，被追捧过高的楼价自然要回落一些。

棚改提供了大量的土地资源的同时也提供了大量的购房需求。拆迁后的安置房和拆迁户赔款购房都是需要大量的房产支撑的，而且这些拆迁户已经在原址住习惯了，大多都会选择附近的楼盘买房。因此，棚改对楼市的提升有帮助作用。

2、人口外流。有数据统计，2020年比起2016年，北京的人口总体外流达到77万人，北京大学的学生本地留存率不到20%，而在2013年的时候能达到60%以上，外地人都不愿意去了，当地的出生率又大幅缩小。而且三四线城市工业岗位不多，所以人口外流严重，导致住房需求不足。

证券时报·数据宝统计显示，8座城市2020年常住人口较十年前减少超过100万，分别是保定、绥化、四平、资阳、齐齐哈尔、六安、安庆、通化。

人口净减少数量TOP100的城市中，有三成城市来自黑龙江、吉林、辽宁三省，黑龙江入围城市12座最多。

3、经济重心。以秦岭淮河为分界线，在我国660个城市中，南北各占50%，然而经济重心和GDP总量分配不合理，北方只有30%，南方却达到了60%以上。孔雀都东南飞了，北方这些城市“孔雀”不足，买房人自然不多。