深圳并无好学校，医院，为什么房价反而高呢？

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这是读者问我的问题，这个问题，线下我很早就聊过，是跟朋友们。

那是八年前，跟一个职业投资房地产的朋友私底下聊天。

很显然，他是专业的，我不是，但是既然他愿意跟我聊，说明他想听一听我的个人观点。

我们当时聊的就是北上广深，那时候深圳远没有今天这么高，相对比例，城市间排名也不是今天这样。

首先我这里要声明，当天聊的内容是不正确的，不正确体现在立场有问题。我当天是站在他的角度思考，并不是站在自住的人的角度思考。

这个你也要理解，这是一次两个人之间的对话，并不是对着一群人的谈话。这种场合下，无所谓正确不正确。

就像你在光天化日之下来问我岛国爱情动作片，我当然惊讶的反问，你在说什么？我一点都听不懂。

但是如果是大学寝室里，晚上熄了灯，几个男生躺在床上卧谈会，那有人问起，回复一二也无不可，我相信，我们绝大部分读者都在私下场合里，议论过非正确的内容。

就像很多男人都在无人的场合下吸过烟，但是你当众吸烟，尤其是当着小孩，妇女或者不吸烟的男同胞的面前吸烟，是非常恶劣的行为。

所以我们今天也是批判性的看昔日的这次私下的对话。

这个朋友，他的观点是看好深圳的，在那四个城市里，理由是年轻。相对而言，城市平均年龄年轻，年轻意味着购房需求活跃，更重要的是，涌入的年轻人占比也高。

但是他比较犹豫的地方在于，深圳的教育不太好，医疗也不太好，比不上北上广，在他看来，这是减分项。

我那天跟他说的话题就是这个细节上的议题。

我跟他说，教育不好，医疗不好，恰恰是深圳这个城市在北上广深四个城市里的加分项而不是你认为的减分项。

站在需求角度看的劣势，站在金融角度看，未必。

你看，我把话题拉回到我的主场来了，我聊我比他更懂的那部分。

我是这么解释的，我说，你想一想，深圳每年的供地，大部分都供给了谁？这么多年轻人涌入，住宅用地供应量大还是商业用地供应量大呢？

显然是后者。因为住宅用地的拍卖价动辄以万来计的同时，商业用地，依然是以千来计的。

商业用地卖的很多，卖的很便宜。

难道是傻了么？有贵的不卖？

当然不是这个原因。真正的原因是算总账，还是卖商业用地划算。

住宅用地卖的虽然贵，可那是一锤子买卖，地卖掉就没有收入了，而商业用地卖掉后，这上面的企业年年要交税，是持续性收入。

所以每个城市都更希望卖商业用地，只要真的有企业入驻。

你看中西部的城市，东北的城市，也很热衷建科技园，只要你企业来，地都可以白给你，你负责盖楼就行。

因为企业来了，楼盖起来，要在当地招工，有了经济活动，当地自然就富起来了。

换句话说，一个城市如果能够不停的批商业用地，还真有源源不断的企业入驻，说明发展的势头好嘛。

从南京到北京，谁也不如商家精，商家要能赚钱才会来的。南京路上寸土寸金，商家为什么守着那么小的店面也不肯去鹤岗？挣不着钱嘛。

换句话说，深圳一直这么压缩提供住宅用地，一直这么敞开供应商业用地，竟然从不缺企业入驻，这本身就是一个很有意思的现象。

那我现在问你，如果你发现无论自己敞开供应多少商业用地都有企业来，你还会把地拿去建学校和医院么？会么？

当然不会。

你会继续供应商业用地，因为商业用地会带来就业，会带来持续的收入。

这可是挣钱的，而学校，医院，那些都是要花钱的。

他问我，这就是他不解的地方，如果没有学校和医院，别人定居的时候难道不会犹豫么？犹豫的话，会不会用脚投票，去广州定居了呢？

我笑了，这就是关键点了。

我问了他一个非常不正确的问题，我问他，你想一想，站在城市竞争力的角度想一想，你觉得定居的人是多好呢？还是不多好呢？

你老觉得多好，是因为你卖房子卖习惯了，习惯了站在自己的角度思考问题。你觉得一套房子很多人来看，就能卖的更高些嘛。

这个思路放在城市的角度，未必。

如果一个人，来一个城市，定居了，我要怎么样？我要给他学校，医院，而且他35岁以后，我还要提供可以让他找到工作的那些肯要中年人的非新兴行业。

因为他是我的人了嘛，我当然得管，他老了，我也得管，我还得支出各种费用，比如医护，他子女的教育。

如果一个人，来一个城市，做了十年，没有定居，走了，我要怎么样？我后面在他身上的支出，就都没有了。

更重要的是，当企业发现我这里都是年轻人的时候，怎么样？朝阳产业就汇聚了，需求也汇聚了，那么反过来。开得起高薪的企业来了，高薪的工作怎么样？也就多了。

你看到了，彼此在互推着往前循环。

我这地儿正因为没有好的医疗学校，所以中老年都走了，人到35去其他一线城市，去医疗教育好的地方，或者去二线城市定居了。

那我这地儿最后就只剩下新兴产业，和源源不断的年轻人。因为我有高工资呀，只要有高工资，总能吸引年轻人来。

再加上绝大部分地都供给商业活动了，住宅怎么样？就非常少。那谁会买？只有那些创业成功的人，才有可能买。

没有创业成功，就去其他一线城市，或者二线城市了。

所以你想一想，如果在这四个城市里面比较，没有学校医院，还是劣势么？未必。

当然，这里要说清楚三件事。

第一，我只是在回答他的一个具体问题。他实际上是在问我，北上广深，尤其是广深之间，挨的这么近，深圳没有好的医院学校，从价格这个单一的角度看，究竟是一个加分项还是一个减分项。

我可没有给他任何投资建议哦，我只是回答了一个具体的问题。

就像当年我曾经回答过一个阿里的员工，他不想持有现金，又不想继续持有公司给他的股票，我就给了他一个建议。

我建议他把阿里的仓位全数挪到腾讯，反正都是互联网大厂，他并没有脱离赛道。

我给他的理由是说，如果你一定要持有互联网板块，那么在这两个大厂之间，我选腾讯。

你注意，这里面有很多前置条件的。

当整个互联网板块回调的时候，谁也不能避免的。所以我常说，点位，仓位，风险管理，是三要素。

很多人听了一句话，以为听懂了，瞎理解，回头还说是我说的，我可什么都没说，是你自己根本什么也没明白。

所以如果讨论到这个话题，我实际上当年给他的建议是，如果你一定要持有房子，那么把你广州的房子等价的换成深圳的，我认为是划算的。

让你犹豫的那个学校医院的劣势，在我看来，未必是劣势。

第二，我个人十分反感投资房地产。

这次对话是很多年前的事儿了，那时候还没有那么反感，因为那时候深圳的房价也就2万多。

我始终秉持一个观点，你的投资活动，即便不能有益于商业活动，至少不能影响别人的生活需求，否则你就真成害虫了。

所以如果搁到今天，我会很反感，这次讨论也就不存在了。

第三，我个人也不认同一个城市缺少医院与学校。

实际上，某些做法看似得利，但本质上是在吸收别的城市的人口红利，以及甩包袱。

你说一个人在上海念的大学，去深圳工作，在广州定居养老。

那实际上读大学的补贴是上海发的，这个人35岁以后的就业，以及老了之后的医疗是广州出的。

而深圳，则拿走了他的黄金十年。

当然了，站在全局的角度是无所谓的，肉烂烂在锅里嘛，人跟哪儿读书不是读书，跟哪儿工作不是工作，跟哪儿养老不是养老。

确实无所谓。

无所谓的前提是因为大家是一家人。如果搁在欧洲小国，你这么干，人家就有意见了。

一个人在瑞士读书，在摩洛哥工作，在挪威养老。瑞士和挪威不跟摩洛哥拼了才怪。

合着便宜尽让你占了？

你只要搞高薪的，新兴的行业就行了，给我留一堆40+的，让我琢磨怎么给他们安排工作，给他们的孩子安排读书，他们老了要给医护，还要建广场让他们跳广场舞，你有拿我当兄弟么？

所以这个方式，一定是会让兄弟城市们不爽的。

我的前半篇在聊实然，实际上的现象，我的后半篇在聊应然，应该什么样。

一个人，如果脑子里只有应该什么样，他是肤浅的，对世界没有深刻的认知，这辈子白活了。

一个人，如果脑子里只有实际上什么样，一点理想的光芒都不剩，那他还是肤浅的，这辈子同样白活了。
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